城市和商業相互共生，疫情衝擊下，商業、市場和城市都在經歷洗牌。品牌和商業如何互相賦能？如何在變中發現先機？如何撬動城市活力賦能自身？由贏商網和金茂商業共同舉辦的「2020贏商網大會平行論壇——金茂商業品牌私享會」於12月22日在上海W外灘酒店盛大啟幕，一眾一線資深從業者和行業大咖相聚於此，暢所欲言。
下午金茂論壇私享會上，圍繞「商業重構下，如何撬動高活力消費城市？」這一對話主題，各位嘉賓毫無保留地分享了對於「下沉市場」「品牌戰略」「商業賦能」的看法。
主持嘉賓：
贏商網總裁周豔斌
對話嘉賓：
比薩瑪尚諾董事、開發&設計總監孫振宇
滿記甜品CEO潘冠鶴
中國金茂總裁助理、金茂商業總經理丁蕤
新元素總裁王弈
金茂商業總經理助理李英偉
探魚/蔡瀾點心高級副總裁張兵兵
大渝火鍋拓展部總經理董海林
青果投資馮雪榮
泰香米餐飲管理有限公司董事長賀玉珍
金茂商業總經理助理包莉莉
金茂商業總經理助理、長沙金茂覽秀城項目總經理楊德春
以下是嘉賓對話精彩觀點整理：
主持嘉賓
贏商網總裁周豔斌
新一線及二三線城市顯示出了非常驚人的消費力，那麼如何在高活力的消費城市中立足？這也成立商業地產及零售行業共同思考的問題。
對話嘉賓1
比薩瑪尚諾董事、開發&設計總監孫振宇：商場中餐飲品牌競爭值得關注
比薩瑪尚諾作為一個高端的披薩餐飲品牌，它的價格比常見的品牌貴一倍以上，客群相對比較單一，所以我們的開店策略是客戶在哪裡，我們去開店。在規劃發展策略上，這不僅僅要看城市的大數據、GDP、人均消費收入等，還要看西餐品類在當地市場的現有表現。
另外，還要去對比商場中餐飲品牌的競爭程度。對於一個十五萬方、二十萬方的商場，30%的餐飲品牌意為著可能有100家的餐飲品牌來競爭，但是商場的客流是有限的，這個時候就要考慮品牌在品類中是否有足夠的品牌力。
對話嘉賓2
滿記甜品CEO潘冠鶴：保持節奏
在未來二三線城市開店過程中，我們不會在一些消費能力不那麼強的城市開過多的店，但是要保證每個店都要營利。一線城市疫情之後大盤恢復情況好過二三線城市，所以在一線城市開店節奏還是會恢復到2019年之前的節奏，但是在擇址時會更加嚴謹，會更多地依賴大數據分析。
在疫情期間我們也發現，管理比較好的商場能夠設置比合理的動線，讓外面的人員能夠快速地進入和離去，這個對商場內的餐飲用戶非常有幫助。
對話嘉賓3
中國金茂總裁助理、金茂商業總經理丁蕤：市場下沉，下半場做持有
一是金茂目前發展的主戰略，會在一個大家原來想像不到的地方，突然有一個爆炸性的新商業出來，長沙梅西湖就是這樣的模式。這個模式不多講業務模式，我們只講城市運營的商業模式。
二是中國房地產在下沉，下半場怎麼走。香港和國外的經驗告訴我們，去做持有，而不是為了做這個而去做。
三是央企做事的原則是做了就要做好，我們內部不允許二八長尾甩棄。央企做資產保持增長是必然的訴求，所以每個項目都很認真。
中國大量的人口在二三線城市，而且人口還在聚集，但是商場供給是非常少的，整體品質也比較差。從整體供給角度來說，我們不應該只看到一線城市的機會。
對話嘉賓4
新元素總裁王弈：多基層多階層市場需要挖掘
新元素講的不是單一的餐飲，而是生活方式，利用便利生活方式拓展我們的餐飲市場和品牌。原來新元素只是圍繞一線城市，消費者在哪裡我們就到哪裡開店。從去年開始我們建立多品牌，用新元素的品牌建立新元素的集團，通過新元素本身的供應鏈體系、品牌擴張經驗及品質工作經驗進行擴張，這樣能捕捉到更多的客群。
現在基本上都是一些零散的品牌在市場中，大家都在搶蛋糕。接下來我們要去讓不同的消費者、不同消費能力的消費者接觸到統一類的品牌。我們覺得做單一類群體還不夠，需要發展多基層 、多階層的市場。
對話嘉賓5
金茂商業總經理助理李英偉：CPI組合重拳出擊
金茂商業的重度運營的戰略——CPI。C是指消費者，P是指跨界，I指創新。C的部分在二三線下沉城市、小鎮青年，這些人有很強的消費升級需求，但本土的商業還是傳統的低端市場，這是我們進入這個市場最深的動力。針對P，我們運用頂級的運營團隊進行降維打擊，同時也尊重當地市場，如果高端主品牌的階梯型副品牌願意進入下沉市場，金茂一定大力支持，給予條件、位置上的扶持，儘量讓品牌擺脫客單價的束縛。金茂商業的創新，在於藝術、文化和很多數字科技類的東西，通過這些佔領精神高地，同時還會打造很多的IP，從而創造更大的客流。只要我們能抓住消費者的需求，通過一些共贏創造一些滿足消費者的店，通過大客流的舉措扶植品牌。
對話嘉賓6
探魚/蔡瀾點心高級副總裁張兵兵：多品牌差異化戰略
我們這兩個品牌的屬性不太一樣。蔡瀾點心全國布局，品牌的發展需求沒有那麼快。現在蔡瀾點心的挑戰要保證出品，所以品牌發展比較謹慎，目前主要以北上廣深為主。下沉市場探魚更有發言權。
探魚現在除了北上廣深，大部分二線城市已經有了，個別三線城市也有加盟店。通過品牌分析，未來2-3年我們的發展布局也會考慮下沉城市。下沉也是兩個方面，一是在現有城市加密，另外是下沉三線城市。二三線城市的消費力現在呈現了爆發式的增長，傳統的超市和百貨的消費數據並不比一線城市差。未來二三線城市對於我們來說是機會，2021年開店也是比較激進的。除了在一部分核心城市、核心位置開大店，我們店的面積也會慢慢變小，為下一步全國布局做好鋪墊。
對話嘉賓7
大渝火鍋拓展部總經理董海林：經營好的品牌才是有影響力的品牌
我們今年及明年的布局當中，會淡淡淡出華北、西北市場，尤其是東三省片區，會重點發展華中、華東和華南地區。我們在選擇大片區的時候，會關注這個城市的人口、GDP、人均GDP，現在更會關注人均可支配收入，還要重點分析所在城市的商場比、產業結構。
原來我們的模型是考察商圈、租金、鋪位、競品營業額、客流數據，現在我們反過來測算模型，要求門店第六個月之後每個月淨利潤達不到20%。之前我們的觀念是很好的購物中心能夠對品牌有足夠的影響，現在我們認為，只有經營好的品牌才是有足夠影響力的品牌。
對話嘉賓8
青果投資馮雪榮：廝殺首選新一線城市
我們更多關注新一線市場，主力發展在上海、南京、蘇州杭州、廣州、深圳、成都、重慶、北京、西安、鄭州、青島等，尤其是西安和鄭州。
站在投資方的角度來講，我們更看重投資回報，更注重品牌的賽道、場景、盈利模型及運營能力。除去品牌商圈的客流，我們還會計算運營成本所佔比例，淨利潤等。
二線城市的租金佔比很低，消費熱情比較高，消費能力也很強。我們接下來會更多把品牌引入二三線城市發展，避開廝殺比較嚴重的一線城市。
對話嘉賓9
泰香米餐飲管理有限公司董事長賀玉珍：租金成本給了品牌更大盈利空間
我們泰香米的店主要在北京、武漢、西安、鄭州、成都、重慶，主要在二三線城市。二三線城市跟一線城市的不同是流動人口少，地域性口味頑固，這對異國料理品牌的經營很不友好。他們可能更注重口碑，口碑宣傳影響力比較大。
從盈利能力上看，一線城市跟二三線城市最大的區別就是租金成本。租金成本、人力成本的巨大差異，給了二三線城市門店更大的盈利空間。同時二三線城市交通、旅遊業的發展使得二三線城市消費力發生變化，他們願意嘗新，注重體驗感，這些方面需要品牌去做更多的思考。
對話嘉賓10
金茂商業總經理助理包莉莉：商業和品牌共生
金茂保證出品最可靠的一點是，金茂商業完全是地產開發商思維，商業籌備的時間很長。金茂在拿地是項目已經到位了，這是我們的特色。
我們在研究的時候發現了一個新階層——新興中產，有車有房，沒有房貸車貸，有消費能力，這是我們張家港攬秀城運營的人口基礎。
我們現在還在做社群，和當地的UP主、KOL以及公眾號等合作，我們積累起社群後，幫助品牌去做落地。我們需要和品牌一起共生，共同成長，深耕當地資源，這樣才會有第二單、第三單。
對話嘉賓11
金茂商業總經理助理、長沙金茂覽秀城項目總經理楊德春：多核心多店助力城市深耕
品牌擇址三線城市，有三個維度：
一是因地制宜。一般單核城市的省份，從業務實操的角度，選址和進入單核城市需要謹慎的，但有雙核的城市在選址上相應可以擴大一點。
二是城市深耕的戰略主要是核心城市多店，主要是要考慮品牌自身經營的供應鏈，尤其是做餐飲行業，供應鏈、冷鏈、物流等，它的管理半徑有時候必須要考慮。
三是現在國內經濟起伏是比較大的，所以餐飲企業開大店，選擇甲方或者選擇合作夥伴的時候，要考慮企業背景。像國企和央企背景的公司，有長勁，有一定的資金積澱。這樣的企業能走得遠，還追求品質。
（責任編輯：王治強 HF013）