來源：金融界網站
在諸侯割據的戰國時代，如果其中某一方在屯糧招兵，那麼很有可能：
他要長肌肉。
前不久，熱映的古裝劇《大秦賦》中講到，戰國後期局勢緊張，情勢不妙。與此同時，嬴政的野心逐漸顯露，相邦呂不韋給他的建議是：
屯糧和招兵。
這兩大策略，讓秦國的肌肉長了幾個檔次，迅速與其他國家拉開差距。
商場如戰場，一些「練肌肉」的方法是相通的。如今，許多房企在尋求自我增長時，也會進行「屯糧和徵兵」：
也就是加大土儲、招納人才。
梳理機構發布的房企拿地情況榜單，有一家企業的「屯糧招兵」動作尤為明顯，開始大練肌肉。
一、逆勢，屯糧納賢
今年以來，受大環境及「三條紅線」影響，不少中小房企、甚至一些頭部房企，受制於沒有充裕的現金流都開始節衣縮食。
其中，最明顯的表現就是放緩拿地節奏。
在步子放慢的房企隊伍裡，金科是其中的「逆行者」：
今年前三季度，金科已新增土地123宗，計容建築面積1995萬平方米，合同投資金額740億元。
並且，斬獲的這些土地，一大半位於高能級城市。
以今年前三季度斬獲的123個項目為例，位於一線城市（含新一線）的有44個，位於二線城市的有30個，不管是數量還是面積，這兩者佔比都超過60％。
第四季度，金科的拿地動作還在繼續。
據第三方數據統計，截止到12月中旬，金科四季度繼續深耕浙江省，強勢布局鄭州、濟南、大連等二線核心城市，南陽、信陽等強三線城市。
在這些城市中，金科獲取到許多大型糧倉型項目：鄭州城市更新項目、濟南一二級聯動項目、大連產業項目等等。
在斥巨資補充糧草的同時，金科做了第二個戰術動作：
大規模招兵買馬。
今年各行各業都在談內捲化，地產行業也面臨這個問題，特別是用人方面。聽得最多的是房企在裁員、收編，人員只出不進，很少聽說有大動作擴編的。
金科是其中的少數派。
截至目前，金科共計引進行業精英近1000名，其中9級以上中高級管理幹部21名，標杆房企「卓越2.0」管培生80名。
大規模招賢納士，金科的目標是保障人才儲備和無時差供給。
畢竟，員工才是生產的源頭。
二、「西南王」的全國化調倉布局
花大力氣屯糧招兵後，金科的肌肉明顯在增大。
最直接的表現就是銷售額的增長。
根據金科最新發布的銷售情況公告，截至11月，已實現銷售金額約1954億。根據金科披露的2020年半年度報告，金科的回款率更是高達97％。
根據11月末已公布的銷售數據顯示，按照上述數據推算，金科全年目標已完成近90％，同時金科也曾在公告中表示對完成全年2200億銷售目標充滿信心，但這是許多房企沒能做到的：
克而瑞數據顯示，定了2020業績目標的36家房企裡頭，截至11月，有4成房企目標完成率低於90％，其中有5家完成率不到85％。
肌肉增大背後，是金科的「屯糧思路」發生轉變。換句話說，金科的拿地動作有所轉變：
更均衡的全國化布局，二三線為主，一四線為輔。
在很多人印象裡，金科一直是「西南王」。
這是因為，金科土儲大量集中在低房價的西部地區，銷售均價在行業內一直處於低位。
不過，隨著金科此輪的土儲調倉，區域銷售發生了變化：
據測算，2020年前三季度，金科在華東地區的銷售額超600億，佔全部地產銷售額約43％，早已超過大西南區域。另外，金科的華中、華南板塊的銷售佔比也在提升，分別達到11％和7％。
土儲分布發生變化後，金科的銷售均價也發生明顯變化：
2018年上半年金科在全國的銷售均價只有8500元/平方米。2020年上半年，這一數據已經達到10093元/平方米。
金科進行更均衡的全國化布局，通俗地來說就是：
不要把雞蛋放在一個籃子裡，更要把雞蛋放在雞肉價格貴的地方。
除了在大的區域上進行土儲換倉，金科還在城市布局上有一套自己的想法。
跟許多房企一樣，金科深耕在三圈一帶。也就是長三角經濟圈、珠三角經濟圈、京津冀經濟圈和長江經濟帶。
不同的是，對城市的選擇。
按照金科的說法，它選擇城市的邏輯是：
進得去、留得住、能賺錢。
面對業內爭論已久的「在一二三線城市拿地，孰好孰壞」問題，金科認為拿地除了參考城市基本面，更看重城市供求關係。
在它看來，一線城市的城鎮化率已相對高，土地供應有限，市場容量有限，且處於調控的風口浪尖；四線城市雖然政策寬鬆，但基本面缺乏支撐，市場穩定性差。
而二三線城市，市場容量大且有上升空間，正處於快速發展階段，並且對於人才吸引力也在不斷提升，是一片值得深耕的沃土。
可以說，「全國化」「二三線」的六字秘訣，指引著金科的拿地方向，也推動其銷售規模的快速增長。
三、宏圖大展，金科牛年值得想像
除了「屯糧招兵」動作，金科今年能提前完成銷售目標，還在於其較好的業務面提供了充分保障。
今年12月中旬，金科對外發布未來五年的總體發展戰略——「四位一體、生態協同」高質量發展，即精耕地產主業，做強智慧服務，做優科技產業，做實商旅康養。
自提出「四位一體」戰略以來，這四大板塊都表現出了高質量發展的一面。
除了地產主業外，智慧服務表現尤為明顯。
今年依然是物管企業上市大年，據不完全統計，截至目前上市的已達16家，超過去年的12家。但和以往不同的是，不是所有的物業股都能躺著被看好：
破發的情況變多了。
11月17日金科服務上市，一個多月來，它的市值已經漲了近100億港元。
物業登陸資本場後，金科手上已經握著A+H股境內境外雙資本運作平臺。對金科而言，資本護城河更寬了。
這些，都在為金科的銷售增長鋪平道路。
2020年只剩下幾天時間，明年的市場仍處在不確定性中。
在穩健的基本面上，金科仍在繼續「屯糧招兵」，兩大動作已經顯露成效。
金科的前景，值得更多想像。