陽光城難言「陽光」:負債仍超紅線 銷售停滯不前

8月19日，陽光城（000671. SZ）發布2020年半年度報告。

陽光城不「陽光」，增長乏力、償債壓力巨大等諸多問題，無時無刻不像一片陰雲籠罩在頭頂，前車之鑑稍有不慎或將萬劫不復。

銷售停滯不前 拿地速度加快

2020年上半年，陽光城實現營業收入241.20億元，同比增加7.15%；實現歸屬淨利潤17.03億元，同比增長17.53%；實現扣非淨利潤17.80億元，同比增長38.17%。

圖片來源：陽光城2020年半年報

2019年位列TOP13，並邁入2000億門檻的陽光城看似風光無限，卻隱憂難解。

進入2020年後，一切則顯得格外明顯。

淨利潤雖然不斷增長，但陽光城的淨利潤率卻顯得有些尷尬，報告期內其淨利潤率僅為7.34%。

2020年上半年，陽光城實現全口徑銷售金額900.09億元，權益銷售金額579.74億元，與上年銷售數據基本持平。

分區域來看，內地包括重慶、長沙、南寧、瀋陽、太原、西安等城市銷售金額為349.46億元，佔比最高為39%；其次大福建銷售金額為317.09億元，佔比為35%；長三角、珠三角、京津冀佔比較低，銷售金額分別為158.40億元、55.18億元、19.97億元，佔比18%、6%、2%。

圖片來源：陽光城2020年半年報

需要注意的是，雖然2019年陽光城超額完成1800億元的年度任務，順利實現2110.31億元銷售額，但同比增長29.58%的增速以遠低於2018年的77.98%增速，下滑嚴重。

從2017年的915億，跨入千億俱樂部再到越過兩千億門檻，陽光城僅用兩年時間，只是銷售能否保持這種突飛猛進的態勢？

顯然，陽光城已經意識到，很難保持。

8月12日，陽光城執行副總裁吳建斌，在2020博鰲房地產論壇上公開表示，不要把增長看得太高，保持5%、10%長期下去。

然而，2020年上半年陽光城的表現，就是原地踏步，恰巧停留在900億元。若是非要計算，反而是較2019年上半年銷售金額900.73億元，同比下降0.07%。

在此情況下，陽光城決定暫不調整年度目標，仍將2020年銷售目標定位為超2000億元。

雖然，情況在7月份有所好轉。最新經營情況公告顯示，陽光城1-7月累計實現合同銷售金額1080.02億元，同比增長約1.84%。但是，1.84%的增速遠沒有達到吳建斌口中的長期水平。

土儲方面，截至2020年6月末，累計土地儲備總計4993.77萬平方米，預計貨值6844.80億元，權益比例65%，其中一二線城市預計未來可售貨值佔比73.71%，累計成本地價4430.79元/平方米。

65%的土地儲備權益比例較2019年的67.92%有所下降。

報告期內，陽光城以權益對價327.95億元合計補充土地儲備約827.53萬平方米，綜合樓面價6637元/平方米。

其中，通過公開招拍掛新增土儲計容面積492.87萬平方米，通過併購及合作方式新增土儲計容面積334.66萬平方米。

近兩年，陽光城一直採取保守拿地策略，執行董事長、總裁朱榮斌更是堅持「銷多少、補多少」的策略，謀求負債平衡。

經過兩年拿地緊縮，陽光城於2020年開始加快拿地速度。

要知道，2017年經歷過大規模擴儲後，陽光城有息負債一度增長近70%，同時資產負債率和淨負債率達到85.66%、252.27%。

負債仍超紅線 貨幣資金趨緊

股東高比例質押

那2020年上半年，陽光城的負債情況如何呢？

最直觀的先看看，財務費用。報告期內，陽光城財務費用為3.35億元，同比增長38.58%，主要源於新增較多即期發行境內外債券融資、其他融資利息費用化及承銷費等原因所致。

截至2020年6月末，陽光城有息負債為1121.61億元，平均融資成本為7.5%。

其中，銀行貸款為495.41億元，債券377.32億元，其他融資22.19%。需要注意的是，陽光城其他融資的融資成本區間上線已達到12.50%高位。

圖片來源：陽光城2020年半年報

有息負債中，一年之內的為376.51億元。那同期陽光城的貨幣資金又是多少？

截至2020年6月末，陽光城貨幣資金為483.50億元，其中94.22億元為受限資金。目前資金雖能覆蓋短債，但已經十分吃力，若繼續進行擴儲，加大融資力度在所難免。

此前據媒體報導，8月20日住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會指出，重點房地產企業資金監測和融資管理規則，主要以「三條紅線」為標準。

三條紅線分別為：剔除預收款後的資產負債率不超70%；淨負債率不超100%；現金短債比不小於1倍。

不幸的是，陽光城在近兩年降負債穩槓桿的情況下，也已然越過兩條紅線。

2020年上半年，陽光城剔除預收款及合同負債後的負債總規模為1987.11億元，剔除預收帳款後的資產負債率為78.17%，淨負債率為109.66%。

報導稱，若指標中有兩項踩線，有息負債規模年增速不得超過5%。2018年、2019年兩年，陽光城有息負債規模確實是控中有降，但隨著銷售不及預期、拿地速度加快，負債勢必將再度增加。增速不超過5%的要求，對於陽光城的發展有些掣肘，但一定程度上也會降低償債風險。

同樣是在博鰲房地產論壇上，吳建斌稱，在財務策略上還是要小步快跑，不要把槓桿用得太足，保持一個合理的槓桿。過去20年的槓桿太高了，很多房企的負債率80%多，淨負債率也很高，短期的融資佔比也比較高，這是不好的。

不知道目前陽光城的負債情況，在吳總看來，是否屬於「不好的」？

還有一點需要注意，那便是股權質押。截至目前，陽光城總股本的54.39%均處於質押狀態。其中福建陽光集團有限公司所持有的8成股權均處於質押狀態，其一致行動人福建康田實業集團有限公司質押比例同樣高達9成。

此外，中民投旗下的第二大股東質押比例為100%，第三大股東也高達87%。

圖片來源：Wind

最新消息顯示，福建陽光集團有限公司擬發行2年期高級無抵押美元票據，初始價12.50%區域，標普授予B評級，聯合國際授予BB-評級。

頻繁高額擔保 或存明股實債

擬拆分物業上市

9月1日，陽光城再次發布公告稱，為兩家子公司寧波光潤置業、荊州鼎科陽光城各自6.88億元和5.7億元融資提供擔保，擔保金額分別為3.51億元和5.7億元，擔保總額為9.21億元。

8月25日，陽光城也曾發布公告稱，為3家公司共計26.02億元融資提供擔保。這樣的公告還出現在8月21日、8月20日、8月18日、8月14日…，數不勝數。

半年報顯示，截至2020年6月末，陽光城擔保餘額為997.46億元，佔淨資產比例高達357.94%。2019年末，上市公司擔保餘額為872.28億元，僅半年時間增加百餘億元。

經《全球財說》統計，報告期內陽光城對外擔保對象約86家，擔保餘額為133.67億元；對子公司擔保對象約210家，擔保餘額為863.80億元。

陽光城曾表示，董事局會議同意2020年公司總計劃擔保額度為1500億元。

其中，為資產負債率超過70%的全資子公司、控股子公司等提供的計劃擔保額度為不超過1020.85億元，截至2020年6月末，為資產負債率超過70%的被擔保對象提供的債務擔保餘額為944.30億元。

也就是說，被擔保公司資產負債率超70%的比例已經高達94.67%，一部分子公司業績相當難堪，甚至資不抵債。

2020年上半年，陽光城少數股東權益為276.28億元，較上年同期的241.54億元再次大幅上漲，且與歸母權益幾乎持平，若剔除永續債則要明顯高於歸母權益。

但是，少數股東損益為6758.86萬元，較上年同期9086.83萬元呈下降趨勢，與歸母淨利潤之間的差距越來越大。

以49.78%的權益，搏得3.82%的利潤，陽光城怎麼了？

盈利能力趨弱、銷售原地踏步、負債高企、資金緊張、大股東高比例、高額擔保或存明股實債，這些均是陽光城所面臨的問題。

吳建斌還稱，保持未來核心競爭力需要從公司發展的產品和服務方面下工夫，首先產品要做好，比如說社區的方便性、智能化、綠色環保的情況。

有消息稱，陽光城物業也有啟動IPO的計劃，2020年上半年，陽光城物業商管業務實現營業收入5.14億元，佔比為2.13%。當然這又是另一個故事了，《全球財說》也將持續關注。

9月3日，陽光城報收6.90元/股，年內漲幅-16.87%，總市值為276.8億元。

作者：丁一

出品：全球財說