導讀：央行發布「房貸新政」已有半月，多家代理機構和房企的銷售數據顯示：10月前半月，成交明顯回暖。在價格方面，主流房企的行為和判斷仍趨于謹慎，認為市場以平價走量為主。萬科甚至認為，四季度樓市是繼續降價態勢，會有更多樓盤降價。
9月30日，中國人民銀行與銀監會發布《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》（以下簡稱「9·30房貸新政」）後，半個月過去，新政效果立竿見影。
多家代理機構和房企的銷售數據顯示，十一黃金周開始，一些項目來訪量大增，此前的來訪開始轉化為實際籤約量，10月前半月成交明顯回暖。
在價格方面，主流房企的行為和判斷仍趨于謹慎，認為市場以平價走量為主。萬科甚至認為，四季度樓市是繼續降價態勢，會有更多樓盤降價。「房價下跌是有合理空間的，去年房價上漲的部分跌回去一半差不多就是合理價位。」
接受21世紀經濟報導記者採訪的多位業內人士表示，新政給市場帶來的是一個銷售窗口期，並不能說市場就此反轉；長期來看，房地產業新常態已確立，樓市供求關係逆轉，整體供大於求，房企去庫存是首位，樓市正在進入存量房時代。
成交量回暖
萬科集團提供的數據顯示，今年十一期間新推盤30多億，認購80億，去年十一認購30多億，同比增長120%。如果9月推盤和十一連起來看，從9月1日至10月8日，推盤290億，認購270億，比9月單月的數據好了很多。
萬科並非個案。多家券商調研顯示，十一期間整個行業銷售都比較理想，大部分主要房企認購數字都高於2013年，應該是一倍左右增長。
第三方市場研究機構數據也顯示，雖然商業銀行房貸細則尚待落地，但效果已經顯現，訪客量、來電量均有增加。業內也對「銀十」樓市行情持樂觀態度。
克爾瑞監測的37個城市數據顯示，十一黃金周共成交商品住宅138.36萬平方米，較2013年、2012年同期分別增長3%和9%，其中13個二線城市市場回升最為明顯，較同期分別上漲14%和21%。這還不包括假期因素使得多數城市網籤滯後，大量隱性成交未在數據上及時體現。
鏈家地產市場研究部統計，十一期間，北京市商品房網籤量同比下降超過30%，但日均新增客源量較9月增加25.3%。而訪客量是成交量的先行指標，預示市場中未來購房潛力的變化。
中原地產10月前7天房地產相關收入較9月同比上漲138%，新房收入增長198%，二手房收入增長123%。不過，由於網籤數據具有滯後性，十月初的網籤數據反映的是9月末的實際銷售。大部分城市在十一假期新開盤認購有改善，杭州、武漢、寧波、深圳、東莞、福州、昆明等，實際認購改善幅度約10%-20%，但無錫、濟南、寧波等城市數據平平。
第一大新房代理商世聯行數據顯示，世聯行十一假期實現代理銷售額超120億元，同比增65%，創下歷年新高。國慶期間，90平方米以上戶型成交佔比達57%，相比前三季度該比例提升2.8個百分點。其中，90-140平方米佔比達46%，成為需求主力。此外，世聯行周客戶上門指數提升至177，環比上周上升64%，其中一線城市的增長幅度要大於二線。
中原地產研究總監劉淵表示，十一假期銷量整體上有10%-20%回升，這是在銀行細則未出的情況下，房貸新政對市場心理產生了積極影響，預計還將持續。網籤數據在10月份下半月會有所體現。
成交方面，不少業內人士都認為，隨著市場景氣實際好轉，四季度開發商推盤量會擴大。
房企平價走量
央行9·30新政發布後一周內，綠城、綠地、恆大等房企傳出節後漲價的內部文件，但綠地、恆大先後均予以否認。
同策諮詢研究部總監張宏偉認為，大部分城市沒有房價上漲動力，上述傳聞應是房企從營銷的角度，營造漲價預期和市場氛圍，引導市場向有利於銷售的方向轉向。
從房價慣性看，目前房價下跌城市數量仍然是主流，大多數大中城市仍然面臨房價下降的壓力。據中國指數研究院統計，9月全國100個城市（新建）住宅平均價格環比增長-0.92%，連續5個月下跌，跌幅擴大0.33個百分點。
從近期入市的新樓盤來看，定價以平穩為主。深圳的華潤城、北京的中冶德賢公館等，都採取了平價入市策略。
萬科有關人士認為，新政並不能扭轉房價下降預期。去年房價上漲是過頭了，市場一定要糾正。預判四季度會是繼續降價的態勢，甚至會有更多樓盤降價，房價下跌會更加明朗，降價的比例和範圍會更寬，而且購房人會更加果斷。
「一部分開發商降價，一部分開發商觀望，等市場回升」，劉淵認為，當前市場以上市公司為代表，年度銷售計劃有壓力，價格策略比較靈活，會積極定價；而一些本地小開發企業，沒有業績壓力，有些是項目公司運作，負債較少，不願意降價。
張宏偉認為，品牌開發商力拼「銀十」與上市公司年報銷售業績的策略並不會改變，開發商會使出渾身解數在最後3個月最大限度跑量，扭轉大中城市今年樓市不給力的大勢。因此，對於第四季度的大中城市樓市來講，要想出現成交量逐步回升的樓市「翹尾」行情，房價尤其是上市公司的項目的價格就不可能出現大規模漲價現象。
「千萬不要認為9·30之後就可以長期維穩甚至回暖，這只是一個銷售窗口期而已，而不是轉折點。」易居中國聯席總裁丁祖昱表示，這個窗口期僅有2-4個月的時間，其中10-11月份肯定不錯，12月和明年1月則很難說。
丁祖昱表示，目前銀行資金有限，年底銀根將收緊。隨著10月、11月房貸額增加，而MBS和長債還來不及發售，所以年末銀根仍將短缺，這是此次樓市銷售窗口期最大的制約。
去庫存仍是首位
央行9·30房貸新政釋放貨幣層面放鬆的信號，一定程度上有助於消除房地產市場下行風險。但多位業內人士指出，樓市庫存依然處於高位，「去庫存」是首要選擇，樓市已進入存量房時代，房地產市場已進入供過於求的「新常態」。
上海易居房地產研究院的數據顯示，截至9月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬平方米、20167萬平方米和4052萬平方米，環比分別增長8.8%、3.5%和2.2%，尤其一線城市庫存已保持連續8個月環比正增長，且9月增幅又進一步擴大，庫存壓力巨大。
張宏偉表示，庫存壓力較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然佔到大多數，比如杭州、寧波、大連、青島、無錫等，房價年內仍然有下行壓力。
「從市場去化率看，萬科重點關注的14個城市8月、9月去化率分別是0.68、0.71，9月市場銷售低於新增可售，月度庫存從1.41億平方米上升至1.45億平米。9月底庫存去化月數11.6月，高於上月底的11.4月。」前述萬科溝通會紀要顯示，9月數據都不太樂觀。
劉淵認為，一線城市庫存水平比較低，11-12個月庫存去化水平，存量絕對值與歷史高位持平，只要月銷量增加，庫存消化周期可以比較快回落。
但二三線城市有15-20個月的庫存周期，實際庫存值遠高於歷史高位，且人口增長已經放緩，40個城市過去5年約有30個城市人口增長率平均只有5%，很多二三線城市新房發展活躍度已經達到了一線城市的水平。大多數二三線城市會有長時間的調整，短期內不會再有價格的上漲。
這意味著，由於去庫存壓力巨大，房地產市場供求關係已經逆轉，房地產投資、交易量及房價增速均將進入平緩的「新常態」。
前住建部政策研究中心主任、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮表示，房地產賣方市場供不應求已經全面地為買方市場供大於求取代，供大於求成為市場發展的常態。2013年房地產業量價齊升，購銷兩旺，是不正常的現象。
德信資本董事長陳義楓認為，房地產行業正在進入存量時代，未來中國的新房竣工面積、銷售面積非常難以突破2013年的峰值，今後增量很難跨越，可是存量永遠是增加的，併購因此成為永恆的主題。
廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為，過高的庫存量，中心城市過高的地價，以及過高的房價和租售比失調的現實情況，迫使樓市將經歷一個較長時期的調整期。這個調整期至少需要2-3年的時間。
（編輯 衣鵬 張凡 申劍麗）
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