來源：21世紀經濟報導
導讀：一度沉寂的香港超級豪宅市場又開始活躍了。
相關數據顯示，截至9月7日，第三季度數據顯示，共錄得72宗成交價達5000萬港元以上的一手超級豪宅。
相比之下，5000萬港元以下的低價豪宅市場卻頻頻湧現拋售劈價潮。
萊坊執行董事林浩文表示：「低端豪宅目標客戶主要是一些換樓客，但目前經濟不明朗情況下，許多中產家庭換樓意願不高。而能購買5000萬港元以上超級豪宅的大部分都是富豪，他們購買這類物業主要是用於投資或者財富配置。」
來 源丨21世紀經濟報導（ID：jjbd21）
記 者丨朱麗娜
編 輯丨李豔霞
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儘管香港疫情仍未逆轉，但一度沉寂的超級豪宅市場又開始活躍了。
香港美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，截至9月7日的第三季度數據顯示，共錄得72宗成交價達5000萬港元以上的一手超級豪宅，甚至超越了第二季度的70宗，而逾億港元成交亦有16宗，較上一季度17宗，僅減少1宗。
以傳統超級豪宅區山頂南區為例，今年8月約9宗買賣，成交量環比持平，但成交金額卻高達44億港元，相比7月大幅飆升約5.6倍，其中超過1億港元的成交亦明顯增多。在短短一個月內，該區共錄得約5宗逾億港元的超級豪宅交易，包括香島道40號洋房以2.85億港元成交，深水灣徑8號以1.796億港元成交，以及貝璐道裕熙園洋房的2億港元成交。
二手超級豪宅同樣受市場青睞。數據顯示，超過5000萬港元的二手住宅註冊量，由今年首季的34宗大幅回升至第二季的56宗，而截至9月7日的第三季亦已達到56宗。超過1億港元的超級市場二手交投亦回暖，同期內錄得9宗，與第二季持平。
「香港土地供應緊張問題嚴重，供應短缺，優質豪宅是稀缺商品，『賣一間少一間』，隨著疫情緩和，內地及香港有機會恢復通關，預計受惠國內資金南下，第四季過億港元的豪宅表現將進一步復甦。預計第四季度逾億港元豪宅新盤銷售量有望增至30宗，而逾億元的二手豪宅亦有機會達到15宗，跑贏大市。」美聯物業住宅部行政總裁布少明向21世紀經濟報導記者表示。
香港房地產顧問服務公司萊坊9月10日發布《亞太區物業價值走勢報告》，追蹤了亞太區22個市場的物業價格走勢，發現在新冠肺炎疫情下，今年上半年亞太區約60%物業價值有所下調。但其中豪宅的抗跌力較強，約60%的豪宅樓價保持穩定或上升。儘管香港面臨經濟衰退、失業率高企，但受惠於購買力仍然存在，香港樓價僅較2019年高位微跌4%。
泓亮諮詢及評估有限公司董事總經理張翹楚坦言：
「高端豪宅一向有市場，市場好的時候，業主放售的比較少，現在市況不太明朗，反而放售增加了，也促成了更多成交案例。」
張翹楚向21世紀經濟報導記者透露，近年來，香港豪宅市場的目標客戶可謂「涇渭分明」，「一般太平山山頂或者半山的超級豪宅大部分買家都是內地富豪，而東半山、南半山的分層單位則以香港本地買家為主。」
低價豪宅劈價潮
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然而，相比之下，5000萬港元以下的低價豪宅市場卻頻頻湧現拋售劈價潮。香港新民黨主席、前保安局主席葉劉淑儀近日在社交媒體發文，她到風景怡人的山頂寶雲道散步，卻見到登山步道出現一個奇景，在沿途的燈柱、欄杆、涼亭上貼滿了售屋廣告，並且全部都是豪宅放盤，大都位於山頂、深灣、淺水灣等傳統豪宅地段，很多廣告甚至列明「急售」「割價」。
據了解，一個位於港島東半山的東山臺的三房單位連兩個車位，售價為1550萬港元，而位於舊山頂道的一個實用面積為625平方英尺的豪宅，業主將售價則由原來的1550萬港元降至1490萬港元。
「這些低價位的豪宅目標客戶主要是一些換樓客，但目前的市況及經濟不明朗的情況下，許多中產家庭換樓的意願不高。相比之下，能購買5000萬港元以上的超級豪宅的大部分都是富豪，他們購買這類物業主要是用於投資或者財富配置，少部分用於自住。」萊坊執行董事林浩文向21世紀經濟報導記者表示。
他指出，超級豪宅成交增多的另一個原因是「部分豪宅業主目前的議價空間較大，大約有10%-15%，因此成交價比較優惠。」
據香港北角區豪宅代理向21世紀經濟報導記者透露，一個位於北角的柏蔚山實用面積912平方英尺的豪宅單位，買家於2018年以2861.2萬港元一手買入，但近日因無力還貸被銀行接管放售，今年7月以2160萬港元賣出，單價（平方英尺）僅為23710港元，比兩年前買入價格大跌701.2萬港元，跌幅達25%。
該代理表示，上述豪宅的業主曾於兩年前動用超過1億港元在香港掃入多個新盤豪宅單位，但目前已有至少4個單位因無力還貸而被銀行接管，淪為所謂的「銀主盤」。
根據香港差餉物業估價署的數據顯示，截至今年7月底，實用面積1722平方英尺或以上的E類大戶型，租金回報率為1.8%，環比下跌0.1%，創有紀錄以來新低。林浩文透露，目前香港豪宅的整體投資回報率約為2%-2.2%，低於普通住宅的2.2%-2.5%，商業寫字樓的回報率則可達到2.5%-3%。
借鑑新加坡「組屋」模式
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過去十餘年，香港私人住宅價格直線飆升，而工資則僅有小幅增長，高昂的樓價讓很多香港市民「望樓興嘆」。近年香港貧富懸殊問題持續惡化，房屋一直被視為民生問題的癥結所在，亦衍生出眾多的社會矛盾和衝突。
調查機構Demographia最新發表的調查報告顯示，香港連續10年成為樓價最難負擔城市榜首。
截至去年第3季度數據顯示，香港樓價中位數為704萬港元，而家庭收入中位數為33.8萬元。
這意味著，普通香港家庭為實現置業，需要不吃不喝長達20.8年。
同時，由於遲遲未能解決土地供應問題，公營房屋供應嚴重短缺，導致針對中低收入家庭的俗稱「公屋」的廉租房輪候時間不斷延長。
特區政府公布的數據顯示，截至今年6月，公屋排隊名單有25.97萬宗申請，平均輪候時間為5.5年。
據特區政府房委會資助房屋小組前任主席黃遠輝透露，相關數字滯後數年，有些家庭需要等待近10年才能獲安排滿意的公屋單位。
香港大學政治經濟學教授王於漸認為，要解決香港的房屋問題，特區政府應參考新加坡「組屋」模式，推行「港人組屋」計劃是唯一出路，讓大多數香港市民以可負擔的價格購買公營房屋單位，才能實現真正的全民共享。
他指出，推行「港人組屋」計劃的第一步是全面重推優化版「租者置其屋」計劃，公屋居民可以半價購入正在租住的單位，只需支付5%或10%的首期，並減免居屋及租置計劃的出售補價。據推算，「港人組屋」計劃可讓近330萬的公屋及資助出售房屋居民受惠，將香港的整體置業率由現時的不足50%，提升至70%以上。
同樣作為小型高度開放經濟體的新加坡，自1964年開始推行「居者有其屋」計劃，鼓勵中低收入人士購買政府興建的組屋。目前，新加坡已經形成以政府組屋為主、私人住宅為輔的住房體系。早在2016年，新加坡已有高達82%的國民居住在組屋裡。
王於漸研究房屋政策及提倡租置計劃長達30年之久。他向記者坦言，自1980年代至今，香港私人住宅的價格升幅大於公營房屋，對於大部分香港市民而言，房屋階梯開始出現「斷層」。王於漸認為，重建置業階梯，不應由壓低私營房屋價格入手，因有可能帶來許多經濟後遺症，引發金融風險甚至經濟衰退等。
本期編輯 劉巷