地產版《奪命深淵》

 

有一部讓混混沒齒難忘的電影，叫《奪命深淵》。一部電影用「沒齒難忘」來形容，未免有些誇張，但對混混而言確實如此。也不知是那天身體不好還是怎麼的，影片中洞穴那種真實、壓抑的3D效果，讓我眩暈，人很難受，然後默默地嘔了，就像林黛玉文雅地吐了一口小血一樣。

我拿出紙巾，抹了抹嘴，當作什麼也沒發生，繼續看這些簡單的情節：

有一個洞穴，名叫洞穴之母。她是世界上最大、最深、最危險，也是最雄偉、最美麗的洞穴。

為了成為名垂歷史的探險家，探險家弗蘭克拉來了投資，找來了一批精兵強將，準備下洞穴探險。投資人卡爾本身也是探險愛好者，一起參與了這次發現之旅。

開始的一切非常順利，所有的計劃看上去都天衣無縫。不過隨著探險小隊的深入，大自然開始漸漸發威－－路越來越狹窄、水流越來越湍急、水下的地形也越來越複雜。這時候，下起了特大暴雨。連續的大雨致使河水上漲，地下的水位也隨之上升。雨水倒灌進洞穴深處，在地底形成了「洪水」。

巨大的洪水成為了探險小組的障礙，他們不得不改變原先走回洞口的逃生計劃，他們只有利用手上僅有的器材，通過潛水的方法，在複雜如迷宮般的洞穴水體中，找到通往海洋的道路……

畫面切換到房地產：

 

房地產就像那個迷人的洞穴之母，大小開發商，就像是這個探險隊裡的成員。在嚴厲的調控暴風雨下，開發商們現在也「回不去」了，要麼收下以前賺的錢，和房地產SAY GOODBY，要麼硬著頭皮，繼續拿地，尋找可以逃出升天的海洋。

而賴以生存的「器材」，就是土地。

屌絲們的想法或許是，開發商們即使收手不幹了，賺的錢也足夠花幾輩子的了，哪有那麼難受？屌絲們也同樣無法理解，活得好好的，為什麼要去洞穴之母。

一個人在不同的層次，就會有不同的在乎。

比如原來旗鼓相當的開發商A和B ，A退出地產了，而B後來越做越大，A是捶胸頓足恨不能死的，因為夠吃夠花早就不是他們的追求了。所以，和房地產SAY GOODBY這件事不是那麼容易的，除非A找到另一個也不錯的行業去做，這才能在B面前抬得起頭來。

可是，開發商除了開發房地產，轉型談何容易？恆大搞了那麼多東西，現在還不是地產最牛叉？

 

探險隊裡，人性是多樣的。有人為了隊伍的利益而自願赴死，有人為了不成為拖累而犧牲，有人願意為別人貢獻出自己的氧氣瓶，也有人因為自己的利益而將石頭砸向隊友的腦袋。而

開發商們，在商言商，沒有那麼多高尚的人性思考，所以，他們只有一條路：

 

搶地，就像在水中搶氧氣瓶那樣！

 

讓別人死，騰出一個氧氣瓶，自己就可以多遊一段，更有機會找到海洋。

看看最近幾年房地產開發企業的集中度變化，怵目驚心：

2016年，TOP10房企已經做了18%的項目，TOP100，已經做了44%的項目。那些小開發公司，因為拿不到地，已經暫時「死掉」了。

未來房地產市場可能只會剩下100-200家房地產企業，而前十強，可能會佔據一半的市場份額。在這場你死我活的廝殺中，一塊塊地價被親親抱抱舉高高，就像爭奪自己的親生兒子。

這麼高的地價，一定會賺錢嗎？

我認為開發商心裡也是沒數的。就像你去爭搶親兒子，是因為親兒子以後一定會有出息嗎？

當然不是，這是一種源自本性的志在必得。

 

如果非要找出一點理性來看待這個現象，那就是：

公司做得越大，土地儲備越多，就更能受到資本市場的青睞，也就能更便宜、更方便地拿到錢，拿到了錢，就可以繼續拿地，形成良性循環。

這話沒毛病，尤其是在資本市場運作日趨成熟的今天和日趨活躍的中國。然而，這種「拿錢」邏輯，和滴滴、美團、膜拜單車等網際網路企業用補貼擊敗對手，最後成為獨角獸的邏輯還不一樣。用高價搶地，是可以消滅對手。但是，房地產和網際網路企業有兩點本質上的不同：

第一，  投資回報率無法呈幾何級增長。

因為每一塊土地，都還要拍賣獲得，利潤率基本是那個數。並且，熬過了這幾年，未來土地怎麼供，又是個吃了上頓，不知道下頓的事。不會因為你壟斷到一定程度了，政府就說，土地全歸你來統籌安排了，這不可能。

 

第二，  壁壘不高。

滴滴成為獨角獸後，再來一個「嗒嗒」，是很難存活，基本不成立的。但是房地產的那些「死掉」的競爭對手們，隨時可以「復活」，他們只要資金到位了，便可以「此去黃泉招舊部，十萬旌旗斬閻羅」。即使暫時拿不到地的開發商們，他們也不會輕言退出的。他們並沒有死得那麼永世不得超生。

 

我不敢認為資金方和開發商是這麼想的，但萬一有誰是想效仿網際網路企業成為獨角獸的「邏輯」拿地，那是徒勞而可笑的。

 

限購之下，成交在萎縮，地價屢創新高，只能理解為一種非理性的力量。這種力量，就像在奪命深淵裡面臨危險時，人類體現出的恐懼和自私：

 

不顧一切活下去!

 

影片中，最後弗蘭克的兒子喬什，在弗蘭克冥冥中的保佑和指引下（弗蘭克已被投資人卡爾用石頭砸死），找到了海洋。

喬什出海的瞬間，大海是那麼美，天空是那麼藍，這個瞬間讓我的眩暈感瞬間消失殆盡，我也變得輕鬆，長舒一口氣。

 

地產的大海在哪裡，會那麼美嗎？

 

目前大家最看好的那片海，是自持租賃。

我認為租賃的大海並不會很美，是片醜海。

 

中國人就是愛買房子。

不要去借鑑其他國家租賃如何如何，其他國家或許可以做到持有租賃的回報比銷售還高，但在中國，我看不行。

 

中國有中國的特殊性，中國人也有中國人的「怪脾氣」。

成也蕭何，敗也蕭何，地產走了20年的黃金路，正是因為人們「愛買房子」。

現在你特麼突然要讓我變成「愛租房子」？

沒門兒！

 

如果把結果提前告訴人們，在一個城市最終就是租房子，那麼我相信真的很多人會立馬捲鋪蓋走人。老子來這打拼，要的就是名分，一輩子當小三，我是不幹的。

當真以為大城市工資高些？尼瑪，除去房租，日子過得比在老家還緊!

要不是有「成為大城市人」的這種憧憬，人們就像在海裡看不到岸的漂流者一樣，早就放棄，沉下去了。

倡導租賃也沒用，保障租賃也沒用，做租賃更沒用，混混先把話撂這。

地產這事，還得靠賣！

那麼高的地價拿地，先不說賺錢，你要租出多少價格，才夠支付「資金方」的利息？

現在中國房子租賃的投資回報率在2%-4%的左右，注意了，這還是以過去5-10年的房價來算的。如果按照最新地價以及各項成本，回報率恐怕要更低，低到和活期存款媲美，這算哪門子出路？

 

地產那片美麗的海是什麼呢？

或許也只能等待資產證券化這種類似於冥冥中的指引吧！