公司 新城悅服務（01755）分紅率連續兩年超50% 管及合約面積快速擴張 社區增值服務佔比提升 2020年3月14日 16:29:40 國盛證券
本文轉自微信公號「國盛海外研究」，作者：夏天
點評正文
新城悅服務（01755）19年業績大幅增長85%，現金流表現優異，分紅率連續兩年超50%。公司2019年實現營收20.2億元，同比增長72%;實現歸母淨利潤2.8億元，同比增長85%。其中基礎物管/開發商增值/社區增值/智慧園區服務分別實現營收8.5/6.5/1.8/3.5億元，同比增長16%/118%/268%/263%;分別實現毛利為2.4/1.8/1.1/0.6億元，同比增長19%/138%/189%/140%。經營性現金淨流入5.4億元，同比大幅增長193%，主要系公司在19年下半年加大應收帳款催繳及對上遊付款管理優化所致。公司董事會建議每股派息0.18元，分紅率為52.2%，連續兩年超過50%。
毛利率有所提升，費用率下降明顯。2019年公司綜合毛利率為29.6%，同比提升0.2個pct，其中基礎物管/開發商增值/社區增值/智慧園區服務毛利率分別為28.5%/27.9%/64.3%/18.2%，較上年同期分別變動+0.7/+2.4/-17.4/-9.4個pct，基礎物管毛利率提升主要系新項目持續交付及公司優化在管項目、完善一線管理團隊激勵機制所致，社區增值服務毛利率下降主要系公司19年加入新的增值服務內容、低毛利率增值服務佔比提升所致，智慧園區服務毛利率下降主要系公司為開發商提供園區工程服務導致收入結構變化所致。銷售/行政費用率分別為0.56%/11.56%，較去年同期分別回落0.03/1.03個pct，行政費用率大幅下降主要系去年同期上市費用影響所致。2019年淨利率提升0.8個pct至14.9%。
在管及合約面積快速擴張，未來增長趨勢強勁。截至2019年末公司在管面積/合約面積分別為6015/15278萬平米，較去年同期分別淨增1727/4058萬平米，同比增長40%/36%，在管面積淨增量中來源於新城系/第三方面積分別為1232/494萬平米，合約面積淨增量中來源於新城系/第三方面積分別為3172/885萬平米;預計19年在管面積增長有望促20年基礎物管收入加速增長。19年公司加大第三方外拓力度，外拓團隊人數同比增長超過1倍，同時通過合資物管公司方式外拓，全年合資公司鎖定約800萬平米潛在管理面積，預計20年起第三方外拓增長有望加速。未來隨著關聯公司新城控股持續交付、第三方外拓逐步發力，在管及合約面積還將延續快速擴張。
社區增值服務佔比大幅提升，仍具廣闊發展前景。2019年公司社區增值服務收入佔比為8.7%，較去年同期大幅提升4.6個pct，主要系拎包入住及車位銷售大幅增長所致，但收入佔比仍處於行業偏低水平，未來提升空間較大;隨著在管面積快速擴大，公司自營業務(主要是拎包入住及線上銷售等服務)、車位銷售等服務也開始跨區域複製，預計規模效應有助於社區增值服務各細分業務進一步做強做優。長期來看，在此期間物業公司防疫保衛價值得到業主和社會高度認可，業主滿意度持續提升，有利於物業公司未來開展更多元的社區增值服務。
投資建議：基於公司增長趨勢強勁，我們上調公司2020-2022年歸母淨利潤至4.16/5.81/7.83億元(上調幅度為+3%/+4%/+4%)，同比增長47.6%/39.5%/34.9%，對應EPS分別為0.51/0.71/0.96元，2019-2022年CAGR為40.6%。當前股價對應PE分別為26.2/18.8/13.9倍，考慮到公司較為明確的增長趨勢及當前行業整體估值水平，小幅上調公司目標價至20.0港元(對應2020年35倍PE)，維持「買入」評級。
風險提示：實控人事件潛在後續風險、中長期毛利率下降風險。