11月3—4日，2020觀點商業年會在上海開幕。
如果僅僅只是將此次會議看成一個常態活動，與往年相比似乎並沒有特別值得人們期待或者興奮的地方，但如果將其放在2020—2021這樣一個「百年未有之變局」下考量，此次活動中特邀嘉賓們積極討論的包括存量資產、REITs、空間打造、產品服務等話題就非常值得玩味。
4月30日，發改委與證監會宣布啟動中國公募REITs試點時，瞬間點燃了無數人心中的希望。
對於即將到來的2021年，可以肯定的是首批試點項目必然會上市，如果一切順利，接下來就應該是試點範圍的擴大，那麼這個擴大什麼時候能夠輪到商業地產？或者說商業地產距離真REITs還有多遠？
對於這個業界普遍關心的話題，主辦方特邀了來自資金端、資產端和運營商的專家分享了觀點。喆安投資作為國內最早關注REITs的機構之一，在過去的兩年中始終對這個課題投入了大量的人力和物力進行著研究和準備，同時也做了很多積極的嘗試和實踐。因此，活動主辦方此次也特邀了喆安投資總經理車陽先生，與旭輝晨曦基金管理中心總經理阮曉俊、建銀國際金融有限公司董事總經理曾粵暉、美國富尚資產集團董事長陳曉歐、燕鄰資本創始人&CEO葉劍生、百聯資控副總裁楊斌、中信資本房地產部執行董事張平、上海新楷林商務產業運營董事總經理鄒斌等一眾嘉賓共同就「我們離商業REITs還有多遠？」這一話題與在場嘉賓分享了自己的觀點。
（右四：喆安投資總經理車陽）
以下是車陽先生分享的主要觀點：
（喆安投資總經理車陽現場分享）
1、低利率未來可能是一個常態化事件，長期來看，這其中機會是大於風險的
喆安投資是一家聚焦於不動產投資的基金。前面幾位嘉賓講的都是分子的層面多，大家怎麼樣把運營提升，把分子現金流做到最大化，還有一個很重要的維度是分母，怎麼看待未來資本化率、未來的回報率。
《經濟學人》最新一期的文章中有一篇《永恆的零》，什麼意思呢？大家覺得零利率，這是一個暫時事件，不是長期的行為，但是這篇文章非常犀利的提出，這個零可能是一個常態化，特別是疫情，全球央行的貨幣寬鬆，把這個趨勢又加強了很多。
易綱行長說到，中國應該珍惜正常利率時代。我們判斷，在趨勢上，利率下行是整體方向，不是個別的事件，這是一個全球的新課題。在利率下行的背景下，我覺得我們的資產管理，特別是不動產資產管理行業是大有可為的，我們的資產價格是有足夠空間的。當然，這個是以運營的分子為前提（資產現金流有保障）的。在分母（利率）趨於下行的背景下，具有現金流回報的不動產，應該是有一個更好的機會（低利率推升資產估值）。從一個偏長期的視角來看，我覺得總體上的機會是大於風險的。
2、在項目估值上，我們可以多考慮一些新的思維方式，中國金融開放力度在不斷加強，我們應看清主流，順應趨勢
第二個觀點，估值問題，大家可以多考慮一些新的思維方式，我們和合作方一討論就是一個表，你的資本化率是多少？現金流是多少？這是一個很模型化的方式，這裡面有市場因素，但也有一個非常重要的因素：選擇權。Real Option也是一種非常重要的估值方式。
我們的觀點是：站在眼下來說，城市的力量在崛起，城市化的進程也在加速，整個中國金融開放的力度在加強！在這個大環境下，怎麼看待中國最大的存量不動產的選擇權和定價問題？我們認為，還是要看時代的大方向，要看清主流，要順應趨勢。
最後再總結一下主持人的這個問題（資產定價，市場平衡）：現在是一個比較艱難的時刻，不管是疫情，外部環境，還是經濟；但是有一句話「暴風雨來的時候，你需要在場！」；因此，大家只有在場才可以享受到以後的估值和金融紅利的提升。
END