酒店集團的"空間更新"軍備賽!

隨著房地產"三條紅線"政策即將實施，2020年代，後房產時代已經到來，這個時代的到來，最大的改變將是投資領域、投資方式和投資思維的改變。酒店投資作為其中重要的一環，也迎來了新的機會，近未來的酒店投資，或許將是一場看不見風雨的"新空間"爭奪戰。

現象：國內三大酒店集團"升級"競賽

今年疫情，對旅遊和酒店業影響極大，如果分析全年國內酒店集團的一個顯著變化，那就是頭部酒店集團似乎都在"產品升級"，而"產品升級"最迫切的則是經濟型酒店。 據了解，國內三大酒店集團升級競賽：先有華住漢庭優佳/與中端酒店無縫銜接的"小全季"，後被重命名為漢庭3.0重回華住經濟型板塊/，再有漢庭3.5自2018年就開始籌謀的經濟型主打產品，目前已初嘗勝果;另外，首旅如家3.0NEO，YUNIK從初面市的經濟型升級定位，逐步轉換跑道到更個性更潮玩的標準中端;錦江則在成功推出白玉蘭品牌作為優選服務酒店品類首創之後，又在今年再次發力，毅然升級老牌經濟型品牌"7天"，推出全新的"7天3.0"，目前已快速推向市場。

7 Days Inn外立面效果圖

在存量競爭時代下，酒店行業的轉型升級不可避免，主要原因有兩點：

第一、在經濟型領域鏖戰多年的頭部酒店集團，需要對產品結構進行升級，近年來一直在進行產品結構化改革，布局中高端品牌。參照歐美成熟的酒店市場，目前美國中高端酒店比例約50%，經濟型佔比為20%，呈"橄欖型"。中國目前則還是"金字塔型"，經濟型佔比最高，而中高端酒店佔比只有百分之十幾。國內的酒店分層模型可能會保持"金字塔型"結構，但比例會有所改變，不久的將來，中國酒店經濟型佔比約50%，中端佔比達到30%至40%，高端維持在10%。也就是說，未來肯定有不少經濟型酒店品牌會死去，也有一部分經濟型酒店品牌會朝中端市場升級;

第二，經濟型品牌自身也亟待升級。因為其客戶群體更替交迭，住宿需求也發生了極大變化，新一代住客要的更多，包括軟硬體設施等方面，以體現性價比特徵。從目前產品結構上看，經濟型酒店品牌依舊是各大酒店集團的主力軍。因此，在迭代升級方面，經濟型品牌的需求空間巨大。租金、人工成本的上升以及設施老化，均使得經濟型酒店迭代升級迫在眉睫。

變化：未來經濟型酒店"品質進化論"

可以預見，未來的酒店生態，起步都在中端化，經濟型酒店其實也是中端酒店——經濟型的價格，中端的品質。一言以蔽之，未來的經濟型酒店，最重要的其實就是"品質進化"。

01從顏值到有態度的顏值

 "顏值"已經不是什麼新鮮詞彙，經濟型酒店的顏值更新早已開始，但其實問題也不少。有不少經濟型酒店，對顏值的提升，其實只是做了"圖像顏值"的提升，即拍照好看，實際品質在相片中是難以顯現的，但消費者卻是切實能感受到的。事實上，顏值二字應包含視覺及品質感兩個部分，視覺入不入眼，是美學高度，品質入不入流，則是品牌態度。有態度的顏值提升，將更顯誠意與決心。未來，品牌都需要更加高級的美學思辨，而不是在狹隘的顏值區間沾沾自喜。

02從橫向性價比到縱向性價比

性價比是經濟型酒店重中之重，過去，我們所關注的性價比，大都其實是通過橫向對比得來的參考值，即：與同類品牌進行對比，來判斷是否具備性價比優勢。而在產品更新全盛時期，投資人加盟商，或不能只是一味地關注橫向性價比，縱向性價比將是新的關注要點。比如，在產品投入上增加一小步，在產出上能跨越一大步，這便是縱向性價比的體現。性價比的評判標準，將比以前更加顯現出脫離價格參數的特性——更加綜合、科學、多元的計算模型，正在被建立。

03從科技到人性科技

當科技元素是未來所有酒店的必須時，科技其實已經隱藏在背後。科技不在是剛剛"出道"時的酷炫，而是真正貼近為住客服務的人性科技。所以，科技對於酒店來說，不再是護城河，科技已然成為一種標配，所有貼合人性的科技將會大量運用，所有不符合人性的科技，也將會退出舞臺，對於投資人來講，對住客沒有價值的科技他們也將會摒棄，酒店的科技不能成為一種虛榮的存在。

04從空間設計到生活打造

相對於過去地產思維的酒店設計，經濟型酒店當然不能迷戀恢弘，不要生活，更不能不顧及投資成本。未來的酒店空間設計，將會更加貼近生活。以7天酒店為例，明黃色的整棟建築，巨大醒目的阿拉伯數字7，明黃、亮橙、寶藍三色碰撞穿插，從2005年首家門店開業，7天酒店就吸引了所有人的注意。經過15年的發展積澱，7天的品牌又開始迎來住宿新階段。近期推出的7天酒店3.0，明確提出三"拒絕"，拒絕為"偽空間"買單，拒絕為"偽藝術"買單，拒絕為"偽乾淨"買單，更加注力於貼合住宿最優化性價比空間、營造住客生活原本藝術、回歸健康優質睡眠純淨生活等，這些其實都是空間更新回歸生活本身的積極體現。

策略：酒店投資人3找應對"升級"巨變

因此，進入2020年代的酒店投資人，再也不是過去那種隨隨便便投幾家酒店，就能輕輕鬆鬆收穫固定回報率，投資策略必須升級，找到市場上最有價值的"潛力股"品牌，才有可能當常勝將軍。

01研究頭部企業戰略"動作"

正如我上文所講，頭部企業的戰略非常重要。疫情以來，酒店集團為什麼都在開創新品牌，為什麼都重視下沉市場，為什麼都要進行產品升級?背後的邏輯，其實代表下一個投資趨勢。

以錦江為例，今年9月初，據新京報報導，錦江酒店宣布擬發行不超過1.5億股股份，定增募資不超過50億元，用於酒店裝修升級項目及償還金融機構貸款。這筆募資中約70%的資金將用於旗下酒店品牌的升級迭代，以優化經濟型酒店和中端酒店的布局。

錦江酒店的改造計劃是，將錦江系列部分酒店裝修升級，有鬱錦香、康鉑、凱裡亞德、錦江都城、維也納系列等中端品牌，以及白玉蘭、7天等經濟型品牌。錦江集團測算表示，經過此次裝修升級後，項目的稅後內部收益率為13.51%，稅收投資回收期為5.58年，經濟效益良好。

——之所以如此，其實就在於錦江的最新戰略。今年年初，錦江執擎，中國區整合——85年發展歷史的酒店業國企通過變革進入發展快車道，正是因為要在2023年全球第一的壯闊藍圖下，眾多品牌才迎來深耕契機。以新7天為例，新7天目前不是一個人在戰鬥，現在已經從過去品牌單刀匹馬到集團全鏈支持。

➀ 錦江全球創新中心(以下簡稱"GIC")作為品牌升級發動機，持續為7天酒店的商業價值賦能。

洞悉新世代，把新的需求植入到7天的創新設計中，持續關注投資人的反饋，不斷推出新的模塊、新的技術，新體驗。

➁ GPP提供全行業價格更優，採購體驗更優保障。

為7天的重生貢獻在節流、成本、造價、運營效率上提供最核心的專業能力，為新7天的產品體系、盈利模式護航。

➂ WeHotel作為錦江全球旅行產業共享平臺，賦能以酒店為核心的旅行產業鏈。

通過構建會員生態體系，為超1.6億錦江會員提供旅行全場景服務體驗。同時，依託官方直銷平臺和強大的技術研發能力，為酒店提供一整套便捷、高效的經營管理系統，助力酒店提質增效、創新發展。

正是因為這些全方位的改變和發展，很多住客都表示，新7天，無論是客房，還是大堂，或是公區，迭代成為更為合理的新型投資空間，從這個意義上講，全新7天，新裝待發，依託錦江酒店(中國區)，聚焦4億年輕睿智的新世代消費群，正在重塑酒店投資模型。其他頭部酒店集團，也都有類似的動作，背後其實都是近未來的戰略部署，這裡不一一細表。

02考察升級迭代的新"客"新場景

除了研究戰略，我們也得思考下這些升級迭代的新產品，究竟發生了哪些變化?近期我參觀考察了不少經濟型酒店新型"樣板間"，印象深刻。以經濟型酒店的代表品牌7天酒店為例，內部模式優化，新7天和老7天比較起來，"樣板間"確實發生了太多的升級。

之所以"樣板間"迭代升級，其實在於客群的變化，新7天酒店，把他們的客群分為四類：忙碌骨幹、青春創客、宅客、愛玩偷閒客。

——忙碌骨幹。比起自帶束縛感的豪華酒店，更偏愛升級版7天酒店的創新房，熱愛始於自由隨性，忠於舒適體驗;回歸舒心充滿驚喜的辦公裝備，讓他專心投入工作;智能影音設備，讓他從手機中解放出來，享受大屏的高效。

 ——青春創客。現代時尚的設計風格、化解旅途的沉悶，智能門鎖，再也不用煩惱忘帶房卡，健康洗浴、純淨客房、深睡眠床品，一夜過後，滿血復活，加足馬力繼續造。

——宅客。對7天的依賴，源於那份不可替代的熟悉感，和那些猝不及防的小驚喜，目之所及皆是7天專屬藍橙黃色調，家用級洗沐用品、智能馬桶、LED智能鏡、睡眠燈光，不是加，也能宅地舒心自在。

——愛玩偷閒客。全新7天，全屋黑科技點燃感官體驗，深入細節的舒適，滿足了對理想酒店的全部要求，畢竟不是在旅行，就是在準備旅行的我，每一個城市，都能有一個7天酒店成為住客的專屬驛站。

當然，樣板間體現的只是冰山一角，看懂背後的新邏輯和新動力，才最關鍵。

上海光大會展中心店 雙床房

03精算新產品"投資回報"帳

投資酒店，最重要的就是"降本增效"，提高"投資回報"。後疫情時代，酒店投資顯得更為謹慎和理智，投資人不再為情懷買單，更加看重資產的重組及和優化，讓收益變得更為穩健，讓"生意"變得更加好做。特別是對更理智、冷靜的經濟型酒店投資人來說，商業模型能否"自圓其說"是第一步。從7天酒店3.0的商業模型來分析，背後有精算的產品全鏈邏輯(見下表)：

        信息來源 | ©7 Days Inn/7天酒店;表格製作 | 空間秘探/Me-Time Space

趨勢："空間更新"成酒店投資第一風向標

綜上所述，國內酒店行業經過十多年的高速發展後迎來成熟階段，行業增速逐步放緩使得酒店競爭進入存量整合時期。而在這一時期，酒店產品結構與消費者需求之間的矛盾成為酒店集團不斷升級改造的驅動力。

所以，未來的酒店行業將存在結構性機會。特別是經濟型酒店的連鎖化進程方興未艾，經濟連鎖還有5萬家的市場空間，需求巨大。但從目前產品結構上看，經濟型酒店品牌依舊是各大酒店集團的主力軍，但正在經歷個一個快速迭代升級的時代，經濟型品牌的需求空間巨大，"空間更新"將成為酒店投資的第一風向標。以下三個問題，值得思考。

其一、投資緊跟流程、標準、服務、收益。既要投資回報，也要投資體驗。

時代正在改變，但投資酒店不變的依然是流程、標準、服務和收益，而這些都是建立在產品的基礎上——清晰簡明的流程，專業透明的信息決定了投資人能不能高效選擇品牌;產品與商業模式決定酒店投資能不能賺錢;標準、服務決定能不能可持續地盈利。

投資經濟型酒店10多年的王先生跟我交流時表示，經濟型酒店黃金10年，真的是開一家火一家，掙錢也好掙，那個是真正的經濟型酒店的"黃金時代"，但到了2013年以後，生意不好做，一些同行投資中高檔酒店，效果也不是太好。

疫情影響下，處於迷惘期的王先生最近在考察諸多經濟型酒店品牌，他發現酒店在升級，其實就是"空間革命"，酒店的空間革命是大勢所趨，未來的酒店競爭，表面上看是存量物業的競爭，其實就是空間更新的競爭。

王先生表示，新產品能夠帶來新收益。他決定讓自己手中的老7天酒店，先進行升級，目前7天酒店已面向3000家門店發出邀請，投資人可直接對話"煥新指導官"，獲得專屬項目評估、專業支持、籌建支持，門店升級期間，採取不停業方式，分階段進行，單房改造成本低至2.58萬，最快15天即可上線。對於投資人來說，可以說是解決了投資的所有閉環問題。

客房走廊

其二、更新的是空間，升級的是體驗。

投資邏輯一定要緊跟客群變化。前文已經講到，三四線的小鎮青年，可能一般只願意付經濟型酒店的價格，但依然希望能夠享受到中端酒店的品質。經濟型未來的發展，不在於價格的提高，而是在於品質的提升，所以住宿體驗進階顯得尤為重要。

這次有幸參觀了新7天產品發布會，個人覺得讓人印象最深刻的依然是住宿體驗，從過去的單一住宿功能，走向全生態的生活體驗。多功能大堂和純淨客房，就不再予以贅述，但共享健身房和智能洗衣房令人印象深刻，共享健身房裡的自助式運動器械，均是小型健身用品，這些器械甚至可帶回房間使用，滿足日常運動需求，也可以私密化。智能洗衣房，24小時開放，解決短時居住及長租旅客的洗衣困擾。

正是因為這些空間的"革命"，酒店才得以適應新的客群需求，投資這樣的酒店，才能更容易在新客群中形成口碑。

雙床房效果圖

其三、"有機商業"背後是源源不斷聚焦商業本質的創新。

新的時代，離不開創業思維，投資的創新，其實就是為了產生可持續的"有機商業"。很多酒店的升級其實是被時代所裹挾，別人搞升級，我也搞升級，容易陷入為創新而創新的困局。

以GIC為例，錦江國際集團副總裁、錦江全球創新中心負責人周維就表示："GIC不是一個為了創新而創新，不為追求高新的黑科技，不做天馬行空的想像和創作，不做10年後才能體現的創新。"

GIC的目標很清楚，是要打造可持續的、具備商業盈利模式的、可以在3個月至1年內落地的產品。為了達到這樣的目標，GIC要做的是發現市場、加盟商和消費者的痛點或需求，再將已有的技術、產品運用到酒店場景中。

周維也強調，7天酒店的創新理念，是以相對公正的消費者視角為出發點，並非全盤否認7天的過去，而是抽絲剝繭，將7天的品牌資產進行了一個全方位的盤點，體會品牌創立的初衷，解構產品、服務設計的思路，和7天的老會員們溝通，一致發現，顧客對7天酒店的期待並沒有本質上的變化，只是從符合期待的住宿體驗變化為超越期待的住宿體驗，所有的需求依舊集中在住宿本身。

基於種種盤點與反饋，品牌形成精準而聚焦的升級思路，最終塑造出滿足投資人期待的投資產品。對於7天來說，此次升級算是真正意義上的全新7天的第一代產品，其很多創新都源於錦江全球創新中心的模塊化服務，比如"錦江純淨客房"模塊化方案、"錦江智能客房"模塊化方案、"FitUp"在房健身模塊化方案等等。有機商業離不開聚焦商業本質，以及背後集團智庫的支持，這註定是一盤大棋。

說到底，未來的酒店投資，就是影響力、品牌力、產品力、運營力、創新力的角逐，變化的是賽道，不變的是理念!

0

本文作者為qiyeribao。

龍訊財經對文中陳述、觀點判斷保持中立，不對所包含內容的準確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證。讀者應詳細了解所有相關投資風險，並請自行承擔全部責任。本文內容版權歸龍訊財經投稿作者所有。