原創 房小評 中國房評報導
隨著正榮服務上市，正榮集團旗下已經擁有地產+物業這兩個上市平臺。歐宗榮長子歐國強持股正榮服務，次子歐國耀負責公益基金會，小兒子歐國偉擔任正榮地產非執行董事。「端水大師」歐宗榮的商業帝國，究竟會如何交接到三個孩子手中？
編輯
7月10日，「第30支物業股」正榮服務（06958.HK）登陸港交所。上市前，正榮服務超購102倍，便毫無懸念地昭示了首日開盤的情況。
伴隨著物業板塊的集體飄紅，截至今日收盤，正榮服務大漲23.08%，股價達5.6港元/股，市值達56億港元，市盈率達47.56倍。
可以看到，一直熱衷於「收租」模式的香港資本市場，一如既往為物業股給出了超高估值。
對比一下，正榮地產目前的市盈率只有可憐的7.57。再看一下地產和物業的盈利能力，這種差距就更扎心了。
過去3年
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正榮服務的淨利潤分別為2030萬元、3950萬元、1.09億元。
正榮地產的淨利潤分別為15.2億元、22.33億元，30.9億元。
目前正榮地產的市值接近218億元。30倍的賺錢能力差距，換來的只是4倍的市值差距。
何況正榮服務的錢從哪兒賺的？還不是從正榮地產開發的小區裡嗎？
雙標態度
過去3年，正榮服務的毛利率實現從25.8%、26.5%、33.4%的增長，看起來前景不斷向好，而這正有賴於正榮地產千億規模下，不斷交付的小區。
雖然從2017年開始，正榮地產一直積極拓展第三方開發商的物業，用3年時間將這部分在管面積佔比提高到一半，然而這部分的收益只佔1/3。
因為新交付小區的物業管理費普遍比招標進入管理的老小區要高。而且正榮服務在第三方物業的中標率不到50%。
沒有正榮地產這個固定大客戶，放到市場上正榮服務的競爭力並不突出。
這也是目前市面上很多開發商物業公司的普遍情況。
資本市場就是這麼雙標。一面不看好房地產開發，一面又對依附於房地產而生的物業如此熱情。
因為銷售規模的增長會逐漸觸及天花板，房地產開發的利潤空間也不斷收縮。
就正榮而言，每年過千億的銷售額對於正榮地產，也許只是平穩增長，但在物業領域看來，這千億規模下的物業，全部都代表著未來的新增業務。
借著正榮地產的千億級銷售額，正榮服務能夠產生持續穩定的服務收益。眾所周知，現在的社區居民要投票換掉物業公司的難度很高。
而且針對廣大業主可能植入的增值服務，在資本市場講故事的空間更大，也更討投資者喜歡。
歸根結底，還是因為香港資本市場熱衷於「收租」模式，而並非真的看好物業行業。
當年的物業第一股，單從物管公司的角度來看，營收也不低，但因為不依賴房地產開發主業，獨立的物業運營模式在估值方面也遭到資本市場的冷遇。
同樣是1億利潤，放在房地產或者代建公司去IPO，可能只有幾億的市值；放到物管公司上市，能獲得幾十億的市值。
如果你是開發商老闆，你會怎麼做？無怪乎房地產企業都爭著用物業股去上市融資。
歐爸爸的平衡術
正榮服務並非從正榮地產分拆上市，兩者是平級公司，同屬於正榮集團旗下。地產與服務各自獨立上市，應該是歐宗榮一早的安排，這與正榮的接班計劃密切相關。
房小評在《爸爸出的考卷：孩子，你來管物業》一文中提過，老闆們喜歡讓孩子管物業的現象，而這在正榮還有另一層用意。
歐宗榮三兄弟，各自創立歐氏集團、正榮集團和融信集團的故事，已經廣為人知。
而歐宗榮自己也有三個兒子，長子歐國強畢業於北京大學，次子歐國耀畢業於中國人民大學，小兒子歐國偉畢業於上海交通大學，作為地產二代都頗具培養潛力。
老爸不會像資本那麼偏心，「端水大師」歐宗榮給三個孩子安排的明明白白。
2018年，正榮地產上市之時，歐宗榮的大兒子歐國強和小兒子歐國偉分別持有7.26%、7.24%的股權，兩人是學金融和經濟專業出身，在公司歷練多年，曾同時擔任正榮地產的非執行董事。
次子歐國耀學的是新聞，比較低調，負責正榮集團公益基金會的工作，也有參與投資業務，並未分得股權。
今年3月舉行的2019年度業績線上發布會，是小兒子歐國偉與黃仙枝一同出席。歐國偉還擔任正榮資本董事長，這也是正榮集團三大板塊之一。
6月，長子歐國強宣布正式退任正榮地產非執行董事。
目前看來，小兒子歐國偉在正榮重要的資本和地產板塊投入越來越多的精力，並走到臺前。
而據正榮服務的招股書披露，除了歐宗榮持股87.3%外，家族中只有歐國強在正榮服務持股7.7%。
歐國強未來執掌物業板塊的可能性較大。兩個兒子各自分管的路線逐漸清晰。
當然，歐宗榮雖然退居幕後，仍然是正榮集團的最終控制人。
平衡，是管理者的重要考量。
當面對三個孩子的時候，這種平衡就更考驗歐爸爸的智慧了。
新一代歐氏三兄弟會各自開創怎樣的事業版圖呢？