物業股由熱轉冷的狀態還在繼續。近期港交所迎來四位物管新成員,與之前開盤即大漲的局面不同,新股入市整體表現欠佳,四家物管企業有的開盤首日即破發,有的剛剛守住開盤「底線」,一路高歌猛進的物業股突然「轉冷」。截至2020年11月6日收盤,上市一周的合景悠活(03913)、世茂服務(00873)仍處於冷的狀態,合景悠活報每股6.21港元,世茂服務報每股16港元,雙雙處於發行價之下;而在10月下旬上市的第一服務已跌破發行價40.83%,卓越商企服務(06989)則較發行價微漲2.43%。
真牛所配資公司表示,截至目前,A股和港股上市的物管企業共計34家,其中2020年上市的物管企業已經達到10家,後續融創服務、金科智慧服務即將赴港IOP,另有七八家物管企業處於遞表排隊狀態。在物業新股集體遭遇「冷空氣」的狀態下,資本風口開啟即終結?
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三家物業新股仍處於發行價下
受疫情影響,物業服務板塊被普遍看好,繼正榮服務(06958)、弘陽服務(01971)、建業新生活(09983)之後,近期多家物管企業也成功登陸港交所,但與之前股價開盤大漲的局面不同,物業新股入市整體表現欠佳,有的開盤首日即破發,有的剛剛守住開盤「底線」。
10月的最後兩周,四家物管企業敲開了港交所大門。10月30日,合景悠活、世茂服務雙雙在港交所掛牌上市。根據最終定價結果,世茂服務每股定價16.6港元,合計發行5.88億股。上市首日,世茂服務開盤報每股15.8港元,較發行價下跌約4.82%,截至30日收盤,世茂服務報每股16.6港元,勉強保住了發行價。
世茂服務「平穩」收盤,也是源於綠鞋機制起了作用,盤中大跌9%,承銷商及時出手護盤,尾盤出現神奇拉升。
與世茂服務不同,同日上市的合景悠活則一路「唱衰」,開盤報每股6.48港元,較發行價每股7.89港元跌17.87%,截至10月30日收盤,合景悠活報每股6.08港元,跌幅更是高達22.94%。
真牛所配資公司認為,值得一提的是,合景悠活此次上市引入了8位基石投資者,這8位基石投資者共認購1.2億美元(約9.36億港元),但顯然這並沒有給市場帶來信心的加持。
截至2020年11月6日收盤,上市一周的合景悠活、世茂服務仍處於冷的狀態,合景悠活報每股6.21港元,世茂服務報每股16港元,雙雙處於發行價之下。
市場瞬息萬變,也讓後來者體會到了涼意。早在合景悠活、世茂服務雙雙掛牌之前,當代置業(01107)旗下的第一服務就刷新了物管企業上市首日最大跌幅紀錄。10月22日,當代置業旗下的第一服務正式登陸港交所,開盤首日即破發,最終收盤報每股1.76港元,較發行價每股2.4港元跌26.67%。
時間再往前移,10月19日上市的卓越商企服務,也沒能保持此前物業股「一路高歌」的狀態。上市首日,卓越商企服務收盤報每股11港元,雖然高於每股10.68港元的發行價,但卻比每股11.4港元的開盤價下跌3.51%。
截至2020年11月6日收盤,第一服務報每股1.42港元,已跌破發行價40.83%,而卓越商企服務報每股10.94港元,較發行價微漲2.43%。
高估值回歸理性
受疫情帶來居住體驗的影響,此前物業股的股價一路飄紅,這也造成後續上市的物管企業估值過高,投資者卻並不買帳。隨著市場回歸理性,尤其是物業股上市增多的情況下,投資者對於物業股的判斷會更加嚴苛。「物業新股上市遇『冷』也在情理之中,只是到來時間的早晚。
隨著內外部競爭環境加劇,物業服務板塊的估值被理性削弱。受全球經濟波動影響,近期市場短線偏好上升,物業服務板塊飛速上漲趨勢在疫情逐漸常態化後有所回落。疫情下被加速抬升的板塊估值,逐漸被理性投資削弱。四季度資本市場多行業活躍將會大幅分流物業板塊資本流入;同時,大型優質房企物業或將於四季度陸續完成拆分上市動作,增加板塊內部競爭激烈程度。
在物業新股集體遭遇「冷空氣」的狀態下,資本風口開啟即終結?對此,小規模物管企業的表現不足以代表整個行業的資本偏好,當前物業公司上市具有一定分化特徵,後期預計頭部房企物業上市的表現將會呈現較大的差異,物業服務行業仍具較大的市場空間。
近期物業新股上市整體遇冷,一方面是物管企業自身因素所導致,另一方面也是市場氛圍在此之前就已「轉涼」所帶來的影響。以第一服務為例,其不但自身體量較小,所屬母公司在眾房企中也趨於落後位置,因此才會有如此之大的跌幅。後續隨著「優質」玩家的融入,物業股「轉涼」的氛圍或將改寫。
克而瑞物管統計數據顯示,物業股最重要的指標是成長性,從盈利能力上看,2020年H1,超過一半的物業公司保持了30%以上的營收增速。而從增長空間上看,典型企業儲備/在管比高於0.5,這說明大部分上市物管企業有強大的盈利增長能力,核心物業股的增長預期是確定的。
克而瑞物管方面稱,市場的短期波動是資金和情緒左右的結果。物業股仍然是接下來成長性比較確定的板塊,而且成熟企業在加重專業服務的比重,未來在利潤上物業公司也會擁有更好的表現。
物業市場頭部趨勢
「隨著疫情防控常態化,物業服務多元化正在構築,而物業服務企業也將向頭部集中。行業馬太效應是不變的法則,未來「大魚吃小魚」這種兼併收購會越來越激烈,畢竟規模體量是吸引資本市場的關鍵因素。
延續房地產行業的打法,物業服務板塊也開始朝著「強者恆強」的方向發展,規模擴大,收購兼併無疑是最好的選擇。以剛剛上市的世茂服務為例,其在招股書中披露,於去年7月完成了對海亮物業管理的全部股權收購,又在今年以零現金代價收購福晟生活服務51%的股權、北京冠城的全部股權以及浙大新宇51%的股權。記者查閱招股書發現,世茂服務收併購的「招數」,對在管面積的貢獻率直線攀升。
在謝逸楓看來,「三道紅線」給房地產行業帶來了前所未有的壓力,分拆物業板塊上市是眾房企緩解融資壓力的「造血」手段,可以最直觀降低母公司的淨負債率。除此之外,房地產行業已經進入「白銀時代」,物業服務具備受眾體量大、與房企連接緊密等特點,這也是眾房企積極布局的原因。
恆大分拆旗下金碧物業上市,並成功引入戰投入股235億港元,恆大淨負債率預計將因此降低19個百分點」。
而另一個層面,國家統計局數據顯示,2018年全國商品房銷售面積首次突破17億平方米,創下近十年來的峰值,2019年依然保持17億平方米的狀態。2020年1-9月,全國商品房銷售面積為11.7億平方米,而這還是在上半年房地產銷售基本停滯的情況下。隨著開發商積極銷售促回款,2020年末或將繼續保持17億平方米的規模。如此大的體量之下,眾房企的加速也是看好物業服務這塊市場蛋糕。
隨著合景悠活、世茂服務的上市,截至目前,在A股和港股上市的物管企業共計34家,其中2020年上市的物管企業已經達到10家,後續融創服務、金科智慧服務即將赴港IOP,另有七八家物管企業處於遞表排隊狀態。
一向對分拆物業板塊上市表現「佛系」的萬科,近期也有了積極的表態。在萬科物業品牌更新之前,「萬科物業一定會上市,只是時間還沒想好」。
重塑市場架構,歷來都是「大玩家」的特權。真牛所配資公司表示,截至目前,頭部房企中,碧桂園、保利、中海等已經完成了物業分拆上市,融創、金科即將赴港IPO,恆大、華潤則正式向港交所遞交了招股書,綠地的入股、萬科的表態,物業服務板塊的後半場可謂強者雲集。
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