●本文為商業評論，由地產老驢撰寫，代表本公眾號觀點。
▲你買房，為了誰
最近我有點中了「帶貨」的毒。
看綜藝、刷抖音到一半，我就開始打開TB、JD，時常第二天在家裡就吃上了，有時候是小炸雞或者一兩盒小龍蝦，或者兩三杯一個人微醺的小酒。
結果可想而知，我的身材和腦袋，又肉眼可見的豐滿了不少。
不過大腦袋沒讓我停止思考。我發現，生活中「帶貨」無處不在，尤其是在買房這件事上，比如一個規劃出來、一個配套建成都有可能成為旁邊樓盤的「帶鹽人」，從而給它們帶來可觀的銷量。
就拿前不久公示的南寧中小學招生地段來說，讓一些本來就很香的盤，更香了。6月8日，五象良慶區中小學招生地段劃分出爐了，最受關注之一的南寧三中初中部五象校區（下面簡稱「三中」），招生範圍沿著平樂大道（平樂立交至G7201繞城高速）東側、那黃村、平樂大道35、37、39號，壇興路27號、壇澤村、G7201繞城高速（平樂大道路口至楞塘衝）北側，圍了個圈。一時間買了五象瀾庭府、或者想買五象瀾庭府但又因為學區遲遲不下手的老鐵們都沸騰了。到這裡不得不感嘆一句，有時候拒絕一套房有一千個傷心的理由，決定入手一套房卻只要一個快樂的藉口：學區。僅6月14日，招生地段公示第七天，一天就賣出了60多套房，而我的朋友圈也看到瀾庭府刷出了「單天1億」的海報。要知道現在的市場環境，一個樓盤一天能賣幾套，一周十幾套就已經夠開心一陣了。實際上，五象瀾庭府從去年6月面市以來，一直挺火。其中很大一個原因就是：有讀三中的可能。
項目距離三中一公裡左右，且隔壁的九棠府已經被劃分到三中學區範圍。很多老鐵對五象瀾庭府一擲千金為的就是想賭一賭三中的學區。今年招生地段劃分確定，雖說地產界有個原則：期房不言學區，因為學區每年都會調整！！！（這一點老鐵們謹記）很有可能按照今年的學區劃分標準，可以讀某校；但按次年的劃分標準，就不能讀了。這樣的例子，數不勝數；因此產生的維權，更是屢見不鮮。不過，從學區劃分的宗旨——就近原則，以及「房戶一致、獨立產權、實際居住」的錄取順序來推測。在售的五象瀾庭府依然被賦予了良好的預期。這也是為什麼項目能夠一天賣60多套的原因。五象湖核心板塊發展比較早，有湖、有學校、有地鐵，地價、房價都比較生猛，尤其板塊裡面「天王們」神仙打架，房價一路飆到了2萬+；而東西兩邊板塊發展其實旗鼓相當，其中五象瀾庭府所處的五象湖東板塊房價1.2萬-1.4萬/平，但五象湖東板塊總給人一種資質平平的感覺。
最近我梳理五象湖東板塊價值，發現了一些不一樣的東西：1、板塊內規劃了2號線東延長線軌道小鎮（也就是TOD小鎮）。去年11月，市政府舉辦的南寧市軌道交通站城一體化（TOD）建設專題講座上，TOD模式被正式抬了出來。同時也預示著南寧開始進入TOD時代。3月份，南寧軌道交通發布《南寧市第一批（屯裡、新營房、2號線東延長線）軌道小鎮土地前期開發項目合作方比選公告》，這是廣西首批軌道交通小鎮。其中2號線東延長線軌道小鎮位於玉洞大道以南、南寧繞城高速以北、鳳凰路以東、那安快速路以西，總面積約4.70平方公裡。
從規劃範圍來，2號線東延長線軌道小鎮就在五象湖東板塊，周邊在售/待售項目包括五象瀾庭府在內，一共有4個。5月份，2號線東延長線軌道小鎮等三個小鎮的合作方比選已經完成評審，這意味著軌道小鎮項目開發進入了新階段。那麼TOD建成對板塊有什麼影響？我先說說什麼是TOD：以火車站、機場、地鐵、輕軌等為中心，以400-800米（5-10分鐘步行路程）為半徑，在這個範圍之內打造的同時滿足居住、工作、購物、娛樂、出行等需求的混合型社區。老鐵們如果還覺得不夠直觀，再來看看2號線東延線軌道小鎮的規劃：住宅、綠地、公園、學校、商業都有了。
建成之後的TOD，一方面能夠提升板塊能級，促進城市發展；另一方面，也是最直接的：拉動房價增長。目前南寧的TOD發展剛起步，未來的路還很長，不過，換個角度，從規劃前景來看，想像空間很大。
2、2號線東延線即將開通；五象地理信息小鎮進度更新地鐵也是五象湖東的籌碼之一。2號線東延線預計今年年底開通，前不久南寧第三輪軌道規劃中還提到2號線東延線將會再往東延2站，到壇沙村。另外，板塊內另一大重要項目——地理信息小鎮也刷新了進度，項目一期有幾棟樓已經建成落架。
▲五象地理信息小鎮實景
地理信息小鎮的建設是為了進一步完善中國—東協信息港的產業規劃，形成地理信息測繪、研發、檢測、技術推廣、公共服務平臺、高峰論壇等產業聚集地。未來還會引進一批行業龍頭企業和相關產業鏈上下遊企業，不斷優化信息小鎮人才服務環境，推動五象新區充分發揮產業帶動和企業集聚作用。
換句話說，地理信息小鎮將會是一個承接人才、承接產業的重要載體，所以對於五象湖東板塊來講，未來產業、人氣，或許不用太過擔憂。除了以上這些，板塊內還有代表著廣西門面的雙向16車道的玉洞大道；規劃的楞塘湖、在建的明安醫院等配套，再加上五象湖核心居住區、總部基地這樣的「大佬」鄰居，這時候老鐵們再回過頭來看五象湖東，感覺是不是大不一樣了？五象瀾庭府，大部分老鐵應該都不陌生。我的公眾號後臺留言、私信問的最多的就是它。
這是一個自帶熱度的樓盤，因為眾人皆知的地段、限價等原因，從去年6月首開開始，每次開盤都讓人羨慕嫉妒恨。
1、2019年6月項目首開，627套房源，全部售罄，且眾多按揭老鐵沒選到房；
2、2019年9月獲得南寧商品房成交套數、面積、金額三冠王，此後幾乎每個月項目案名都會出現在銷售排行榜TOP10上；
3、2019年項目還實現了120天銷售套數突破2000套，日均到訪147組客戶，狂攬逾33億銷售額的成績。
4、今年3月份，因為疫情，眾多項目還在四處掙扎的時候，項目逆勢斬獲了良慶板塊三冠王。
5、今年4/5月五象瀾庭府連續兩月上榜南寧商品房銷售榜TOP10，其中4月份也斬獲了良慶區商品房成交面積、金額、套數三冠王。按照住房局的公示信息，我粗略的數了下，到現在一年下來，五象瀾庭府賣了有近4000套商品房。
為什麼瀾庭府能賣這麼多？學區、板塊優勢之外，很重要的一個原因：價差。前文我說過了，五象核心板塊房價2萬+/平，位於鄰居板塊五象湖東的五象瀾庭府均價1.21萬/平，兩邊價差8000元/平，而且五象湖東板塊的升值空間並不弱，房價的想像空間很大。不過因為五象瀾庭府的熱銷，以及地段的優勢，很多老鐵都擔心：五象瀾庭府是不是已經尾盤了？還有沒有機會上車？
實際上，五象瀾庭府整個項目有約240畝，分錦苑、臻苑和沁苑三個地塊建設。前期錦苑、沁苑兩個地塊基本售罄，目前還有臻苑地塊待售。文章到這裡，也到了老鐵們最關心的環節：新地塊、新品如何？ 上周末我去踩了個盤，售樓部關於新地塊的資料不多，不過驢哥我還是給老鐵們拿到了一手信息。我從總部大廈出發，沿著五象大道再到那黃大道，開車差不多10分鐘左右就來到了位於五象東板塊玉洞大道與那黃大道交匯處南側900米的五象瀾庭府。售樓部在錦苑地塊上，靠近那黃大道，沁苑靠近玉洞大道，新地塊臻苑位於錦苑東北、沁苑西南。臻苑北側規劃有冬花路小學，再往北是融創九棠府，西側與地理信息小鎮一路之隔，東邊和南邊分別是待開發的住宅用地、中學用地。
整個地塊佔地約57畝，規劃有11棟樓。從總平圖來看，層高在28-32層，均為兩梯四戶設計，戶型區間95-140平。新地塊戶型不再有70平小戶，95平、110平戶型與前兩個地塊格局相同，延續了2米寬大陽臺的亮點，其餘戶型目前還未公布。據說新品依舊是精裝銷售，不過價格待定。
▲95平戶型
▲110平戶型
除了這些，與其他兩個地塊相比，臻苑還有幾個不一樣的地方：
此外，瀾庭府對臻苑地塊整體定位是輕奢中式風，除在戶型、樓棟布局上做升級，園林以及居住體驗上，開發商也有一些自己的想法。
比如，營造 「四進宅門」的儀式感、八景園林、4大主題會所、智能安防等等。這些相比較前兩個偏向剛需的地塊來講，都是加分項。▲入戶花園、林下書吧、繪藝對景牆等園林景觀效果圖
臻苑的主入口、園林、會所效果圖看起來很有逼格，可預見開發商對於「壓箱底」產品的用心。五象新區有兩個房價高地，一個是蟠龍，一個是五象湖。從去年到現在，不論土地還是樓盤，凡是跟五象湖沾邊的，價格都不菲。五象瀾庭府所處的五象湖東板塊，其實板塊潛力不低。而現在在售項目不多，板塊主力價在1.2萬-1.4萬/平，與旁邊幾大價格觸頂的天王項目相比，未來還有比較高的想像空間。同時，五象瀾庭府在板塊內算是出類拔萃的存在，項目距離2號線延長線約500米，有三中學區加持，項目自帶幼兒園，旁邊也規劃有小學、中學，醫療配套等，且距離五象湖更近。與同板塊甚至五象南、良慶大橋南等板塊同價位的項目相比，五象瀾庭府有更多的東西。另外，拋開其他不說，五象瀾庭府作為樓市裡面少數的限價項目，買入機會不多了。
／End.
這幾天要多跟老鐵們重複這幾段話了，微信公眾號推送機制再次改革。
如果你不想讓老驢消失在你的生命裡，你一定要做以下三件事：1、多點擊地產老驢的最新推送和歷史文章，沒事就多翻翻多看看，這樣老驢的文章才能每天準時出現到你的手機上。3、多點在看，向微信和騰訊證明你是地產老驢的真愛粉。如果你不這麼做的話，你再幾天沒來看我，咱們的緣分可能就結束了。
所以，擦乾眼淚，為了我們的感情可以朝朝暮暮，請星標！星標！星標！
聲明：
1.《地產老驢》官方信息發布渠道名稱均為「地產老驢」。任何個人、公眾號、機構單方面聲稱與老驢本人有任何關係，或轉載老驢原創文章的，均屬不實。
2.原創內容未經授權，不得轉載。
3.文中所涉內容如有事實錯誤或涉嫌侵權的，請聯繫本人，我將依法核實後處理。
4.老驢的微信公眾號正文及答覆等全部內容，僅為對相關問題的個人分析，旨在傳達觀點，交流意見。不作為指導、引導您進行相關投資、買賣的依據或風險擔保。樓市有風險，買賣需謹慎。
5.法律顧問：廣西桂海天律師事務所。
沒看夠？
往期精彩文章等著你