深圳十三房帶你躺賺樓市
以下內容來自微信公號【深圳十三房】| 粉絲提問，買房問題請在公眾號提問
問：十三老師好，非常贊同您的投資理念，我也是堅定的看好西部海岸線。目前預算500準備購入一套投資增值抵禦通脹，問題如下：1.區位上是建議沙井三房還是碧海、西鄉小兩房，或者寶中、前海一房？2.光明是否需要納入考慮範疇？3.能否推薦幾個具體的樓盤？4.何時入手比較好？現在漲的有點猛，下半年是否有回調可能？
答：你好，感謝讚賞！接下來資產如何配置，主要是看你目前的房產持有情況。我們說投資有2種打法：1.進攻型：例如碧海、西鄉、沙井和光明。這類標的適合底層充足的投資客，風險相對較大，未來或許會有很高的收益。或者生活半徑在附近的剛需客自住。2.防守型：例如寶中、前海。板塊發展相對成熟，目前價格不低，但是人口密集，購買力充足。屬於比較穩的選籌，風險比較小，租售比高。如果是第一套，建議買寶中、前海，如果是多套建議碧海、西鄉、沙井和光明。富通城，西薈城，綠海名居，中信灣上六座，光明一號等樓盤淘筍。
問：老師你好，投資加自住，請問下坪山六和城這個盤怎麼樣？
答：300萬出頭買個戶型、使用率都不錯的次新三房，本身在深圳就無太多選擇。未來片區有500萬建面舊改，好處是會改變周邊城市界面，但也會導致新房坐莊；交通和配套:14\/16外加20萬以上的商業配套綜上所述，如果需求是真實需求，這個盤問題不大，短期略輸，長期略贏；如果需求是「真實」需求，可以入手
問：十三老師，工作在北京 明年四月份社保滿五年 老家河北縣城有一套全款 想置換到北京遠郊總價四百萬左右的房子 北京作為樓市調控標杆 未來會不會一直橫盤 現在置換合適嗎
答：感謝付費諮詢。北京樓市已經橫了兩年半，我觀察的很多樓盤兩年來價格一分沒漲，但也一分沒跌。未來會不會一直橫盤?一定不會，就算不放鬆調控，通脹也扛不住啊，再說壓抑太久必有一波行情，只是行情何時到來不能確定。現在置換合適嗎?當然合適，投資絕跡只有剛需和置換的北京，長期橫盤說明泡沫已經擠幹，跌無可跌，房價已是谷底了。
問：您好，請教下請問南山有什麼好的小學學位房推薦，我預算360萬首付，有什麼三房推薦，現在住寶安小兩房想換到南山住，孩子也要上小學，感謝
答：南山口碑不錯的小學有育才一小，二小，麒麟小學，文華學校，荔林小學，科苑小學，學府二小，北師大南山附小等。南山小學水準略弱於福田，和中學一起才能帶動房價。700萬總價買三房，要小學初中雙學位很困難，只看重小學還是有的選，不過選籌屬於我們的付費範圍，不具體公布了。
問：十三:你好！布吉萬科鹿城的三房今年要不要賣掉，這個版塊是墊底的板塊。想賣了去買南山或蛇囗的二房。4月份看掛盤價漲了20萬左右。
答：可以賣，不過布吉會迎來最後一波補漲，賣了去追中部或東部更大空間的漲幅還有價值，去換南山蛇口意義不大了。
問：目前持有一套楓丹雅苑，有貸款，主要是用於學位和自住。剛賣掉一套龍崗的房子，加上抵押貸，按首付七成的話，大概能再買套900萬左右的房子。方案1：想賣掉楓丹雅苑置換東海實驗小學+深高級南的房子，大概2000萬左右，但是現在買的話，孩子上三年級，今年深高南入學積分93.1，四年後讀初中積分可能不夠，上不了，不敢賭；方案2：再買一套東海實驗小學+深高級南的房子，小的1歲，將來可以讀，但目前這個雙學位配備的房現在都在1200萬以上，資金上到不了位（所以此方案很難成立，哈哈）方案3：如果投資的話，900萬左右買哪裡比較合適，考慮升值，兼顧學位，總覺得學位好才升值快。港麗豪園在老公單位附近，他覺得還可以，但學位太一般了，擔心升值空間小。是否在以上方案之外，還有更優的選擇
答：你好，港麗豪園 離卓越世紀中心不到500米，算是福田中心片區為數不多比較宜居的樓盤了，2004年社區，保養不錯，以前應該是豪宅定位，入戶、花園以及外牆設計都比較考究，隔壁就是蓮花中學。 港麗豪園屬於貧民區裡的豪宅，一直是板塊內的吊車尾，未來升值潛力不看好。南山和福田之間地位的轉換， 福田、羅湖的房子，居家可以，投資還是要多看看前海、後海、寶中等熱點區域。東海實驗小學這幾年進步很大，深高南積分較高且今年增速較大。積分夠，可以自用。 除了考慮自住和學位，置換往往還隱含著兩個需求：一個是升值，一個是周邊的家長與孩子群體，也就是圈層。 以下幾個方案可供參考：1、學位為主，小學 + 初中 + 高中有進有退，百花區，實驗小學 + 實驗中學，荔園小學 + 實驗中學。 2、兼顧居住，小學 + 初中 + 高中有進有退，荔園外國語 + 深高南，龍華深高北，深實驗坂田校區、深外龍華（聖莫裡斯等四個小區）。 3、兼顧居住，小學 + 初中 + 高中八大，寶安中學（共享學區）、南外高新、南外科華、南外大衝部分小區。育才和翠園暫且不推薦了，雖然教育水平並不差。 4、兼顧居住，小學 + 初中，南二外、南實麒麟部分小區、南實南海部分小區、僑外、明德（有爭議）。 以上主要考慮學位價值，未將升值因素考慮在內。
問：您好！ 我是深戶， 在深圳灣有一套房175平自住，在金地上塘道兩套房正在出售（已經籤合同）， 1，現在擔心房子又漲一波，2，物價會漲，擔心錢貶值太快。現在準備想再入手一套投資，可以擔當2000W左右總價，目前在等恆大灣廈舊改，華潤城四期看看， 另外我想投資南山和寶安中心區帶地鐵+好學位的房子，求老師推薦？如果新房哪些盤可以值得等？ 如果二手房看哪些盤和區域？ 恆裕二期房子大戶型價格這麼高6000W，還有投資潛力嗎？（如考慮恆裕需要加大槓桿），又買一大房，就有2套大戶型可以長期持有嗎？補充一句：如果買到好的學位也想自己用得上，我有3個小孩（兒子深圳灣學校5年級，小的2個幼兒園）求老師詳解，謝謝！
答：您好，感謝大額讚賞！房子到底值多少錢？單價到底是多少的時候，房子才沒有人買？深圳灣單價那麼高，為什麼成交還那麼活躍？答案是：沒有答案。房子的價值不是恆定的，跟高端收入、城市發展、基礎設施、貨幣政策都息息相關。事實上，房價再低，都有人覺得很高，房價再高，也有人覺得依然具備投資價值，就像恆裕濱城的89平，1300萬，1500萬，1900萬，到現在2500萬依然有成交，均價已經逼近30萬。目前看深圳房價沒有上限，豪宅和剛需市場分化巨大。這是什麼邏輯？答案是，漲的是稀缺。人民日益增長的學位房需求；供應緊張的優質豪宅需求；優質片區的最低總價需求。2000萬以上首選深圳灣，次選寶中華潤城四期值得期待，恆二也非常不錯。
問：星主好，想諮詢一下理一理購房思路。目前深圳有2張房票，都是無房無貸，手上320萬，想選一套3-4房，遇上特別好的考慮適當增加50萬左右，兩人分別在梅林和竹子林工作，孩子明年上小學；偏向考慮新房，計劃遠洋天著和潤四誰先開就先選誰。但是如果這兩處都沒選上，備選方面思路就比較凌亂，目前在考慮的新房備選的有蓮塘帝景臺、布吉鈞豪mixpark、上塘中城宴華府、龍光玖悅臺（不知道還有沒有）；二手房在景田、竹子林、前海、西麗、寶中、碧海，甚至龍華、坂田的新、舊二手房間觀察、猶豫。老公偏向舒適度，我又希望孩子上學、增值保值、上班交通可以兼顧，請星主幫忙理理思路。
答：你好，感謝讚賞！1.羅湖基本上每個新盤開盤都會被加上舊改的概念，但零星的舊改對羅湖的城貌形成不了質的改變，更改不了城市發展趨勢；對整個羅湖的建議，非優質學位房不入。布吉和羅湖這2個板塊在本輪上漲中跑輸大盤。 最靠近布吉的是羅湖，但羅湖居住的老深圳人一是不願意去這麼遠的郊區住，二是也基本沒啥錢投資（當年在羅湖起家的富人，基本都搬到香蜜湖或華僑城了；留住羅湖的人沒賺多少錢，這幾年外貿生意也不好做，自己羅湖的房子也沒怎麼漲，非常苦逼）； 且在加上羅湖產業不足，剛需不多，所以也沒有多少需求能外溢出去。 整個羅湖都處在沒落大周期，大勢如此，哪個盤也無法獨善其身。 現在買羅湖的人，或者是老羅湖，或者是看重配套學區錢又不多的剛需，你明顯是為了投資，投資就不要去羅湖湊熱鬧，除非是貪圖租售比高一些。2020值得推薦的一手剛需盤:沙井海岸城（深外學位，片區標杆、地鐵口、大商業）；金融街華發融御首府 （熱點片區、大品牌）；電建洺悅府（熱點片區、大品牌）；宏發萬悅山 （熱點片區）；合正觀瀾匯二期 （區域標杆、地鐵口）。中海寰宇時代考慮自住+升值潛力，優先竹子林板塊。
問：您好！我有一套寶安的77平兩房唯一住宅（華盛盛薈），家人工作生活均在福田，孩子現在2歲，考慮好的學區房年年漲，計劃今年賣掉寶安房子，換一套香蜜湖的學區房。您看這個策略正確嗎？現在看到香蜜湖好的學區房價格都比較高（荔園外國語、明德、深外附小），怕買了以後成接盤俠，預算大概1300萬，首付5成，有沒有推薦的樓盤呢？
答：你好，感謝付費！香蜜湖：香蜜湖是華僑城的繼任者，顯然香蜜湖的發展更加匹配了深圳富豪們的追求，擁有極好的地理位置，通暢的交通，以及最重要的多個頂級學校的學位覆蓋，讓香蜜湖的IP日久彌新；當華僑城漸漸老去，香蜜湖成為深圳唯一的選擇，勢必帶來源源不斷的購買力，因此，香蜜湖是富人資產保值的較優選擇；中長期看略微跑贏大勢；香格麗苑，福田實驗僑香學校，深高級。小學的學位也是不錯的但是跟荔園相比，當然還是荔園會更優質一些。東海花園相對香格麗苑樓齡老點2000年的盤，東海實驗，深高級香荔花園，東海實驗加深高級香榭裡，東海實驗加深高香蜜湖片區是居住和學校都非常不錯的選擇地段，買學位房的時候如果只是上中學學那就沒什麼問題了。如果是從小學開始，那麼需要選擇兼顧到深高級初中部，或者有對口直升的小學，深高南的學區非常大，這些小學就包含了上面說的，荔外，東海，明德教科院附屬小學等。
問：資金受限（首付資金有限），只能買總價500萬以內的房投資，但南山500萬以內的房，基本都上漲10-20%左右問題：1、繼續接盤此輪已上漲過的500萬以內的盤？2、去西鄉購買500以內的盤？3、西鄉500萬以內目標盤：招商果齡、萬象新天、富通V城，哪個更合適投資？
答：你說的沒錯，這一輪南山500萬以內的房源大部分有上漲，漲幅沒這麼誇張，但5到10個點是有的。為什麼是500萬以內，因為南山的豪宅線在490萬，所以500萬以下的剛需小戶型有往上衝的動力，但一旦衝過了豪宅線，就明顯到達阻力位，會有一段時間橫盤，等待下一個突破時機。所以這個節點去選擇剛衝過500萬生死線的南山小戶型是不太明顯的。500萬不買南山，備選項還有很多，西鄉不錯，你說這幾個盤也都可以買，但不是投資唯一的選擇。
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