小小馬房姐地產觀
12月6日，寶山淞南板塊【上港星江灣】二期開啟認籌，均價7.3萬/㎡，推出建面約89-149㎡二至四房，預計12月17日開盤。
12月9日，寶山共康板塊【大華公園城市】三期開啟認籌，均價5.96萬/㎡，推出建面約99-138㎡三至四房，預計12月22日開盤。
這兩個樓盤，有不少共同點：
同屬於寶山區，同在中外環，主力客群同為剛需剛改。
不過，兩個樓盤均價差額超過1萬/㎡。
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我們今天要討論的就是兩個項目，希望接下來的信息對已經認籌和想要去認籌這兩個樓盤的客戶有些許幫助，或者說能真正下定決心。
首先，品牌和區域
上港星江灣的開發商是上港集團，一家喜歡在碼頭蓋樓的開發商，樓盤均以大規模規劃為主調性，但產品力相對較弱，這點從它在寶山的另一個樓盤上海長灘也可以看出來。
上港星江灣一直著力於貼近新江灣城的區域價值。在行政區域上，它始終屬於寶山淞南板塊，但不可否認的是，南靠新江灣城、北臨黃浦江的的位置優勢給這個樓盤帶來了更多流量。
但上港星江灣和新江灣城的關係是很微妙的。
就像大虹橋版塊和它周邊的樓盤關係一樣，各項政策利好會輻射至周邊，但大虹橋域內的新盤和它周邊的新盤未來價值必然是不一樣的。一個不爭的事實是，新江灣城屬於楊浦區的重點版塊，但楊浦區的利好偏不到寶山區。
好在，它靠近黃浦江，不說江景如何，但有；不好在，它靠近碼頭，這裡以港口產業為主，所以居住氛圍可見一斑。
而大華公園城市這個項目，開發商是寶山本土房企大華集團，寶山多個項目均由大華開發，如大華錦繡四季、大華公園薈、大華朗香公園裡等，產品大多以剛需剛改為主，眾多樓盤以北上海為基調，但北上海的未來還需要時間。
大華公園城市坐落於寶山共康板塊，看似資源更成熟，生活氣息更濃厚，但離靜安大寧中心位置5公裡左右的距離，板塊未來價值仍需打個 ？
總體來說，上港星江灣和大華公園城市兩個項目的開發商還是有實力的，項目所在的位置也有一定優勢，但從未來潛力看，上港星江灣緊靠新江灣城，略勝一籌。
其次，周邊配套
兩個樓盤到人廣距離不相上下。
軌交上，上港星江灣距10號線延伸段的國帆路（在建）直線距離約500米，此線路即將開通；大華公園城市距1號線通河新村站直線距離約1.5公裡，1號線和10號線均可直達市區，軌交價值基本持平，從距離上看上港星江灣更優。
商業上，大華公園城市更優，附近有萬達廣場，還有幾個生活化商場；上港星江灣附近有一個悠方廣場，臨近項目處幾乎沒有其他集中式商業。
@兩盤配套圖，僅作參考
教育和醫療資源，參考上圖，相對而言也是大華公園城市佔優。
這裡要說一點，新房目前基本上是沒有明確的學區規劃，僅以周邊現有學校作為參考，大華公園城市附近的學校目前不好說，但上港星江灣旁邊的名校以楊浦區為主，這些資源和上港星江灣沒啥關係。
然後，價格
上港星江灣二期取證均價約7.3萬/㎡，大華公園城市三期取證均價約5.96萬/㎡。
1萬+/㎡的差距，差在哪裡？
上港星江灣所在的位置自然是有價格優勢的，得益於新江灣城域內新房的稀缺，所以就在隔壁的上港星江灣項目一直也很受關注。
參考新江灣城板塊部分二手房價格，上港星江灣二期7.3萬/㎡的取證價格還是有優勢的，但再看寶山淞南板塊部分二手房價格，基本達到1萬左右均價差，以一個100㎡左右的戶型來說就有100萬的總價差，這部分差距自然是源於新江灣城的輻射價值，值不值得為此買單，需要認真考慮一下。
@數據來源貝殼網
而大華公園城市三期5.96萬/㎡的取證均價倒是佔優，首先，寶山共康板塊部分二手房價格已經和大華公園城市持平甚至更高，其次，大華公園城市也靠近大寧板塊，雖然板塊未來價值可能還待考證，但大寧板塊目前的二手房價格也可參考一二。
@數據來源貝殼網
如果僅從一二手價格來看，大華公園城市在價格上更有成長空間。
最後，產品
外部宜居屬性、內部社區環境這些方面，兩個項目也是不相上下。
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僅從戶型來看，大華公園城市的產品更符合市場大眾需求。
理由如下：
上港星江灣二期推出建面約89-149㎡二至四房共4種產品類型，卻有14個戶型可供選擇，沒有系統的設計，所以戶型也並不是多多益善，以下為全部戶型展示↓↓↓
上港星江灣戶型圖
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兩房起步面積89㎡，且100㎡左右的面積做兩房也做了三房，僅從面積段來看，兩房戶型適合追求空間感的客戶，且不能超過一家三口的居住需求，而三房和四房的戶型設計真的不怎麼樣。
而大華公園城市三期推出的99-138㎡三至四房，戶型格局更適合市場上大部分客戶對產品的需求，99㎡的三房比同面積段的兩房功能性更強，大華公園城市4個面積段的產品，偏改善型，不需要在挑選的時候眼花繚亂，整體也中規中矩。
大華公園城市戶型圖
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總的來說，上港星江灣適合更追求空間感的客戶，而大華公園城市更適合追求功能性的客戶，當然，不含地緣性客戶對特定區域的需求。
寫到這裡，這兩個樓盤的對比就差不多了，最後給大家附上前文提到過的所有維度對比表。
房票有限，希望大家都多一些選擇，買或者不買，買哪個樓盤，最終都取決於自身的需求。