來源： 自媒體
（原標題：有人高價追漲次新房，拉抬二手行情，被嘲笑「接盤俠」，真的是人傻錢多嗎？）
沒有人花錢是不經過腦子的。尤其在買房這件事上，個個都覺得自己是最精明的。
前兩天，我建議不要追漲高價次新房，可以找找附近經濟實惠型的「替代品」。我舉了很多例子，比如三墩北、申花、未來科技城、勾莊，都能找出第二選擇。
但任何一個市場的妙趣，也是向上發展的動力在於：有人選擇量入為出，就有人不Care錢，願意買貴的。一個普通的PINKO，一個傳奇的Birkin，後者的快樂不應該一律被稱為虛榮。
所以，有人13萬買壹品，有人7萬多買錦繡之城，有人8萬多買濱江金茂府，有人9萬多買柳岸曉風，有人近5萬買西雅圖.....
用最簡答粗暴的邏輯，我也可以說：杭州新一輪一二手倒掛又開始了。 如果拿個別小區和房源的高價成交作為刻度， 有些板塊一二手房價差達到1.5-2萬/㎡。
我是理性和克制的，雖然這些全都是事實成交，但目前仍不是普遍現象。而且我發現，促成「新一輪一二手房倒掛」的幫兇，幾乎都來自—— 剛交付的高品質次新房。
再進一步研究，這批房子，實在太特殊了，在限價之前拿的地做得產品定位，卻在限價最嚴厲的時候賣出去，然後有可能「前無古人，更後無來者」。
奇貨可居，就敢漫天開價。於是，就有房東敢掛得很貴，而眼看著雙限政策後不可能買到好房子的買家，就願意買單。一拍即可，誰能攔得住呢。
但好在，上一輪倒掛，是突如其來的限價所致，雞犬升天。但這一輪，至少有一個好現象：原來，杭州人還是愛好房子的。
1
上一輪倒掛，要追溯到2018年。
當時倒掛最嚴重的區域，有未來科技城、三墩北、良渚、崇賢、丁橋、義橋、錢江世紀城等。
市場火爆，二手房順應市場需求漲價，但新房因為限價處於低位，導致一手房倒掛。可以說，之前的倒掛，單純就是靠新房限價來促成的。
不過，經過整體限價調整，杭州倒掛也迎來了新一輪洗牌——
不少曾經有倒掛的板塊，因為新房價格上漲，與二手房價差逐步縮小，比如崇賢、良渚、丁橋等。
一些曾經就有倒掛的板塊，雖然新房限價上漲，但二手房價漲得更多，一二手房價差進一步拉大，比如未來科技城、錢江世紀城等。
還有些本來沒倒掛的板塊，後來又成了倒掛「大贏家」，像城東新城、市北、祥符、申花等。
我將這一輪倒掛產生的原因，歸結為3種。
第一，還是因為新房限價。杭州通過控制預售證發放、限制一手房價格、限網籤等措施，嚴格控制新房房價。
第二，板塊在進步。隨著配套逐步完善，大家對板塊認可度提高，二手房價值同步提升。
第三，參照物升級，這也是我認為最關鍵的一點。
此前，不少板塊之所以沒有倒掛，主要就是參照物不夠新、不夠好。新房已經開始走改善定位，但二手房還處在剛需階段，或者還是上一代產品，兩者本身就沒有可比性。
而現在，前兩年的新房逐步交付，二手房市場有了品質更好的產品。好的產品，當然值得更高的價格。
於是，新房有了新的參照物。這些板塊，也就有了新的倒掛。
2
縱觀這輪倒掛板塊，幾乎都有一個共同特點——出現了好產品。
最典型的例子就是蕭山市北，今年萬萬沒想到的「倒掛黑馬」之一。
2018年，望海潮、璟雋公館，名門府、大國璟、江南名府、桂語江南等盤大亂鬥，高層均價大多在30000元/㎡-35000元/㎡之間。
▲桂語江南
二手房是上一代產品，德聖博奧城、中國鐵建青秀城、東方一品、華瑞晴廬等成交價從3萬到4萬元/㎡不等。
與二手房對比，新房價格優勢並不明顯。板塊內樓盤出現多次流搖或高中籤率，甚至還啟動了中介分銷、購房優惠等。
但今年桂語江南、大國璟一交付，市北忽然就有了很嚴重的倒掛——
交付不到兩個月，桂語江南高層一套15樓的139㎡，700萬成交。房子不滿兩年，折合成交單價50194元/㎡。成交更早的疊墅，二手房單價高達6萬8。
大國璟成交的動作也很快，沒多久已經籤約了一套128㎡房源，均價為45930元/㎡。
而市北的新房限價是33500-37500元/㎡，一二手房價差達1萬+。
其實，兩年過去，德聖博奧城、中國鐵建青秀城、東方一品、華瑞晴廬等盤依然沒怎麼漲價。 但耐不住桂語江南、大國璟太好了啊。
來看看產品——
桂語江南「高級灰+質感玻璃+鋁板+石材」的外立面」，非常顯眼； 園區內，各種配置也非常齊全，比如親子活動區、寵物專屬區、無邊界泳池等。
大國璟高層外立面採用石材，簡直感人；兒童樂園、夜燈跑道、下沉式庭院等活動空間都不缺。室內，新風系統、地暖、中央空調、衛生間暖風機、背景牆等都已經配好。
依靠產品，市北迎來了逆襲！
▲大國璟
另一方面，申花、奧體、未來科技城、三墩北等板塊，倒掛更加大了——
若以錦繡之城、杭州金茂府、融信公館ARC來對比，申花的倒掛可以達到1-1.5萬/㎡。
若以時代奧城、天璞、創世紀來對比，錢江世紀城倒掛可以達到1.5-2萬/㎡。
若以華夏四季、東原印未來、未來悅、中南樾府來對比，未來科技城倒掛可以達到2萬/㎡。
若以西雅圖來對比，三墩北倒掛也有約2萬/㎡。
3
拋開這些已經形成新一輪倒掛的板塊之外，我相信，還有一些板塊也已經在倒掛路上了。
就拿城東新城來說——
2018年的城東新城，高層均價已經在46500元/㎡左右。
能對比的，是新中宇維薩、德信東望、德信浙旅東宸、金色黎明等上一代產品，成交價在42000-48000元/㎡之間。
雖然這些二手房也不錯，但整體還是剛需的色彩更濃厚。相當於在拿改善的新房，和剛需的二手房做對比。二者雖在同一個擂臺上，卻是不同級別的選手。
直到板塊品質標杆的萬科中央公園出現，才讓城東新城的二手房比新房貴一點。目前，萬科中央公園掛牌單價普遍在5萬/㎡以上，成交價也在5萬+。
對比新房46500元/㎡限價，開始有倒掛。
▲萬科中央公園
接下來，森林海尚已經交付，首開東城金茂府、錢塘天譽也即將交付，等這些次新樓盤全面進入二手房市場，極有可能會突破歷史關口。錢塘天譽的業主早就喊出：交付後，就先掛個6萬。
城東新城到底能不能像市北、申花一樣呢？
再來大膽猜測一下九堡——
現在市面上的昆盛蕭邦、羅蘭春天的成交價還在2萬+到3.2萬元/㎡之間。新房限價已經到了33000元/㎡，甚至比二手房還要高。
自2014年出讓土地之後，九堡直到2017年才有新的土地入市。土地斷供太久，導致產品出現斷檔。
明年6月底，新一代產品玖峰匯預計交付，極有可能會給九堡帶來倒掛。
同理——
中城匯預計在明年5月底交付，也有可能刷新板塊二手房價格新認知。
不好意思，上文說的倒掛，都是以「最高價成交」作為刻度，不是普遍現象。希望不要給大家帶來恐慌情緒。下面這一類倒掛，我都會加上雙引號。
4
真正好品質的房子，市場是願意花高價買單的。
這也就是這一輪「倒掛」形成的根本原因。 不過，這樣的「倒掛」，其實並不能代表整個板塊的平均水平。
要知道，不少板塊內的其他二手房，和兩年前相比幾乎沒有變化。比如——
申花就還有4萬+、5萬+的二手房，和新房價格幾乎沒有差距。
市北也有3萬+的二手房，甚至比新房價格還低。
換句話說，只是因為這批次新房真的做出了產品力，才讓這些板塊在一定程度上，某些刻度上，形成了新一輪「倒掛」。
但我們在對比的時候，把板塊內品質最高樓盤的價格、最高價，去和整個板塊限價相比，並不合理。真正的倒掛，需要的是兩個同等級選手之間的較量，更要看平均值。
今年新交付的樓盤，大多拿地是在雙限政策落地之前。 當時，開發商對突破限價還抱有希望，認為有利潤空間，所以都拿出了自己的看家本領來打造項目——
像未來科技城華夏四季5000元/㎡的裝標，足夠與現在的豪宅相媲美。
錢江世紀城「新三兄弟」更別說了，各有各的特色。在外立面上，鋁板、玻璃幕牆、石材齊上陣；園區配置方面，獨立會所、泛會所是標配；精裝也很給力，各種大牌。
錦繡之城、杭州金茂府、融信公館ARC，還有接下來的宜和園、養雲靜舍、沁園、古翠隱秀等，隨便拿一個出來，都是市場上「碾壓般」的存在。
▲時代奧城
▲首開杭州金茂府
但是，雙限政策落地，新房價格徹底限死。
突破限價無望，開發商為了有利潤空間，必然在一些方面妥協。我們不能怪開發商，企業不是慈善機構，活下去是第一位。所以當我看到那些在限價之下，還能努力爭取做出兩三個亮點的樓盤，就心生佩服。
另外，2018年7月1日，杭州迎來了史上最嚴「偷面積」新政。現在市場上的新房，得房率較這一代交付產品都有降低。可以說，戶型最好的時代已經過去了。
回到本文開頭那句話：沒有人花錢是不經過腦子的。
在限價之下，絕大多數人為了「限價」買房，但也要允許少部分人願意為「產品」買房。最近流行一句話：在沒套現之前，大家都還在賭桌上，誰也別笑誰傻瓜。
杭州樓市不能只有限價紅利，實在太需要回歸一下產品力。 五年前全國產品看杭州。 而現在外地開發商和業內人士張口就來： 這幾年杭州房子也不怎麼樣啊。