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前幾天，一個粉絲留言讓我寫個車位能不能投資，我的回答是右邊點讚，看多少人想看，結果點讚量飆升100+，為了兌現我的承諾，於是有了這篇文章，所以你們懂的，留言多，點讚多，極有可能被翻牌。
要不要投資車位，可以先看發展成熟地區的一些情況：
在香港，黃金地段停車位的售價比一輛高級轎車還要貴；
美國停車產業每年收益高達260億美元，提供了100多萬個就業機會；
泰國房地產業蕭條時，投資者把過剩的公寓改建成停車樓，很快收回投資；
日本一些住宅的旁邊建有兩三個停車位，除自用外，還可以向鄰居出租。
在這些地區，車位行業已經非常成熟，甚至還是一個熱門的吸金行業。而在內地，車位行業也在迅速成長，以至於大家對投資車位興趣昂揚。
畢竟這些年，天價停車位的現象也並不少見。
比如北京朝陽某小區車位拍出140萬的價格，廣州的凱旋新世界，一個車位最貴去到175萬！刷新認識。
在廣州越秀48萬的停車位甚至吸引了業主通宵排隊去搶。
這些年車位確實是這幾年開始興起的投資產品之一，畢竟普遍價格不算太高，加上當大家國慶在路上堵成狗，還順便看了一場大型車展覽的時候，也該已經切身感受到中國車輛日益增長的可怕程度。所以車位到底能不能買？有沒有投資價值？
我們評判一個產品能不能投資，關鍵2點，一個是價值，第二個是稀缺性。
首先肯定車位絕對有價值，國外例子基本驗證，畢竟車位能滿足「可自用、可租、可售」的屬性，所以重點關注第二點。
車位稀缺嗎？
先看我國汽車保有量的情況。
據公安部統計，2018年全國新註冊登記機動車3172萬輛，機動車保有量已達3.27億輛，其中小型載客汽車首次突破2億輛，汽車保有量為2.4億輛，同比增速10.6%，2011-2018年複合增速高達12.4%，用上年汽車保有量+當年汽車銷量為基礎，扣減淘汰報廢車型佔比約3%，得到當年汽車保有量的數據計算，2021年國內汽車保有量有望達到3億輛。
車位數量暫時無法統計，但2018年新註冊登記機動車3172萬輛，每天約8.6萬輛，平均每秒鐘1輛！
很明顯，車位無法每天新增1個，隨著車輛保有量的增加，車位的需求缺口確實越來越大。
但車位缺不缺，就和中國人房子缺不缺一樣，都有相對性，總量稀缺，但有分化。
一二線城市房子持續稀缺，房價能持續上漲，而三四線城市繼續以去庫存位置，房價長期上漲乏力。
所以車位也和樓市一樣，哪怕總量稀缺，也有分化，車位是否值錢，與樓盤，樓盤所在地段，甚至城市都有緊密的關係。
因此，投資車位更得有門道。
首先必須關注，你所在的城市車輛保有量多不多，是不是存在稀缺的情況。
這和城市發展，也就是城市經濟水平有關，畢竟三四線城市或者18線城市，車輛隨便停，基本沒有車位的概念。
一般來說，城市經濟越發達，汽車保有量越高，而土地又十分稀缺，這就說明車位存在供需不足，這類城市的車位才值得投資。
比如從總量上看一二線城市的車位會比三四線城市更稀缺，但也不絕對，因為影響車位投資的還有很多細分問題。
比如第二點，地段。和房子價值一樣，越是中心地段，價值越高，因為聚集人群越多，車位需求越大，一車位難求現象才突出。
第三點，小區定位，越高端小區，一戶有好幾輛車是正常，一個車位可能還不如一輛車貴，這種高端小區車位緊缺才會有明顯增值空間，而且需求大，車位後期好轉手。
第四點，關注小區的車位配比，車位比1：1說明每戶人有一個車位，一般情況下車位是剛好夠用，不存在稀缺，這個時候要結合入住率以及小區定位來具體分析，如果是高端小區且入住率高，那麼車位肯定稀缺。
如果車位比低於1：1，明顯供需緊張，也要結合小區定位和入住率來判斷，如果剛需小區且入住率不高，車位還不一定稀缺，但車位比如果大於1:1，就要考慮有沒必要去投資車位了。
還有判斷車位能否投資絕不是簡單地段和車位比，還要考慮城市的停車收費標準。
有些城市按小時收費，無最高限價，有時候日停車收費高度上百元，此前去廣州考察，在上下九的老商場地下停車場，停車1個多小時，收費36元。
但在深圳普遍城中村的車位或者小區車位過夜都在10-20元左右，停車費成本不高，車位需求自然不夠強烈，所以在深圳車位投資也並不熱門。
因此，投資車位還需要聯合城市停車收費標準來結合考慮。
最後，我們回歸投資這個角度，純粹從投資角度思考這件事，無非就是考慮兩點，一個是租金收益，一個是增值收益。
車庫的租售比如何，租金回報率多少，我們大概算一算。
比如我家（粵北山區）的一個車位售價15萬，每月租金400元。那麼出租回報率是：
400*12/150000=3.2%
這個收益率其實和銀行普通產品差不多，但在一些停車費貴、車位比較緊張的城市或小區，車位售價其實非常貴，但租金也高，比如廣州。
廣州老城區停車難停車也貴，一般老城區的停車費每月2000元左右，而車位售價在50萬左右。那麼出租回報率是：
2000*12/500000=4.8%
普遍的案例來看，車位的出租回報率在3-6%之間，不至於高的離譜，但也基本能跑贏普遍的理財產品，甚至比住宅普遍的出租回報率（2.6%）要高。
第二點是增值收益，這個就是說回車輛保有量每年的遞增以及稀缺性，只能說總體有價值，關鍵得挑對。
只要遵循投資車位的幾點核心邏輯，車位投資帶來的增值收益還是相當可觀的，畢竟這也算是以低成本賺取高收益的一種回報方式。
但這種投資更適合資金實力更充足的人群，因為車位只能在同小區內流通，而且車位一手買稅費低，部分還能貸款買，但到二手市場之後，基本全款，而且所繳納的稅費很高，包括營業稅及附加 5.6%、個人所得稅 20%、土地增值稅30%-60%及印花稅0.05%，算下來一個20萬的車位，稅費可能就去到3萬多。
除此之外，還有很多細節需要注意，比如車位只能在小區業主間流通，不能賣給其他小區的業主，所以車位的受眾面很窄，轉手流通不如房產，而且哪怕購買了車位，每月也還要繳納金額的管理費。
總得來說，好的車位就和好的房子一樣，買對了，相當於低成本高回報的投資，買錯了，也一樣會面臨虧本的情況。
在買車位的時候，一定要注意的是車位的產權。
從大方向上看，車位分為以下幾種：
1、能夠處理產權證的地下泊車位;
2、只需運用權的人防工程泊車位;
3、公攤車位;
4、開發商自所有的車位；
有產權的地下停車位，就是獲得了政府頒發的《建設規劃許可證》，沒有計入業主公攤面積，業主可購買車位產權，並且辦理不動產權證書的。
這類有產權的車位才可以用於銷售和流通，也只有這類車位才是真正可以投資的車位。
而人防車位，簡單來說就是開發項目根據《人民防空法》的要求，建設的人民防空地下室，產權不屬於業主也不屬於開發商，產權屬於國家。這類車位是不允許出售也不允許使用的，千萬警惕開發商把人防車位賣給你。
還有一種是公攤車位，佔用小區共有的道路或綠化、其他場地修建的車位，這類車位由全業主共有，這類也不允許買賣，也無產權，使用權一般由業主大會或者委員會決定。
最後一類是非佔用人防工程，也不計入公攤面積，是開發商在自留用地上建設的機械車位，屬於開發商的車位，這類車位開發商可以租給業主使用，但這類車位無法辦理單個車位的產權證，也就是說可租但不可售。
所以投資車位，只能選擇有單個車位產權證的地下停車位，其他基本買不到也不能買。
還有一點要注意，室內車位的面積標準是6*2.5米，最底線是5.5*2.5米，再小就不適合了。
綜合來看，車位有投資價值，但使用價值仍然優於投資價值，很多考慮的不是車位帶來的投資回報率。而是不想夜晚10點下班，還繞著小區地下停車場半小時去找一個車位。
那種在辦公室已經透支了一天的精力，深夜還開車著繞著停車場一圈又一圈的車位的孤獨感，只有嘗試過的人才懂。
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以上為正文，來自雪莉
車位投資比買房子更難，和城市有關，也和社區定位、車位比、小區入住率以及車輛保有量有關，所以更多賣房乾貨、問題，歡迎長按識別掃描下面二維碼，李老師及其研究團隊成員為你一對一解答！
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