扒一扒武漢盤龍城和四新的「套牌」萬達廣場

2020年，萬達32歲了。

雖三十而已，但王健林和他的萬達已贏得過總資產近8000億元的輝煌，也挺過了股權債權雙殺，負債5200億的挫折。

2020年，在疫情重創實體商業的大環境下，低調了2年多的萬達似乎正在武漢乘風破浪，卷土而來，速度之快引人注目：

投資11億元的陽邏萬達廣場奠基，金銀湖萬達廣場、盤龍城萬達廣場定於年底開業，四新萬達廣場落子，同時還在積極籌備江夏萬達廣場選址。

武漢的萬達廣場即將由4個增至9個。

01.「撿漏套牌」才是萬達的主業

萬達是國內持有購物中心規模最大的商業地產企業，截至目前，全國已落成的萬達廣場數量達到329個。

2019年，王健林雖然低調，鮮少出現在公眾與媒體的視野裡，但萬達廣場攻城略地的動作卻很快，全年新進入22個城市，共計在39座城市新開業了43家萬達廣場，合計增加經營面積568萬平方米。

湖北的黃岡、隨州、鹹寧、孝感都在去年新添了一座萬達廣場。

▲萬達廣場國內布局圖

在2020年的擬開業表中，計劃開業的萬達廣場數量為47個，在湖北地區，武漢金銀湖萬達廣場和襄陽棗陽萬達廣場被納入開業計劃。

事實上，武漢盤龍城萬達廣場也將在今年12月開業，這是一個計劃外開業項目，由已開業3年的原盤龍城「天縱城購物中心」直接調改後更名而成。

當武漢人還在議論天縱城秒變萬達廣場，是否能給片區帶來新的商業面貌時，武漢漢陽四新的「新城陽光國際廣場」地址上又新註冊了一家四新萬達商業管理有限公司，這意味著四新這個已經建成的商用物業也即將變身萬達廣場。

工商備案信息上可以看到，盤龍城和四新的兩個萬達廣場註冊資本都僅有少少的100萬元。

更多人意識到，這兩個萬達廣場原來是「套牌」的，與我們熟悉的菱角湖萬達，漢街萬達，經開萬達都不一樣！確實如此，它們都是萬達的「輕資產」購物中心，由萬達輸出品牌和管理，與項目開發商合作分成。

▲萬達廣場購物中心

雖然武漢人對輕資產運營模式下的萬達廣場很陌生，但其實這類萬達廣場在全國已經頗具規模。

不完全統計，兩年前全國就已開業23個「輕資產」萬達廣場，2019年開業的43個萬達廣場中，29個是「輕資產」項目，2020年計劃開業的47個萬達廣場中，37個是「輕資產」項目，在建的133個萬達廣場中，107個都是「輕資產」項目。

輕資產，以輸出品牌和運營管理，獲取穩定的現金流才是萬達力保的核心主營業務。我們記憶中的，甩手就投500億建起武漢中央文化區的那個萬達，未來必然將頻頻繼續以100萬的小本錢四處「撿漏」，而且不僅僅是在武漢。

去年下半年，萬達廣場圓夢深圳，完成了一線城市布局的戰略目標，便是以輕資產的模式籤下了3個合作項目，分別位於深圳的光明區、寶安區和龍崗區，終在商業龍盤虎踞的深圳爭得了一席立足之地。

不僅助力萬達廣場躋身土地資源有限的一線城市，輕資產模式還廣泛運用在河南信陽這樣的三線城市，甚至更小的縣市，萬達廣場才得以在數年間快速下沉至三四五六線城市，搶佔了大量市場。

借臺唱戲，完全沒有資金壓力，投資風險降至最低。

02.「輕資產」萬達廣場含金量幾何

如果年底開業，盤龍城萬達廣場將是武漢第一個輕資產模式的萬達廣場。很多人都在懷疑：那它還有同類型的四新萬達廣場，會不會不如過去萬達在武漢自建自持的購物中心？

這個問題或許可以從幾個角度推測。

前面已經說過，萬達想走的，是一條堅持以輕資產模式做大萬達廣場規模的路徑，減少大型投資（萬達文旅項目除外，在此不做延伸），以輸出品牌和管理價值維持盈利。那麼品牌和商業管理就是萬達的核心資產，這一點與地產開發企業有著本質上的區別。

▲萬達廣場商場內部圖

房地產開發企業通過拿地，建設，銷售循環支撐企業營收，萬達輕資產以後，基本沒有銷售收入，營收全靠商業運營，租金支撐。而且，輕資產模式要能持續發展，萬達就必須維持和提升萬達廣場的品牌價值。自砸招牌，以後想「撿漏」可能就不那麼容易了。

就籤約的項目來看，盤龍城的萬達廣場7.5萬方，體量適合社區型購物中心。區位上位於巨龍大道和岱黃高速交匯處，臨主幹道路口，項目昭示面廣，交通便利。周邊還分布有卓爾企業總部，卓爾生活城，恆大名都，美府名苑等小區，先天條件較好。

之前天縱城的主力店是中百倉儲，歡樂迪KTV，三五酒店等，主要經營弱勢在於業態規劃和招商，知名品牌少，業態分布凌亂。萬達商管接手有望帶來更豐富的萬達的自有品牌和合作品牌，而重新調整餐飲和兒童兩個能吸納人氣的業態，做社區服務的大眾型商業也是萬達比較在行的部分。

在四新，萬達即將接手的「新陽廣場」毗鄰片區主幹道「四新大道」，這個項目因為招商難已經空置了1年多沒有開業。

▲四新萬達廣場規劃圖

隨著漢陽四新大量住宅項目落成，一個漢陽副中心型的居住區正逐步成型。作為二環到三環間的區位，在商業方面卻實在落後，規劃多，落地慢，日常消費依靠街邊店和個體戶，集中型商業以歐亞達、紅星美凱龍、海寧皮革城這類專業賣場為主，尚無一個生活社交型綜合購物中心。

以萬達的速度，如果新陽廣場本身物業條件尚可，四新萬達廣場很可能明年即可開業，快速補位片區商業空白，打開四新商業新局面。

而項目周邊在建的恆大258米寫字樓，已經舉行奠基儀式中南科研設計中心，以及方島智慧科學城的規劃，未來還有望給片區注入產業動力，帶來新生消費力。

當然，四新片區的整體商業規劃體量也是龐大的，這個萬達廣場具備的主要是時間上和品牌辨識度上的優勢。

綜合評估，武漢這兩個輕資產萬達廣場的發展前景還算光明，因此含金量不會太低，值得片區居民期待。

更重要的是，萬達是早在2003年就進入了武漢的企業，從最初的江漢路萬達，到後來的楚河漢街，從1代到4代作品都在武漢生根發芽，打下了深厚的城市基礎，品牌號召力相當不錯，這種號召力甚至從武漢延伸到湖北襄陽，黃石等三線城市也依然不弱。

▲武漢萬達瑞華酒店和漢秀劇場

而放眼全國，萬達廣場的商業運營可謂千篇一律，模式化的內容過多，商業所需的差異化、特色化的內容欠缺，所以在不同城市，項目經營情況也是良莠不齊。

只能說，在武漢的盤龍城和四新，「輕資產」萬達廣場給片區商業帶來驚喜的概率會更大一些，在譬如深圳或其他品牌認同度低的城市，這類萬達廣場的含金量就難免大大降低了。

【後記】

購物中心，影院，兒童，體育，酒店，萬達涉足的業務都重度依賴線下人流，所以在今年疫情影響下，萬達遭受到的衝擊比地產開發企業更為嚴重，萬達商管營收減半，負債攀升，頻繁融資。

上月末，萬達酒店賣掉了僅剩的一宗海外資產，位於芝加哥的即將開發建設完成的五星級豪華酒店和高檔公寓。

曾被王健林當做「寶貝」的萬達寶貝王也在上月20日全部轉讓給了博思美邦（北京）教育諮詢有限公司。

困境重重，萬達再度面臨嚴峻的考驗，但是正如王健林曾說過萬達「主動求變，善於應變」，能挺過2017年的負債危機，這一次也必不能輸。一個人的實力不在於制高點，而是低谷時期的反彈力和求生力，對一個集團來說，更是如此。