編者按：本文來自微信公眾號「古老溼」（ID:gulaoshi_ops），作者：谷溪，36氪經授權發布。
開一間咖啡館、在午後溫暖的陽光下讀書聊天，是不少人的理想。有人挖苦這種創業思路，覺得咖啡館創業過於輕浮，只看到咖啡館的陽春白雪、沒看到實體店背後的焦頭爛額。
其實，咖啡館也是生意，只要是生意，就有賺錢的機會；如果能讓這個生意持續獲得可觀的盈利，就是相當不錯的創業項目，比日復一日的搬磚強。
最近一年，我居住和辦公都在廣州天河區，平時白天除了去辦公室，就是混跡廣州的各個咖啡館。而咖啡館最為密集、環境又不錯的地方，無疑是天河體育中心附近。
今天，我就來到天河體育中心這家我最常去的這家咖啡館，CT 咖啡，算一算這家咖啡館每個月能賺多少錢。
我對 CT 咖啡的菜單很熟悉了，但為了拍照，還是要來了菜單給大家看一看。
CT 咖啡的產品，大致上分為兩類，一類是咖啡，一類是茶。這種品類搭配，大有學問。廣東是飲茶大省，廣東人超愛喝茶，茶葉年消費量超25萬噸，人均茶葉消費量約1000g，居全國第一。所以在廣州咖啡館中，常見咖啡和各類茶飲的混搭。
咖啡的價格，普遍在 30-40 元之間。茶的價格，若點單杯，價格為 30-36 元；若點一壺，則在 52-72 元之間。考慮到 CT 咖啡館裡，絕大部分客人都是兩人一組，一壺茶兩人喝，客單價落在 26-36 之間。所以無論是飲茶還是喝咖啡，客單價都在30元左右。
現在我們大致知道，CT 咖啡的客單價在 30 元或稍高一點，為了保守計算，我們就計為 30 元。一杯意式咖啡的咖啡豆+牛奶的物料成本約為 5.5 元，所以 CT 咖啡的平均客單毛利為 24.5 元。
CT 咖啡共有 23 個座位（其中 10 個在院子裡，13 個在室內），生意相當不錯，從早到晚都有人。我下午 14:00 過來，咖啡館中已經有十幾個客人了。隨後，我從 14:00 坐到 17:30，統計了一下工作日下午的客流量。
12:00-14:00 11 人
14:00-15:00 4 人
15:00-16:00 3 人
16:00-17:00 4 人
CT 咖啡附近有不少商業設施、寫字樓和居民樓，所以很難區分這些客戶的具體來源，考慮到目力所及，都是較年輕的客戶，所以我猜大多數人都在這附近工作，中午吃完飯直接來這裡坐一坐，或者把 CT 咖啡當做商務洽談的場所。
需要注意的是，CT 咖啡不做外賣，我從未見到外賣小哥上門拿貨，全部銷售均在店內完成。這一點讓數據統計更加簡單。
蹲點期間，我還看到了一個媽媽帶著自己剛放學的孩子來喝咖啡，應該住在附近吧。
直到我離開，CT 咖啡在整個下午共接待了 22 名客戶，大家基本都是人均一杯咖啡或一杯茶，沒有例外。CT 咖啡其實還提供一些蛋糕甜點，似乎銷售量不大，我本人吃過，味道還是相當不錯的，可能由於 CT 咖啡的社交屬性更強一些，而社交時吃東西不是很禮貌，所以食品銷量受到了店鋪社交屬性的抑制。
下午是 CT 咖啡每日銷量的高峰，但其實晚上還有一個小高潮。我沒有實地統計，但根據我在 CT 咖啡的經驗，晚間直到打烊，消費應該在 10 人左右，早上消費應該在 5 人左右。
9:00-12:00 預計 5 人
17:00-22:00 預計 10 人
至此，CT 咖啡在工作日的客流情況應該是：
上午，5 人；
下午，22 人；
晚上，10 人；
全天一共 37 人。
從之前的計算中，我們已經得出 CT 咖啡的客單毛利為 24.5 元，所以 CT 咖啡在工作日的每日毛利為 37 x 24.5 = 906.5 元。需要注意的是，900 塊的毛利，還沒有去掉房租、水電、人力等成本。做生意不易啊！
這個數字，僅僅是 CT 咖啡在工作日的數據，根據我的經驗，這家店在節假日非常火爆，不僅店裡時常出現滿員的情況，翻臺率也比其他咖啡店高得多，大約在平常的 2-3 倍，我們取平均值 2.5 倍吧。
所以節假日的毛利為 906.5 元 x 2.5 = 2266.25元，同樣這個數字還沒減掉房租、水電、人工等成本，下面我們會進一步計算。
我們先說說 CT 咖啡的房租。這是絕大部分咖啡店的最大成本，往往能佔到 30%甚至更高。CT 咖啡的房租佔總成本多少百分比呢？大家可以先盲猜一下。
天河區是整個廣州的地理中心與經濟中心，而天河體育中心又是天河區的中心。在這裡，有全國最繁忙的地鐵站「體育西站」，高峰時期客流量達到 84.4 萬人/天。按理說，這樣人流量爆棚的地方，房租會高到離譜，事實的確如此。
（廣州天河體育中心附近的租金分布）
從上圖可以看出，只要是沿街的商鋪，日租金都在10-20元/平米/天以上，月租金很容易達到幾萬甚至十幾萬。這種大投入大產出，絕對不是一般家庭能承受得起的。如果一家獨立咖啡館租這樣的「貴族」鋪面，絕對死定了。
而 CT 咖啡的位置，在這裡。
（高價地段的社區底商，通常是性價比很高的選址）
這個位置在居民區裡，同時距離主幹路不遠，天然屏蔽了體育中心附近的嘈雜人流，又讓慕名而來者很容易找到。這裡的商鋪租金普遍為7元/平米/天，和一街之隔的體育中心商圈有著天壤之別。
CT 咖啡整個面積約為60平米，算下來租金是 12600 元/月，考慮到店門口還有一個 20 多平米的小院子，租金可能會稍高一點，那麼我們估算其租金應為 15000 元/月。
咖啡館中常駐 2 位咖啡師，一男一女，我通過 58 同城，發現目前天河區咖啡師的薪水大致是 4000-6000 元之間，考慮到 CT 咖啡出品質量一直不錯，天河區的物價又不便宜，這一條我取上限 6000 元/人/月，總人力成本為 12000 元/月。
（廣州天河咖啡師薪水從4000元到8000元都有，6000元相對平均）
咖啡店對水電的使用比較多，2000 元/月應該差不多了。
CT 咖啡的老闆是個臺灣人，整家咖啡館的裝潢與氣氛都非常溫馨柔和，又不過分裝飾（這一問題常見於國內的獨立咖啡廳）。這樣的面積和裝潢水平，我盲猜裝修成本15萬元。照片右側那個巨大的 XLVI 雙頭咖啡機，國內零售價大約為6.2萬元，其他磨豆機、冰箱、空調、杯碗、桌椅等物品，估計10萬元可以搞定。
(這個價位的咖啡機，對小型咖啡館來說比較奢華了)
總結一下，CT 咖啡的固定成本（就是創業時一次性花出去的錢）如下：
裝修，15 萬元；
咖啡機，6.2 萬元；
桌椅和其他設備等，10 萬元；
合計共 31.2 萬元。
CT 咖啡的變動成本（就是每個月都要花的錢）如下：
水電，2000 元/月；
人工，12000 元/月；
房租，15000 元/月；
合計共 29000 元/月。
現在，我們知道了 CT 咖啡的毛利、固定成本、變動成本，就可以計算這家店的盈虧水平了。
現在，我們知道了 CT 咖啡每一杯均價為 30 元、物料成本為 5.5 元，即每杯咖啡/茶的毛利是 24.5 元。想要盈利，就需要讓總毛利能覆蓋掉變動成本。
那麼，CT 咖啡每天要賣多少杯咖啡，才能達到盈虧平衡呢？
每日盈虧平衡杯數 = 每月總變動成本/每杯咖啡毛利/30天 = 29000/24.5/30 ≈ 40 杯/天！
也就是說，這家店每天賣出去 40 杯咖啡/茶飲，當日才算是盈虧平衡了。而我今天計算的總銷量僅為 37 杯。所以在工作日，CT 咖啡應該是處於微利或者微虧的狀態，主要盈利點則來源於每個月的周末及假日帶來的銷量大幅增長。
按照節假日銷量達到工作日 2.5 倍來計算，37 x 2.5 ≈ 93 杯，前 40 杯的毛利全部都用來覆蓋變動成本，後面的 53 杯則全部為淨利潤，那麼每個節假日能帶來 53 x 24.5 ≈ 1300 元的淨利。以每月有 8 個節假日計算，每月盈利為 1300 x 8 = 10400 元。
所以，10400 元，就是這家咖啡店的每月淨利潤。這個利潤，想要覆蓋最開始裝修、買設備的31萬元固定投入，需要堅持30個月，也就是近3年時間。從第4年起，才開始真正的盈利。
看來，咖啡館生意不好做啊……想開咖啡館創業的朋友，一定要先算好帳。
CT 咖啡是一個比較典型的案例：總投入相對不大（30萬元一次性支出+2.9萬元/月支出），生意狀況良好（店裡人總是很多），但依然盈利非常有限，其中房租在總成本中佔比高達 50%。老闆盡心盡力的經營，投入了幾十萬，承擔了市場風險，卻只能獲取到一份普通工資水平的利潤，這顯然不是我們的目標。
那麼作為對比的星巴克，是不是也是這樣艱難求生呢？
完全不是。
星巴克的選址，永遠是最優秀的地段，但由於其具有極強的品牌優勢和吸引人流量的能力，所以和業主（一般是大型商場）進行談判時，基本都能拿到最優秀的位置和最低廉的租金，甚至常常是其他商鋪 1/4 的租金水平。星巴克在選址時也有硬性規定，即租金在總成本中不能超過 15%。
假設星巴克跑到 CT 咖啡現在的位置去開店，在其強大的議價能力之下，租金應該低至 4500 元/月，連 CT 咖啡目前支付的零頭都不到。即便客流量、其他成本不變，月收入也能直接從 10400 元飆升到 20900 元，增長到原來的 200%；而星巴克的品牌，往往會帶來更大的客流量和更低的物料成本，收入很容易達到原先的300%甚至400%（也就是3萬元到4萬元左右）。這樣的收入水平，對一個居民區中的小型商鋪來說，非常不錯。可以說，星巴克的很大一部分利潤，都是從房租裡面擠出來的。
可惜普通人開咖啡館，不可能具備星巴克的議價能力和引流能力。因此，如果你已經選定了一個位置不錯的商鋪、想開一家咖啡館來創業，那麼最重要的三件事，一定是房租、房租、房租！