買房一定要選好物業，這件事我們已經重複了很多次了。一方面，居住在小區，我們可能要和物業打幾十年的交道，物業的好壞會直接關係到入住後的居住體驗。尤其是精裝新房剛入住後的各種小毛病維修，最考驗物業的服務質量；另一方面，物業也具有品牌效應，好的物業對於小區的市場價值其實是有很大的加分作用的。在樓盤沒有太多硬傷的情況下，一個樓盤的物業管理才是真正保證樓盤品質的關鍵。事實上，我們也見過很多一線城市的相同地段、相同配套的小區，僅僅因為物業管理服務水平存在巨大差異，竟導致其市場價差高達20000元/平。
隨著調控日趨嚴厲，房地產市場也逐漸進入到了前所未有的穩定新周期。新周期內越來越多的人買房不再像過去那樣一味關注房價的漲跌，而是更加注重小區內在品質。尤其是90後新生代購房者，除了關注樓盤的地段、配套、品牌、容積率、戶型之外，更把物業服務納入參考的重要標準之一。有中介機構透露，2019年其接待的購房者中超過5成都非常重視小區物業的服務水平，其中25%的購房者甚至表示「非品牌物業的小區一律不考慮」。
為什麼現在的購房者都越來越注重對物業的選擇了？核心原因是，好的物業不僅可以提高社區管理服務品質，讓人住得舒心，還對小區房價提升大有裨益。反之，差的物業不僅讓人住得膈應，還會利空小區房價。
事實上，現實中我們也經常能遇到各種奇葩的業主和物業之間的衝突事件發生。比如業主因不滿物業服務而拒交物業費，物業強行斷電、斷水「報復」，更有甚者以「武力」方式催繳物業費；比如物業在電梯間私接廣告，中飽私囊業主公共區域廣告費；比如物業管理人員把不服管的業主踢出業主群，理由是該業主在群內爆料了一些小區存在的公共性問題，累及了物業的利益；比如物業區別化對待業主，甚至有些物業人員以歧視、侮辱性名詞備註業主的稱呼……
總結一句話就是：不少小區業主都對物業的管理服務頗有微詞。事實上，有些物業公司甚至比業主更像主人，囂張跋扈起來甚至連業主都敢打。「羅馬不是一天建成的」，物業和業主之間的矛盾也不是一天就形成的。我們認為很多城市物業整體服務水平偏低，本質上是相關的法律法規不夠完善，監管、監督的權利和責任也沒有劃清楚。值得一提的是，我國的物業管理模式是在80年代從香港引入的，但真正流行是在2000年前後，所以物業在我國的真正的發展史還不到二十年時間。
因此有人覺得，物業管理服務水平這麼差，根本沒有存在的必要。過去這些年，建言取締物業的呼聲也是此起彼伏。尤其是今年9月份，寧波業主送物業「幹啥啥不行，收錢第一名」錦旗事件報導後，全國大範圍爆發了「全面取消」物業的倡議。
對此，業內專業人士給出了理性看法。毛振華在文章《物業不應是城市「火藥桶」》中不偏不倚說道，在沒有找到更好的替代服務之前，物業仍有其存在的價值和必要。更何況現實生活中也確有不少物業兢兢業業、服務有方，深得業主信賴，不應將其「一刀切」對待。
我們在之前的文章中也表達過類似看法，物業並沒有到全面取消的地步，一方面物業是社區管理服務的標配，物業和業主之間也是魚與水的相互依存關係；另一方面，我國物業行業仍然處於發展的初期階段，存在缺陷是必然的，因為其存在不足就全部取消，這種一刀切的處理方式不可取。隨著我國居民對居住環境和居住品質的關注提升，物業未來的發展潛力巨大。現階段最好的解決物業和業主之間長期積壓的矛盾的根本解決之道是通過完善法律法規的方式來有效化解。
業主注意：明年起，物業「新規」實施，業主享有3大「權益」
事實上，國家也正通過制度法律法規的方式來有效化解物業和業主之間的矛盾。將於2021年1月1日起實施的《民法典》中有關物業的「新規」，不僅回應了長久以來群眾的普遍呼聲，更為今後與物業相關的矛盾糾紛處置指明了方向，比如新規明確要求，物業服務人不得採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業費。新規之後，物業的這些行為統統都是違法行為。
最值得一提的是，明年起實施的物業「新規」，業主還享有3大「權益」：權益一、公共區域的收益歸業主共有。小區的電梯廣告、公區攤位出租、公區車位出租或者臨時停車都有一定的收益，這些收益屬於小區全體業主；權益二、業主對物業費的知曉權。新規要求，未來小區的物業收費名錄和價格必須要經過物價局審核通過，業主有權查閱收費名錄和價格是否合規合法；權益三、業主有權更換物業。當然有一定的條件，需要2/3的業主參與表決，半數人員贊成就可以取消或者更換物業。這個新規的好處是非常明顯的，既可以有效保證業主基本權益，也可以倒逼物業提升服務品質。
此外，新規更明確了未來在這5種存在正當理由的情況下，業主是可以不繳納物業費的：
第一、物業服務企業拒不提供物業服務或提供的服務存在巨大瑕疵。物業服務的範圍是非常廣泛的，包括但不限於房屋管理、公共設施維修、保潔、綠化、停車等，而且是需要持續提供服務。如果業主能拿出有力證據證明物業未提供服務或服務嚴重不到位，全體業主可以不繳納物業費。這裡需要提醒一下，業主提供的證據，是可以證明物業服務企業構成根本違約的才行；
第二、逾期交房期間的物業費不用交。司法實踐中常常以「交鑰匙」作為房屋的交付標誌。如果你所購買的新房，開發商未按購房合同約定期限「交鑰匙」，這期間產生的物業費，業主有權不交；
第三、物業私自規定的物業費業主可以不繳納。根據《物業管理條例》規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。直白點說，業主應該繳納的物業費其實都應該清清楚楚體現在物業服務合同中。業主判斷物業費是否合理也應該以物業服務合同為準。最近幾年，很多物業公司都會在購房者籤訂購房合同時籤訂一份空白的物業服務合同，裡面會設置一些「特約服務」等增值服務，提高物業費。根據法律法規，這都是違法行為，這些費用業主都可以不用繳納；
第四、將房屋出租時約定由承租人繳納物業費。這沒有什麼好解釋的，租房合同裡明確說明物業費由租客繳納的，業主可以不用再交物業費。但是如果租客不按時繳納物業費，而且無正當理由，這時候需要業主繳納物業費；
第五、配套實施不達標，可減免物業費。《民法典》規定，業主可以有權要求減免部分物業費，減免部分應由開發商來承擔。業主可以等到設施齊全達標之後再交物業費。打個比方，某樓盤交付和宣傳大相逕庭，業主通過合理途徑判定開發商違約，並限期整改。在整改期間，開發商應該減免相應的物業費。
總結：明年起實施的物業「新規」，可以說各個條款都直擊物業亂象的痛點，而且放大了業主的監督和自主行使權，明晰了物業服務主體的服務責任，這為妥善化解物業和業主之間的矛盾有法可依，也為整個物管行業的發展奠定了基礎。一句話，一旦業主把這些權益行使好，物業盡職盡責，物業和業主之間的矛盾自然也能輕鬆化解，共建美好社區的目標也能達成。