紐約版《三十而已》:C位出道的豪樓姐姐們都是什麼背景？

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摘要：

◆ 紐約豪樓集中分布在曼哈頓中央公園以及下城SOHO附近；

◆ 價值千萬美元的紐約上層交際圈入場券；

◆ 入住紐約豪樓有著嚴苛的標準。

在近日大熱的電視劇《三十而已》中，一張豪門太太們的合照引起了熱議，照片上的太太們個個手拿價值上萬美元的巨額包包，但只拿著6萬香奈兒包包的顧佳卻被硬生生地從照片中被裁了出去，一怒之下買了只限量版的鉑金包，才能進入這些富太太們的朋友圈。同樣在這部劇中，顧佳為了自己的孩子能夠進入頂級幼兒園，不惜貸巨款入住了上海某豪宅大樓。看來好的房子和包包一樣，都是精英圈的入場券。那麼和這些包包相似的紐約大樓們，會有哪些大樓才是進入紐約上層交際圈的入場券呢？

圖片來源：優投房utofun.com；結合《三十而已》劇照編輯呈現

價格+底蘊，七強大樓C位出道

在評選七棟能代表紐約old money或new money的大樓時，我們首先根據優投房大資料庫中近五年來（2015-2019）的交易數據，用價格說話，同時考慮大樓在市面上的受歡迎度和文化底蘊，來看看哪些大樓能突出重圍成為紐約上層交際圈的豪樓代表。

◆ 紐約豪宅交易分布圖

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從近五年的交易分布圖上可以看出，紐約市大部分豪宅交易都集中在曼哈頓，有少部分分布在布魯克林；在上圖中有一單6.6億美元的condo公寓批量銷售（BULK SALE OF CONDOMINIUMS）交易，若去掉這單交易，則如下圖所示：

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在上面這張圖中，可以看到在紐約曼哈頓下城的蘇豪區（SOHO）和翠貝卡（Tribeca）主要是Condo交易，同時也有少量的多家庭住宅（Multi-family home）和獨棟別墅（Single family home），這裡主要是紐約new money的心頭好；曼哈頓另一處豪宅集中分布地則位於中央公園附近，且能看出無論從交易量還是房屋類型來說，上東區都要比上西區更豐富一些，而上東區也是當仁不讓的old money代表社區。

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2015-2019紐約市最貴房產交易前500單房型、區域分布

從具體交易數量上來看，曼哈頓依然是紐約市豪宅交易的重點區域，而Condo公寓則是交易的熱門房型，交易數量遙遙領先；其次為獨棟別墅、Co-op公寓以及多家庭住宅。布魯克林有少量的豪宅交易記錄。

◆ 432 PARK AVE銷量領先

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2015-2019紐約市暢銷豪樓前22榜單

通過對前500的銷售記錄進行整理分析，優投房得出了紐約市暢銷大樓的排名。其中賣得最好的大樓當屬432 PARK AVENUE，這棟方方正正宛如長型魔方一樣的摩天豪樓的銷售量是第二名的二倍有餘，有著西半球最高住宅樓的美譽。第二名157 WEST 57TH STREET也是位於中央公園附近的一棟超級摩天大樓，其所在的紐約曼哈頓57街被稱為「億萬富翁大道」。

◆ 千萬美元起步的豪宅

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2015-2019紐約市房產交易價格前20榜單

下面再看具體的價格，優投房分析得出了紐約市2015-2019前20單最貴房產交易記錄。從圖表中可以很清楚地看出，在上文中提到的432 PARK AVENUE囊括了Top 20中四分之一的席位，其次便是157 WEST 57TH STREET，有兩單交易。在這前20的榜單中，交易價格最少的也在5000萬美元以上，折合人民幣在3.5億左右。

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2015-2019紐約市房產交易價格中位數前20豪樓

如果從大樓交易價格中位數來看又會如何呢？優投房選取了近五年來交易數量在兩套及以上的大樓數據，再次進行整理分析，此時我們發現432 PARK AVENUE和157 WEST 57TH STREET都位於中間價位，而位於翠貝卡的大樓53 LEONARD STREET都超過了這兩棟，可謂是紐約又一new money代表大樓。在名列前茅的大樓中，除了位於麥迪遜廣場附近的1107 BROADWAY（又名 10 MADISON SQUARE WEST）在曼哈頓中城和下城的交匯地帶以外，前六名大樓中剩下的五棟大樓無一例外都在中央公園附近，上東區在紐約的地位仍然難以撼動。

◆ 有故事的豪樓，一棟樓的歷史堪比電影大片

除了價格以外，在紐約還有許多有歷史、有名望的大樓，這些樓好比「無價之樓」，他們已經成為了紐約文化的一部分，在電影、紀錄片中常常露臉出鏡，其中就包括中央公園旁的豪華雙子塔樓公寓The San Remo（145 CENTRAL PARK WEST）以及The Dakota（1 WEST 72ND STREET），前者的業主中包括了史匹柏、賈伯斯，後者曾是約翰·列儂與小野洋子的居所。

The San Remo大樓與Dakota公寓；圖片來源：Josh Couch on Unsplash

同樣的，位於紐約市曼哈頓中城的華爾道夫酒店可謂是「一切文明的焦點」。華爾道夫酒店最早修建於1893年，是世界上第一所摩天大樓酒店。後來因為要建帝國大廈，因此於1931年拆掉後搬遷到現址301 PARK AVENUE。再次開業的華爾道夫擁有超過1000個房間，是當時世界上最大的酒店。此後，酒店見證了美國及世界歷史諸多重要事件，比如，1946 年二戰結束後，美、英、法、蘇，四個戰勝國代表在這裡籤訂《世界和平協議》。1993年是華爾道夫酒店成立100周年，美國媒體如此評價它：「它不是紐約最大的酒店，也不是紐約最昂貴的酒店。但論及聲望，它卻無與倫比。當各國政要來到紐約，他們以此為家。國王和王后們也把這裡當成他們的家外之家。」

「家外之家」名副其實。美國總統艾森豪的遺孀、美國總統胡佛都曾將此選為永久居所。好萊塢明星瑪麗蓮·夢露也曾在此長住。英國首相邱吉爾、法國總統戴高樂、英國女王伊莉莎白二世訪問美國時也都下榻於此。而華人政要來到紐約，也會首選華爾道夫。

圖片來源：hilton.com

結合以上價格因素與文化背景綜合考慮，優投房選出了以下七棟大樓作為紐約豪樓的代表：

432 PARK AVENUE

15 CENTRAL PARK WEST

157 WEST 57TH STREET

1 CENTRAL PARK SOUTH

301 PARK AVENUE

56 LEONARD STREET

145 CENTRAL PARK WEST

豪樓強勢資源一覽

下面就跟著優投房一起，共同探秘以上七棟豪樓的強勢資源背景吧（排名不分先後）。

◆ 432 PARK AVENUE

圖片來源：Dimitry Anikin on Unsplash

交易價格範圍：$8.8M - $32.5M

units數量：125

樓層數：96

建築年份：2015

已知交易最大單位面積數：4,019 ft²

大樓景觀：中央公園，曼哈頓城市景觀、東河河景、哈德遜河景

知名業主：Caryl Englander

大樓所在公立學區評級：A

大樓所在區域家庭收入中位數：$135,363

◆ 15 CENTRAL PARK WEST

圖片來源：Wikipedia

交易價格範圍：$4.5M - $65M

units數量：202

樓層數：43

建築年份：2007

已知交易最大單位面積數：5,902 ft²

大樓景觀：中央公園

知名業主：高盛前CEO Lloyd Blankfein、花旗集團前CEO Sandy Weill

大樓所在公立學區評級：B-

大樓所在區域家庭收入中位數：$130,452

◆ 157 WEST 57TH STREET

圖片來源：Pelle Martin on Unsplash

交易價格範圍：$3.5M - $49.8M

units數量：94

樓層數：90

建築年份：2013

已知交易最大單位面積數：6,234 ft²

大樓景觀：中央公園，曼哈頓城市景觀、東河、哈德遜河

知名業主：Lawrence S. Stroll, Silas K. F. Chou（曹其峰）

大樓所在公立學區評級：B+

大樓所在區域家庭收入中位數：$98,833

◆ 1 CENTRAL PARK SOUTH

圖片來源：sothebyshomes.com

交易價格範圍：$1.9M - $12.4M

units數量：163

樓層數：20

建築年份：1907

已知交易最大單位面積數：2,656 ft²

大樓景觀：中央公園

知名業主：俄羅斯夫婦Valery Kogan與Olga Kogan

大樓所在公立學區評級：B+

大樓所在區域家庭收入中位數：$98,833

◆ 301 PARK AVENUE

圖片來源：Wikipedia

交易價格範圍：$572.3M（整樓交易）

units數量：111

樓層數：47

建築年份：1930

已知交易最大單位面積數：1,681,000 ft²

大樓景觀：曼哈頓中城景觀

知名業主：安邦

大樓所在公立學區評級：A

大樓所在區域家庭收入中位數：$117,004

◆ 56 LEONARD STREET

圖片來源：56leonardtribeca.com

交易價格範圍：$2.2M - $24.5M

units數量：146

樓層數：60

建築年份：2015

已知交易最大單位面積數：5,252 ft²

大樓景觀：曼哈頓下城景觀、哈德遜河景

知名業主：South Shore Investments LLC（penthouse owner）

大樓所在公立學區評級：A

大樓所在區域家庭收入中位數：$105,442

◆ 145 CENTRAL PARK WEST

圖片來源：Wikipedia

交易價格範圍：$3M - $22.8M

units數量：138

樓層數：28

建築年份：1930

已知交易最大單位面積數：14 rooms, 4 beds，5 baths and 1 half bath

大樓景觀：中央公園

知名業主：Demi Moore、史匹柏、賈伯斯

大樓所在公立學區評級：A

大樓所在區域家庭收入中位數：$130,452

前面兩個部分我們通過近五年的交易記錄，為您梳理出了七座最貴的豪宅。這七座豪宅的交易價格高的讓人乍舌，但是其豪華的內飾，絕倫的建築設計，高品質的貼心服務和尊享曼島風光的無敵景觀，加上區位優勢和極為優質的學區資源，讓很多人心嚮往之，但無奈囊中不足。那是不是有錢就可以成為這些豪宅的主人了呢。那可不是，在這些豪宅嚴苛的入住資格審核面前，很多富豪和我們普通人一樣，也經歷著「求之不得」的痛苦。

豪宅有哪些知名業主

在討論具體的入住資格審核前，我們先來看看上東區豪宅都有哪些知名業主，又有哪些名人被拒絕入住了。其實，很多紐約豪宅的買家在交易中不願意公開身份，他們中的大多數都選擇註冊一個空殼公司(LLC)來購房，或者委託親友和代理人進行交易，還有的甚至就在購房合同上用狂草的筆法籤名，讓外界無法辨認名字。有的公寓為了儘量保護業主的隱私，甚至將業主的名字也從信箱中隱去。業主也很注意在一些關於房屋的公開記錄中隱藏自己的信息，比如用自己代理律師的名字去註冊聯繫電話，讓物管方員工代籤日常維修清單，或者只將自己註冊的空殼公司的名字放在房產稅稅單上。而且由於大多數豪宅都要求全現金購買，所以房貸信息也無從追蹤。

但是還是有不少上東區豪宅的主人被披露了出來。這些業主堪稱美國富裕階層的一個橫截面，他們中有高管、文娛名流，醫生，律師，科技行業企業家和華爾街上的金融家。我們總結髮現知名業主大概可以分成以下幾類人。

◆ 世家豪門

第一類當然是在這些豪宅建成初期就已經很興盛的世家豪門，屬於典型的「old money」。石油大亨洛克菲勒家族，美國總統羅斯福家族和甘迺迪家族，企業家惠特尼家族，菸草大王杜克家族等都是這裡的業主。富可敵國的中東王族也屬於這一類。沙特、卡達和阿聯的眾多王室成員很偏愛曼島豪宅。其中比較著名的有沙特前國王之女海法·賓特·費薩爾公主(Haifa bint Faisal)。

洛克菲勒三世家庭合照；圖片來源：CNBC.com

◆ 本土商業新貴

除了這些響噹噹的世家豪門外，美國本土不少雄起的金融業，房地產，零售業和科技巨頭也緊跟步伐，入駐了這些豪宅。但與世家豪門有區別的是，這些現代的商業巨子更為喜愛一些豪宅中的「新貴」（例如中央公園西15號等），而不是歷史極為悠久的那些豪宅。與麥道夫一同是著名的龐氏騙局主腦的詹姆斯·尼科爾森(James Nicholson)就曾是上東區一套豪宅的主人。

上東區的貴婦媽媽；圖片來源：鳳凰網

上東區街景；圖片來源：New York Habitat

世界最大的對衝基金Citadel Investment Group的創始人肯.格裡芬，高盛前CEO布萊克費恩，前花旗主席韋爾，以及因LIBOR醜聞引咎辭職的巴克萊前行政總裁戴爾蒙等多位金融高管很偏愛這裡的豪宅。根據媒體統計，大概有36隻基金的華爾街管理者住在上東區的豪宅裡，他們房產的價格總額高達4370億美元。世界新聞業巨頭默多克和紐約噴氣機棒球隊的老闆伍迪。詹森也是第五大道834號這座豪華共住公寓的業主。戴爾電腦公司的老闆麥可戴爾2014年的時候買下了中央公園旁邊One57的頂層豪華公寓。美國頂級時尚設計師，大型服飾品牌Tommy Hilfiger的老闆Tommy Hilfiger和Kate Spade創始人Kate Spade也是五大道豪宅的主人。

住在中央公園西15號的名人們；圖片來源：Business Insider

◆ 外國商業巨頭

近年來豪宅業主中外國商業富翁的比例持續升高，其中部分富豪甚至正在受到政府的指控和調查。他們將這些豪宅作為自己資本駐足的一個安全室。前俄羅斯參議員、銀行家維塔利·馬爾金(Vitaly Malkin)的家族也是時代華納中心兩座豪宅的業主，他被譽為俄羅斯最富有的議員。沙烏地阿拉伯的億萬富豪Fawaz Alhokair2016年的時候買了中央公園大道432號的一套豪華公寓。另外根據紐約時報的調查顯示，就在時代華納中心公寓的業主中，有至少17位曾登上福布斯年度富豪榜。五位世界頂尖的藝術收藏家，以及八位大型公司的CEO甚至在疫情期間，也有一個南美富豪家族在上西區一座豪宅中買下花費2700萬美元一口氣買下八套公寓，因為這個家族認為在危機中，紐約的房地產是比銀行更安全的存儲資產的地方。深陷環境汙染醜聞的印度礦業巨頭安尼爾·阿加瓦爾(Anil Agarwal)也坐擁時代華納兩座豪宅。

時代華納業主馬爾金和葉爾欽的合照；圖片來源：National Post

◆ 中國財富和品味雙修的富豪

有一類就是新興市場國家非常追求生活品質和藝術修為的富一代，以及他們有海外求學生活經歷的孩子。根據華爾街日報2016年的報導，中國一位名列胡潤百富榜的證券資本投資商劉益謙以2000多萬美元買下了一座俯瞰中央公園豪宅的三居室，而他一直也是高端藝術品的大買家。有趣的是，劉益謙以一家名為「escape from new york city」 （逃離紐約）公司的名義完成了這個房屋的交易。中國著名投資銀行家，前中金副總裁方風雷的女兒Anna Fang早在2004年就買下了一座上東區豪宅，而她本人後來也成為了中國頂級風險資本真格基金的CEO。來自臺灣的曹興誠，既是成功企業家又是最為著名的亞洲藝術品收藏家之一，也是幾座上東區豪宅的主人。地產大亨SOHO中國董事長潘石屹也是中央公園西邊一套豪宅的主人。

著名富豪和收藏家曹興誠；圖片來源：新浪

◆ 文體明星

除了富一代和富N代以外，文體明星也是豪宅業主中很引人注目的一個群體。相較於那些富豪鄰居，明星業主無論在前期購買和後期居住過程中，都顯得更為高調，但這也和他們更高的媒體曝光度有關。他們中有黴黴（泰勒斯威夫特), 吉米·巴菲特(Jimmy Buffett)和瑞奇·馬丁(Ricky Martin)，好萊塢明星Jennifer Lopez，新英格蘭愛國者隊的四分衛湯姆·布雷迪(Tome Brady)，脫口秀節目主持人凱莉·裡帕(Kelly Ripa)，紐約洋基隊棒球明星阿歷克斯，英國歌星斯汀等等,。幾年前，一位好萊塢著名影星的兒子將自己在上東區的大平層以一億美元的創記錄價格賣給了卡達首相阿勒薩尼。

上東區豪宅中的頂級明星；圖片來源：CityRealty

豪宅入住審核標準

◆ 「鉑金包」只是上東區太太圈的門票預定連結

其實顧佳為了混進太太圈，花20萬買了愛馬仕鉑金包這個情節早有淵源。耶魯大學人類學家薇妮斯蒂.馬丁幾年前將自己入住紐約上東區豪宅的心路歷程寫成了一本書叫《我是個媽媽，我需要鉑金包》。這本書講述了上東區豪宅如何難以入住，和入住後各家激烈的全方位比拼。在了解完曼島豪宅的知名業主後，我們來看看很多上東區豪華公寓的入住門檻到底有多高，是不是有錢都難以進去。一般需要對購房者資格進行審核篩選的是沒有獨立產權的共住公寓(co-op)，而康鬥這種房屋類型的審核要求相對寬鬆許多。

圖片來源：https://www.100ben.net/

◆ 入住審核標準大全

大家都知道，一般的共住公寓也需要業主委員會進行資格審核甚至面試，但是要求也相對簡單。一般來講，如果申請者信用評級較好，有穩定的工作收入，沒有犯罪記錄，沒有破產債務官司什麼的，基本通過審核就沒啥問題了。但有錢人的世界還真不一樣。我們接下來為您梳理下入住這些奢華共住公寓，需要經歷怎樣的層層考驗。

Breaking NYC Co-op Barrier；圖片來源：The Real Deal

◆ 第一關：聯繫到房源

不同於在房產經紀網站上買普通住宅，這些上東區公寓的房源信息可不好找。要想找到能夠拿到看房的機會，免不了要託各種關係聯繫到專門服務高淨值客戶的高端中介，然後中介或者物業方要評估一下你的身份，然後才有可能拿到看房的機會。這有點類似於有一些極為搶手的工作，你很難在求職網站上看到，而是需要去networking才能知道有這麼個申請機會。這裡聯繫經紀人可是大有講究。對於選購豪宅，一定要找到專業素養高，有大量豪宅銷售經驗的資深經紀人。他們就像留學顧問一般，對各個區域和住宅的利弊，以及各個豪宅資格審核的明規則和暗規則都很熟悉。找到一個深諳此道的經紀人，在他們的協助下準備申請材料和面試，才能更好地保證您成為豪宅的主人。還不趕快聯繫UTOFUN, 我們將強大的業內關係網和現代大數據分析科技相結合，為您精準推薦專業的豪宅銷售經紀人。

◆ 第二關：提交大量紙質材料(board package)

就像找工作一樣，當你決定申請的時候，首先要做的是提交一大堆資料介紹。上東區共住公寓的入住申請表十分繁複，包括申請者的學習、工作經歷、每一張信用卡號，大學時的GPA，甚至還要父母畢業的學校。如果有孩子的話，孩子上過的每一個學校和相應的成績表現可能也需要提供。簡直堪稱學術報告級別的材料。有些對住戶極為挑剔和注意維護老錢貴族傳統的共住公寓，還要求申請者在材料中體現自己的「老錢」身份，即祖輩需要是名門望族。在這樣的標準下，很多國際富豪和美國本土新富都被拒之門外了。除了介紹個人和家庭基本情況的資料外，很多公寓要求申請者遞交三到四封推薦信。這些推薦人可以是生意夥伴，也可以是家族朋友，申請人不一定要和推薦人很熟。業主委員會要求推薦信的目的不是在於知道你平時和誰社交，而是想知道你都認識誰。和一個名門望族有可以證明的關係也可以為申請入住加分不少。此外，部分上東區的豪宅還要求申請者在材料中保證這套房子是在他們個人名下，為自住房，而不是委託信託管理的投資型房產，這一條要求也把很多海外新貴擋到了門外。

厚厚的申請材料；圖片來源：Brick Underground

◆ 第三關：提交資產和資金流動性證明

富豪身份並不是自己定義的，需要提交證明材料讓業主委員會作出判斷。除了一般的旗下資產和負債說明外，還有一條規定，即要求業主的現金儲量充足，有足夠的流動性應付自共住公寓分配到自己頭上的一切的日常開銷，例如740 Park Avenue這座樓就要求申請人提供四倍於公寓售價的流動資產證明和不低於100萬美元可以隨時取出的現金。如果申請者無法證明有足夠的流動性，即使旗下有再多固定資產，也很有可能被拒絕。除了流動資產外，申請者還需要提供自己的古董收藏，藝術品，保險和退休金清單，這些資產都需要經過會計師和估價行公證，自己很難造假。

圖片來源：Investopedia

現在的低利率政策吸引了很多人進入房市，但是這個政策對上東區這些共住公寓幾乎沒啥影響。倒不是因為富豪們有錢不需要貸款，而是因為大多數業主委員會不允許申請者背負房貸，即使出於避稅目的也不行，必須要保證全額現金買房，才有可能被考慮。但隨著新建康鬥的市場衝擊，少量的共住公寓也開始允許申請人有不超過買價一半的信貸了。

◆ 第四關：嚴苛的面試

很多豪華公寓都有個類似於「長老會」的業主委員會，通過了個人材料篩選的申請者，會迎來面試的大考。面試沒有固定的問題範圍，問題涉獵極廣，主觀性很強，有的甚至涉及到了個人隱私和人權，但沒辦法，如果你想入住，就必須接受這裡的遊戲規則。有一家上東區的公寓，每次有新人申請入住的時候，開發商總裁都會親自上陣。根據福布斯新聞的報導，面試中除了問一些常規問題外，業主委員會會重點考量申請人的個人生活方式和社會責任意識。一旦他們覺得申請人的答案和自己公寓住戶群體的整體風格不一致，就很有可能拒絕入住。主演《人鬼情未了》的美國知名女演員Whoopi Goldberg就是因為這類問題而在上東區拿到了很多拒信。

圖片來源：Jacobson Staffing

有的時候，自己準備好面試還不夠，您的寵物也得接受面試。部分公寓要求申請者在面試時候把自己的寵物帶上，他們也要評估下寵物的儀態和表現。

◆ 第五關：不成文的獨特規則

上東區幾乎每個豪華共住公寓都有自己獨特的不成文的審核規則，很難一招打天下。這也是對申請者來說很難搞的一個部分，因為這幾乎無法準備。比如有的豪宅竟然要求申請人不能有小於10歲的孩子。另外有些公寓很不歡迎處在娛樂新聞焦點的明星，可能是怕娛樂記者的騷擾。著名演員芭芭拉·史翠珊，和沃爾特·馬修，以及流行歌手尼爾·薩達卡就因為這個規定而被拒絕。

在第二關我們說到，申請需要提交推薦信，要體現社會關係。但這個也很有講究。有些共住公寓不希望接受和紐約政要聯繫太緊密的人入住。有時候遠離紐約政商圈的人反而在申請中更具有優勢。之前大型房地產公司，Hudson Yards的開發商Related Company的老闆Jeff Blau被820 fifth avenue拒絕的一個原因就是他的關係網太「紐約」了。

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