天津中心城區拓圓這件事，今年終於有眉目了，7月底外環線東北部調線正式通車，「鴨梨變土豆」可算是實現了。
除了這個消息，有關外環線的事，還有一個猛料，天津中心城區有可能不是「土豆」，而是一隻「蝌蚪」。
對！還有變化！
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最近，天津規劃與自然資源局公示了《天津市外環城市公園及周邊地區城市設計草案》。
具體內容不再重複了，可以翻翻之前我們發過的文章《牛X！天津最新城市規劃曝光》，核心點是以公園為核心，打造公園型社區。
我們今天就來說其中的一個爆點：新立板塊似乎被劃入了環內。
文件中提到要沿著外環線建設綠化帶，形成「三環」之一的外環綠道環。
但是多個規劃圖都表明，在中心城區東南角的位置，綠化帶並沒有沿外環線鋪設，而是規劃在新立板塊的西側。
換句話說，新立板塊被綠道環劃入了環內。
由此，天津中心城區「伸出一隻觸角」，形狀看起來更像一個「小蝌蚪」，或許天津環內的範圍，真的要有變化了！
新立就是那個「幸運兒」。
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規劃文件並沒有給出明確的解釋，為什麼新立板塊被綠道環劃入了環內。
每一個「幸運兒」背後自有「幸運」的理由，我們有必要來推測一下原因。
主要有兩方面：區域的自然融合、新立商業配套「被需要」。
在天津，外環線很「厲害」，它就像一把刀，割裂開環內和環外的城市資源。
所以往往會感受到，出了外環線，城市的氣場立馬就降下來了。
但很特別的是，外環線並沒有真正將新立板塊與張貴莊板塊切割開。
對這裡熟悉的人想必都感受過，河東、東麗、張貴莊、新立，已經「傻傻分不清楚」了。
為什麼會這樣呢？
我們可以看看這一片區的「關鍵點」布局。
張貴莊板塊內有東麗廣場、東麗區政府、東麗財政局；
新立板塊內有東麗醫院、東麗體育中心、東麗公路管理局、東麗人民法院、天津社保東麗分中心……
很明顯，這兩個板塊是一個整體的文政中心，讓這個片區自然融為一體。
外環線的力量，在此失效。
另一方面，張貴莊板塊內缺乏大型商業配套，甚至再往裡走，河東區1號橋、2號橋的區域，也沒有商業綜合體。
這些地方已經發展飽和，不可能拆民宅建商業。
但是，新立板塊內可是有「豐富的」商業。
除了已經建成的新業廣場、宜家家居之外，馬上還要再建一座萬達廣場。
去年7月，萬達以4.15億摘得新立一宗地塊，規劃圖也在11月公示。
業態將包括但不限於國際影城、大型超市、兒童娛樂、室內精品步行街、時尚街區等，並披露了地鐵11號線的站點位置。
新立萬達廣場規劃圖
所以現在的狀況是，新立板塊將成為這一片區的商業中心，張貴莊板塊以及河東部分區域都要依靠它的商業配套。
從這一角度來說，新立板塊不能被割裂出去。
當然，還有一層原因，這一段的外環線，已經沒有足夠的面積建設綠帶了，只能外移，用外環綠道把新立板塊划進來。
這也更加佐證了這一片區的高度融合。
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其實，即便沒有此次新立板塊被划進外環綠道以內，它自身的資源也很不錯。
整個板塊被兩條地鐵線貫穿。
津濱輕軌9號線已經通車運營，連接市區和濱海新區。
地鐵11號線在建，這是一條市區外溢線，能將河西區、河東區的人口導入新立板塊。
無論是改善也好，剛改也罷，河東區、河西區的選擇確實有限。
但如今11號線能串起新立的萬達廣場、河西新八大裡的和悅匯，以及未來海河柳林商圈，商圈是有吸引力的，買房人自然願意沿著商圈往外走。
另外，新立板塊有「好鄰居」。
從最新公示的規劃能清楚看到，新立板塊西側即為海河柳林板塊、程林板塊。
因為天津要均衡發展，現在發展重點側重於東北部。
海河柳林板塊被定義為設計創新，未來會集中引進高新產業；程林板塊被定義為臨空商貿，接下來將承接空港的商業貿易產業。
新立板塊北側為空港經濟區，天津機場將擴建，並打造航空產業帶。
有了產業就會有人口，就會有居住需求，新立板塊距離它們最近，發展也最成熟，有這三個「靠山」，「吃」周邊就夠了。
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回看最近幾年新立板塊的變化，已經有些生猛了。
特別是此次被綠道環劃入了環內，就代表著融入了天津「主流版圖」內。
新立板塊自身也是很爭氣的，雙地鐵、名牌商業綜合體、生態公園都安排上了，再給它一點時間，城市界面會大有改觀。
而且如今新立樓市在沉寂了幾年之後，已迎來了集中出讓潮。到目前為止，新立板塊共出讓5宗地塊，已經形成3個新盤。
還出現了中建玖樾府這個「公園地產」，自建一個1.65萬方的生態公園，真正實現了居住舒適度的升級。
對於偏改善的買房人來說，穩紮穩打的新立板塊，值得看看。