2018年4月19日訊，國家統計局發布的3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，下調的城市依然熱點城市為主，北京位列二手房價格環比下降的7個城市之一。
4月15日起，《加強房地產經紀機構備案及經營場所公示管理的通知》將開始正式執行，《北京市存量房屋出售經紀服務合同》和《北京市存量房屋承購經紀服務合同》這兩個新的合同示範文本也將推行使用，政府部門對房地產經紀行業的監管正朝著縱深化、精細化和長效化的方向持續推進。
以「317新政」實施為界，北京市二手住宅網籤量由新政出臺前的254916套/年下降至121946套/年，降幅達52.2%，二手房市場過熱得到了有效的遏制，買方正在獲得更大的議價權。也有新興的市場力量，正試圖通過改變中介行業的業態，來讓買賣雙方在信息上、地位上更加平等，從而促進二手房市場回歸公平與理性。
2017年初，由北京時間傳媒投資創立的「親戚買房」平臺在全國首推二手房砍價師業務，一套房最高幫買房人剩下了72萬元。「買方處於信息劣勢，在交易中很被動，我們認為，目前市場到了告別這種荒謬的時候了。」「親戚買房」創始人兼CEO蔡照明說。
轉角色：買房人不再是「軟柿子」蔡照明說，國內二手房中介的現狀是，一手託兩家、專捏軟柿子。「軟柿子是誰呢？你可以想想。」
我國房地產市場形成以來一直是相對的賣方市場，這導致了買方經紀人這個職業的消失，在北京這樣的一線城市，買方承擔中介費也就成了不成文的規則。
「你的心理底價、承受能力、付款能力，中介通過幾個問題就能問得清清楚楚，然後再用套路製造恐慌促成交易，這對買房人是極不公平的。」蔡照明說，「一個人一輩子買房子也就幾次，而市場是天天在變化的，一般人不可能對這個市場特別懂。」
「買房人一是不知道該不該買、買什麼樣的，二是決定要買了，想要便宜一點。相應地我們的服務一是提供信息和諮詢，二是砍價。砍價師這個想法我們三四年前就有了，而現在時機成熟了。」蔡照明所說的時機，一是市場的非理性到達頂點後向理性回歸，買方議價空間的增大讓砍價師的作用凸顯，二是知識付費的理念開始深入人心，無論是諮詢還是砍價，買方高參的經驗會有人願意買單。
砍價師的任務是幫助買家選擇同等價位最合適的房子，他們會以買房人「親戚」的身份議價的最後階段出現，憑藉自己對市場的把握、與中介的心理戰，再幫買家省出一筆錢，或者爭取到早交房、長付款周期、家具家電等優惠條件。而這筆錢的30%至50%不等，就成為對他們知識和經驗的報酬。
談市場：普漲普跌已是歷史「親戚買房」首席砍價師馬老師回顧了這一年來北京市樓市的重要節點：「『317新政』出臺後，4月份房價開始出現明顯的下行趨勢；到去年12月，新版合同開始徵求意見，市場普遍擔心裝修家具家電補償款納入成交價會導致稅費成本增加，造成了不小的恐慌，引起一波回彈；到春節前，買房人希望在年前把房子搞定，導致了掛牌價和成交量的上升，之後重歸冷靜；年後『兩會』，房產稅立法有了時間表，這是個利空，房價於是繼續下行；3月強二線城市、省會城市出臺人才政策，北京跟進，市場預期改變，市場回彈，持續一個多月，一大批剛需買到了房、一大批低價房源被消化掉；到4月份，又進入了買賣雙方相持的階段了，最近一周的成交量維持在200套左右。」
馬老師中介行業從業9年，他告訴《北京晚報》記者，砍價師的必修課是研究政策和市場：「我們每周都會去全市踩盤，上行、下行，我們都會告訴買房人。中介只對他的片區熟，對整個北京缺乏宏觀的認知，即使他知道也不會說，他只會說對他有利的數據。」
身在第一線，砍價師對二手房市場的變動是「春江水暖鴨先知」。
「317新政」前，砍價師更多時候是在幫買家搶房：「市場上行，哪怕砍不下價格，我們也會建議買房人果斷下手，我們的職責不是砍價，而是幫買方決斷和儘可能划算地搶房。」
一年過去了，中介從業11年的於老師表示：「從市場地位來說，以前北京一直是一個賣方市場，現在已經逐漸開始轉變了；從整體上來說，成交頻率降低，周期變長了，大約有四五個月，整個市場趨於穩定，不會再出現過去那樣一個風口大漲、或者大家擔憂的直線下跌的情況。在這樣的市場下，買房人不需要恐慌，可以坐下來耐心地談。」
從業15年的趙老師則觀察到：「以前北京的市場是普漲普跌的，政策利好，所有的區都一路飆漲，政策不好，所有區都跌下來。現在不是這樣了，市場已經出現了明顯的分化，比如漲的時候，這個區漲10%，別的區只漲1%，跌的時候，別的區都在下調，這個區還在微漲。這樣的分化意味著，你在買房過程中需要優選了，不再是過去買了就是賺了、一窩蜂去買的時候了。以去年為例，北京全市跌了15%，但通州跌了19%，懷柔卻漲了6%。」
馬老師認為，政策對二手房市場的影響是顯而易見的，新的政策利好會讓房市出現一波熱點。熱點過後，觀望者會在一兩個月中陸續出手，緩慢消化掛牌的房源。「只要沒有大的政策出臺，市場仍將以平穩為主。」
提個醒：買家要學會「反套路」如今，北京的二手房市場平穩，砍價師提醒，即使在買家議價空間增大的情況下，依然要小心中介的套路。
「保守地說北京有15萬中介，每人有100位客戶，剔除重複按照1000萬潛在客戶來算，出來一個利好消息，他們就會微信群發『哥、姐，最近政策利好，出來看看房吧！』，哪怕只有三分之一的人被說動，短時間內就會有三百萬人出來看房，以市場截面有30萬套房源來算，一套房子有十個人看，市場瞬間就熱了。」蔡照明提醒，要警惕中介利用消息製造恐慌。
而從買家的角度說，首先一定要明確自己對房子的要求。趙老師說，很多買房人甚至不知道自己要買什麼樣的房子：「他們認為我就這點錢，只能買這樣的房子。不是的，我們希望幫客戶選擇更好的房子，然後再來談價格。」
其次，中介的話可以聽但不要全信。「中介往往會告訴買房人，你看房的時候，別組的客戶也在看房；你想談的時候，別組客戶約了十點，你能不能約八點；自導自演和另一個經紀人的微信對話，造成房子搶手的假象……經過一番『教育』嚇唬，或者丟過一次房子，買方就會變『乖』，給自己設限，中介的話語權就更大了。」馬老師說。
最後，在自行談判時，要對中介有所保留：「你對房子的喜歡程度不能太表露，你的優質條件要善於隱藏，防止他過早向業主透露、讓你失去談判的籌碼。比如你不需要換房、大首付，一定要留到合適的時候再說，讓賣方為你的優質條件買單。」
儘管處處在給中介拆臺，但馬老師認為，砍價師和中介並不是對立的：「當中介發現這個『親戚』談判思路清晰、方法也很對，是能幫助成交的，他就會聽你的，最終實現多贏。」
來源：北京晚報 記者 白歌