張家振
有「棚改」概念龍頭股之稱的美好置業集團股份有限公司（下稱「美好集團」），正面臨著日益緊張的資金壓力。
7月12日，美好集團公告稱，公司擬非公開發行不超過30億元公司債券，募集資金扣除發行費用後，擬用於償還公司借款、補充公司流動資金。
急於發債「輸血」的背後，是城中村改造項目的滯後及巨額資金需求。據了解，美好集團目前在武漢擁有4個城中村改造項目，規劃建築面積近340萬平方米，目前僅實現竣工3.16萬平方米，其他基本處於在建、擬建狀態，而總的資金需求量則高達200億元。
對於城中村改造進度、資金籌集舉措等多個問題，7月22日，《中國經營報》記者致函美好集團董秘辦希望進一步了解相關情況，截至發稿未獲回復。
城中村改造進展不暢
城中村改造項目一直是美好集團大手筆操作的重點工程，目前公司在武漢坐擁鄧甲村、新湖村、建和村以及長豐村共4個城中村改造項目。
在市場下行形勢下，資金投入大、開發周期長的城中村改造項目對其資金實力和融資能力提出了更多的考驗。7月12日，美好集團公告稱，公司擬非公開發行不超過30億元公司債券，募集資金扣除發行費用後，擬用於償還公司借款、補充公司流動資金。
7月21日，記者深入長豐村項目現場了解到，目前除還建樓工程正在進行樁基作業外，多個地塊尚未完成拆遷，離後續開發尚需時日。
記者梳理發現，截至去年年底，美好集團在武漢地區的這4個城中村改造項目規劃建築面積接近340萬平方米，只有鄧甲村項目實現竣工3.16萬平方米，其他基本處於在建及擬建狀態。
而項目開發進展不暢也讓美好集團的業績遭遇大滑坡。數據顯示，2014年，公司擬開工45萬平方米，實際僅完成開工面積28.3萬平方米，與之相對應，僅實現營業收入21.1億元，同比大降近40%。
對於施工面積大降的原因，美好集團表示，「計劃未完全實現主要是由於證照辦理進度滯後以及市場原因導致去化速度較慢，放緩了長豐村項目和鄧甲村項目的開工和項目建設進度。」
對此，武漢當地房地產研究機構人士對記者分析表示，城中村改造耗時費力，項目進展緩慢除拆遷滯後外，更多的還是因為資金緊張，僅長豐村項目拆遷補償、還建房建設就需要耗資超過40億元，「美好集團雖然是上市公司，但其融資能力較弱，面臨較大的資金壓力」。
根據美好集團披露的數據顯示，長豐村項目預計總投資超過97億元，建和村項目預計總投資超過54億元，新湖村項目預計總投資超過14億元，鄧甲村項目的總投資也接近35億元。記者粗略計算，上述4個城中村改造項目的累計投資將超過200億元。
房地產市場下行形勢下，或是出於緩解資金壓力、規避風險的需要，去年9月，美好集團將旗下子公司持有的長豐村兩幅地塊開發權益轉讓給華潤置地（武漢）有限公司，合計獲得拆遷改造補償款38.04億元，「與華潤武漢的合作在提升項目整體品質的同時，有效地改善了公司現金流和財務狀況」。
「除了尋找合作夥伴的考慮，此次轉讓也是基於公司財務狀況和現金流的考慮。因為城中村項目相對而言開發周期長，所需要的資金量也很大。」美好集團一位內部人士表示。
城中村改造項目易受拆遷等不確定性因素的影響，同時部分項目為一二級聯動開發，開發周期長勢必影響周轉速度，使公司面臨較大的籌資壓力。上述房地產研究人士進一步指出，「未來不排除繼續採用合作開發、出賣項目資產換取資金等方式尋求項目及公司的穩定發展。」
從全國擴張轉向「戰略收縮」
經歷了短暫的全國擴張後，美好集團的房地產開發業務開始全面收縮，並重點聚焦武漢區域。公司今年擬開發建設的8個項目，除東莞、瀋陽、合肥、重慶各1個外，其餘4個項目均位於武漢。
戰略收縮的背後，美好集團在多地項目的進展並不順利。以惠州羅浮山「名流莊園」項目為例，根據年報披露的信息顯示，該項目規劃建築面積34.56萬平方米，累計竣工24.93萬平方米，但「由於市場情況影響，推遲開盤銷售」，2014年僅結算0.42萬平方米。
與之類似，位於合肥的紫蓬山名流高爾夫莊園的進展更為不暢，2014年僅結算0.1萬平方米。據了解，該項目由高爾夫球場和高端別墅項目組成，別墅項目於2009年底開工建設，2010年11月一期開盤，共推出72套別墅住宅，包括聯排別墅、院落別墅和獨棟別墅。
截至2014年底，該項目累計竣工2.95萬平方米，累計結算2.63萬平方米。也就是說，美好集團操盤近5年，僅完成了計劃開發進度的7%。
今年2月，記者曾深入合肥名流高爾夫莊園探訪，目前一期別墅項目已基本售罄，後續別墅項目開發尚未啟動。按照計劃，將分期建設1000多套別墅。
項目宣傳資料顯示，名流高爾夫莊園一期別墅項目總佔地面積200.1萬平方米，總建築面積45萬平方米，容積率僅為0.4，「該項目定位高端，集獨棟、聯排、合院低密度住宅群低密度住宅於一體」。而讓人吃驚的是，最大的獨棟別墅面積達912平方米，價格1200萬元左右。
不過，隨著國家對高爾夫球場及別墅供地的收緊，項目的後續開發正遭遇多重困境。知情人士透露，項目用地手續最初以「用於村莊建設」的名義分批次獲得，最終演變成別墅和高爾夫球場項目涉嫌違規。
合肥名流置業一位張姓負責人告訴記者，「別墅項目已經好幾年沒有開新盤了，規劃手續不批我們也不能蓋。」
7月11日，美好集團稱，據項目實際進展及市場情況，對下半年的開發計劃進行了調整，調增武漢「長豐村」項目、「農利村」項目、西安「曲江」項目開工面積合計約45萬平方米；調減瀋陽「印象名流」項目、合肥「名流·高爾夫莊園」項目、武漢「新湖村」項目開工面積合計約24萬平方米，兩者共計增加開工面積21萬平方米，武漢項目的開工面積比重再次增加。
「前幾年公司定位於全國戰略，現在轉為在現有城市發展。近幾年公司不會拓展新城市，在產品上會以剛需和首置首改為主。」美好集團董事會辦公室負責人公開表示，武漢將成為公司「深耕」的重點。
本文來源：中國經營報 責任編輯： 王曉易_NE0011