明確2021年整頓租賃市場秩序
在人口淨流入大城市重點發展政策性租賃房
穩妥實施房地產長效機制方案
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12月21日，全國住房和城鄉建設工作會議在京召開。
本次會議在總結2020年和「十三五」時期住房和城鄉建設工作、分析面臨的形勢和問題基礎上，提出2021年工作總體要求和重點任務。住房和城鄉建設部黨組書記、部長王蒙徽作工作報告。
會議指出，「十三五」時期住房和城鄉建設事業發展取得了歷史性新成就。
其中，住房發展向住有所居目標大步邁進，2019年城鎮、農村居民人均住房建築面積分別達到39.8平方米、48.9平方米；全國棚改累計開工超過2300萬套，幫助5000多萬居民出棚進樓。
城市建設發展成就顯著，新型城鎮化深入推進，城市數量達到684個、城市建成區面積達6.03萬平方公裡，市政基礎設施建設步伐加快，城市人居環境顯著改善。城市治理法治化、智慧化、規範化水平進一步提高，城管執法隊伍素質明顯提升。
「三個新」和「三個著力」
會議強調，做好2021年住房和城鄉建設工作，要深入學習貫徹黨的十九屆五中全會精神，緊扣「三個新」，切實做到「三個著力」。
一是緊扣進入新發展階段，著力推動住房和城鄉建設事業實現新的更大發展。深刻認識和把握住房和城鄉建設面臨的新形勢、新問題，抓住機遇，應對挑戰，統籌謀劃和推進「十四五」時期住房和城鄉建設事業高質量發展。
二是緊扣貫徹新發展理念，著力推進住房和城鄉建設發展方式轉變。住房和城鄉建設是貫徹落實新發展理念的重要載體和主要戰場。要堅持以人民為中心的發展思想，不斷增強城鄉建設和城市發展的整體性系統性，把生態和安全放在更加突出的位置，堅定不移推進改革創新，把新發展理念貫穿全過程和各方面。
三是緊扣構建新發展格局，著力發揮住房和城鄉建設的重要支點作用。積極發展住房新供給，加快推進「新城建」，打造居住社區消費新平臺，建設現代宜居新農房，發展智能建造新產業，推動構建新發展格局，促進經濟社會持續健康發展。
八大重點任務
會議要求，2021年要持續深入學習貫徹關於住房和城鄉建設工作的重要指示批示精神，貫徹落實黨的十九屆五中全會和中央經濟工作會議決策部署，重點抓好八個方面工作。
一是全力實施城市更新行動，推動城市高質量發展。切實轉變城市開發建設方式，統籌城市規劃、建設、管理，推動城市結構優化、功能完善和品質提升，深入推進以人為核心的新型城鎮化，加快建設宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。完善城市空間結構，構建以中心城市、都市圈、城市群為主體，大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮體系。實施城市生態修復功能完善工程，提升人居環境質量。強化歷史文化保護，塑造城市風貌。全面推進城鎮老舊小區改造，加快建設完整居住社區，推動物業企業大力發展線上線下服務業。深入開展新型城市基礎設施建設試點工作，探索形成可複製可推廣的機制和運行模式。系統化全域推進海綿城市建設，統籌推進城市內澇治理，鞏固城市黑臭水體治理成效。進一步推進生活垃圾分類。
二是穩妥實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展。牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，強化城市主體責任，完善政策協同、調控聯動、監測預警、輿情引導、市場監管等機制，保持房地產市場平穩運行。
三是大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。加強住房市場體系和住房保障體系建設，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題。加快構建以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。擴大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口淨流入的大城市重點發展政策性租賃住房。規範發展住房租賃市場，加快培育專業化、規模化住房租賃企業，建立健全住房租賃管理服務平臺。整頓租賃市場秩序，規範市場行為。穩步推進棚戶區改造。進一步完善住房公積金繳存、使用和管理機制。
四是加大城市治理力度，推進韌性城市建設。加快建設城市運行管理服務平臺，推進城市治理「一網統管」。完善城市綜合管理服務評價體系，加強城市網格化管理，推動城市管理進社區。繼續深入推進美好環境與幸福生活共同締造活動。開展市容市貌環境整治專項行動。加強城市治理中的風險防控，提升城市安全韌性。
五是實施鄉村建設行動，提升鄉村建設水平。全面開展鄉村建設評價工作。推廣裝配式鋼結構等農房建設方式。以推廣水衝式廁所為重點，提升農房現代化水平。繼續實施農村危房改造，探索建立農村低收入人口基本住房安全保障機制。繼續推進農村房屋安全隱患排查整治工作，建立健全農房建設標準和建設管理制度。加大農村汙水垃圾治理力度，持續改善農村人居環境。推進以縣城為重要載體的就地城鎮化和以縣域為單元的城鄉統籌發展。
六是加快發展「中國建造」，推動建築產業轉型升級。加快推動智能建造與新型建築工業化協同發展，建設建築產業網際網路平臺。完善裝配式建築標準體系，大力推廣鋼結構建築。深入實施綠色建築創建行動。落實建設單位工程質量首要責任，持續開展建築施工安全專項整治，堅決遏制重特大事故。
七是持續推進改革創新，加強法規標準體系建設。全面實施城市體檢評估機制。深化城市管理體制改革，加強城管執法隊伍規範化標準化建設。深入推進工程建設項目審批制度改革，持續推進建築業「放管服」改革。加快完善住房和城鄉建設領域法規標準體系。
八是加強黨的全面領導，打造高素質幹部隊伍。強化政治機關意識教育，進一步提高政治站位，持續深入學習貫徹新時代中國特色社會主義思想，堅定不移推進全面從嚴治黨，不斷提高黨的建設質量。加大幹部隊伍建設力度，切實提高廣大幹部貫徹新發展理念、構建新發展格局的能力和水平。
專家解讀
「促內需」政策放在首位
在今年的住建工作會議上，被放在首位的工作是「全力實施城市更新行動，推動城市高質量發展」的相關工作內容。
城市更新是擴大內需的重要抓手。此前，住房和城鄉建設部部長王蒙徽在「十四五」規劃《建議》的解讀文章中也提到，實施城市更新行動，是堅定實施擴大內需戰略，構建新發展格局的重要路徑，「謀劃推進一系列城市建設領域民生工程和發展工程，有利於充分釋放我國發展的巨大潛力，形成新的經濟增長點，培育發展新動能，暢通國內大循環，促進我國經濟長期持續健康發展。」
雖然2020年房地產投資依舊保持著較高位的增長，但主要是土地購置費拉動，在真正拉動內需的建安投資上，則表現疲軟。同時，一些先行指標也顯示，明年的房地產投資存在下滑可能。國家統計局數據顯示，前11月商品房新開工面積同比下降2.0%，但遲遲未能轉正。土地購置面積上，前11月則同比下降5.2%，降幅持續擴大。
全國房地產商會聯盟主席顧雲昌則告訴21世紀經濟報導記者，一方面，在今年的中央經濟工作會議上，強調了「堅持擴大內需這個戰略基點」，住建工作會議的相關布置也是遵循中央會議精神。另一方面，2017年以來，房地產銷售面積連續四年維持每年17億平米左右的高位，增量龐大。從土地資源的合理開發來講，未來很難繼續維持這樣的高速發展，因此，將發展的矛頭轉向存量，也成為了必然的選擇。而將過去單純聚焦於住房問題的棚改、老舊小區改造上升到系統關注整個城市運營發展效率的城市更新活動，也是將促內需從關注住房，上升到更多、更大的角度。
長效機制逐步落地
本次住建工作會議上，「促內需」的城市更新行動被列為首要工作，2018、2019連續兩年成為住建工作會議「頭條」的調控政策則退居次席。
住建工作會議提出，要穩妥實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展。牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，強化城市主體責任，完善政策協同、調控聯動、監測預警、輿情引導、市場監管等機制，保持房地產市場平穩運行。
多位受訪人士均向21世紀經濟報導記者指出，「政策協同、調控聯動、監測預警、輿情引導、市場監管等機制」，是結合了市場化和行政化調控，結合了事前、事後調控的長效化的調控機制的組成部分。
對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，2020年即便疫情對經濟發展造成影響，房地產調控未見放鬆，反而局部市場的升溫引發下半年「一城一策」的密集出臺，據統計，有超過20城出臺限購、限貸及限售等政策作出調整。
不過，多位受訪人士都強調，「長效機制」的逐步落地並不意味著短期調控會立刻退出，這需要一個漫長的過程。顧雲昌則指出，不管是今年中央經濟工作會議在房地產部分提到的「因地制宜、多策並舉」，還是此次住建工作會議提及的「強化城市主體責任」，都是由地方政府主導的短期調控，並且短時間內很難退出。
另外，此次住建會議在這段表述中，引人注意的是，此前多次被重點強調的「穩地價、穩房價、穩預期」要求，並沒有在工作安排中被提及。
對此，許小樂認為，「三穩」，實際上已經是長效機制建立所必需的常態化目標，在今年房地產市場總體平穩的背景下，不再需要過度強調。不過，也有分析人士認為，沒有提及「三穩」，有利於地方政府採取更多樣化的政策組合。
明確2021年整頓租賃市場秩序
與中央經濟工作會議相似的是，此次住建工作會議再度強調了整頓租賃市場秩序，「規範發展住房租賃市場，加快培育專業化、規模化住房租賃企業，建立健全住房租賃管理服務平臺。整頓租賃市場秩序，規範市場行為。」
這顯然與2020年多個長租公寓爆雷有關，多位分析人士均認為，租賃市場的政策調整將會在2021年成為重點。
顧雲昌則認為，與住房市場體系和保障體系建設相適應的，租賃政策的調整，也分為政府主導的政策性租賃住房的政策調整，和租賃市場政策調整。其中，針對公租房等政策性租賃住房，需要解決的是「精準」問題，政策界限、目標人群和投入產出要劃清楚；而租賃市場，要解決的則是「規範」問題。
其中，針對頻頻「爆雷」的租賃市場，許小樂指出，租賃的問題主要在三方面，一是需求端租客權利得不到保障；二是大城市租賃房源供給不足；三是租賃市場發展不規範。所以，「十四五」期間應當出臺一系列政策，突破這三個大的問題。比如，租賃立法，落實租客的基本權利，包括不能隨意漲租金、不能隨意趕租客，租客能夠公平地享受基本公共服務。從供給端，專門劃撥出租賃土地供應計劃，降低土地成本，提升租金回報率。為鼓勵房企開發持有運營租賃住房，會在融資、稅收等方面給予企業政策支持，住房資產證券化加速推出。
來源：新華社、澎湃新聞、21世紀經濟報導，房地產導刊綜合。