點擊播放 GIF 1.2M
01
豪宅
有些盤不太配
一兩年前還剛需扎堆的南寧樓市，今年開始，豪宅 「異軍突起」。
每一家都想找到獨家IP，確立江湖地位，掌握話語權。
但相當一部分邏輯簡單粗暴——我家地很貴，必須是豪宅。
這是一種「先入為主」的限制：高成本=高售價=豪，地價1.5萬，那房價應該2.5萬起，這肯定是豪宅，有錢人買。
問題是，在真正想要買豪宅的客戶眼裡，他會不會這樣思考？
如果買家都是new money，單憑「貴」這一點就很OK，畢竟還貧乍富時，螺螄粉都要點兩碗，一碗吃一碗倒。
但有相當比例客戶，原本就住在3年前、5年前甚至10年前的豪宅裡。他們憑啥「重複消費」？
這才是豪宅最難搞定的。
02
真豪宅
其實「虛」得很
南寧貴房子多，但真豪宅卻是稀缺的。
我之前說過，真正的豪宅，應該體現在開發者對城市稀缺資源，以及對歷史文化和品味生活等多方面的把握上，而不是重點考慮拿了高價地後做怎樣的產品才不會虧。
今天換個更直接的說法：凡能量化，皆非豪宅。
剛需和首改產品，評判優劣非常簡單。因為可量化的指標很多。地段-學校-商業配套，決定80%價值點。剩下20%是產品、戶型、園林和物業。
但是豪宅的價值點，很虛。
比如號稱全球第一豪宅——倫敦海德公園一號。項目旁邊有文華東方、Harrods商業街，時尚品牌旗艦店、博物館、展覽中心......
這些配套在全球至少可以找到100個。為啥唯獨海德全球第一豪。
很大的原因是在於它的門牌號——SW1。這裡是女王居住的社區，步入上流社會的標誌。
要說這個值多少錢？一兩句話還真說不清。
不過，這一點完全可以用房產馬斯諾需求進階來解釋：一開始是成本、配套、交通、空間，再往上走，就是資源、體面、圈層、精神滿足……豪宅核心著力點，應該在高階需求。
換句話說，除了資產保值，你還能給出什麼購買的理由？這才是真豪宅，牛X之處。
而當一個樓盤名字，一說起來，你先想到的不是房子，那就到位了。
那南寧有沒有這種項目？
凱旋1號是其中一個，提到它，估計老鐵們都不自覺喊出「亞洲十大豪宅 」的名號。
03
真頂豪
不瘋魔不成活
雖然名聲在外，南寧的豪宅中，凱旋1號其實是爭議最多的。
項目位於白沙半島。這個位置，說實話，很多南寧人不認可。
然而，凱旋1號售價給出了全南寧最貴的均價3W+，頂層更是十幾萬/㎡。剛出價格的時候，整個南寧都覺得這個項目瘋了。
儘管如此，凱旋1號依舊是廣西唯一一個連續4年獲得「亞洲十大超級豪宅」的項目。而如果要說誰是南寧頂豪，凱旋1號應該榜上有名。
憑什麼？
先思考一個問題：最近兩年，南寧的豪宅市場，麵粉買的貴， 2萬+的豪宅中，不少都出自DW，它們雖有區位優勢，卻遠未極致到邁過頂豪的門檻。
為啥？
首先，他們沒有抵抗住歲月這把殺「豪」刀
常年以來，中國房地產的主流故事是「萬科式」「碧桂園式」、「恆大式」、「千億兵團式」的：規模化、快周轉。當然，其中自有內在的商業邏輯。
但頂豪的邏輯不一樣。它需要「熬」，需要「等」，需要「慢」。在某種意義上，是跨周期的。
凱旋1號2001年拿地，2016年入市，此後連續幾年出現在年度豪宅榜單的前列。十幾年磨一劍，一劍揮十幾年。這十幾年，不知道要橫跨多少個政策年、房產大周期？
慢功夫背後，是必須要有強大的資金池和跨周期運作的能力。也就是：一個蓋子只能配一個鍋，甚至幾個蓋子配一個鍋。
凱旋1號的蓋子有多大，老鐵們細品。
其次，它們沒能把成本打倒。
標準設計，集中採購，標準工期、產品線疊加，這些產品標準化，帶來的節約和高效，是眾多房企利潤之蜜糖，卻是頂豪基因之砒霜。
頂豪之所以能冠「頂」，有自身的特點，那就是「唯一獨一」。
凱旋1號的唯一獨一在哪裡？
一是270度絕好的江景視野，三面環江、一線江景；
二是凱旋一號創造了很多唯一：比如全屋水地暖交付、新風系統、自動除溼系統交房、高速電梯之王……把錢用在了「刀刃」，用在客戶看的見的地方。
第三點，偏執。
地產圈有句話：真正的頂級豪宅，必須由偏執狂打造。
認真去盤一盤凱旋1號、湯臣一品、深圳灣1號這幾個頂豪，你會發現他們有一些共性，比如掌門人都有國際化的背景，性格上低調執著又對產品偏執任性。
凱旋1號對於南寧大西洋置業有限公司掌門人來說，與其說是做項目，我認為更大程度上是在個人情懷的築夢。這一點從項目濃鬱的法蘭西風情可以窺探一二。
04
別人買的是豪宅
你收藏的是邕江和城市天際線
到了老鐵們最關心的部分，凱旋1號，驢哥我也抽空去看了個遍。
先說說基礎指標：
項目佔地50畝，4棟200米高樓屹立在白沙半島中央，三面環江、周邊沒有高層建築，4棟樓顯得格外惹眼。
戶型有314平、482平，三梯兩戶，45-47層高。
售售告訴我，目前在售3號樓。精裝均價3.2萬/平，算起來，最低門檻也是1000萬起步。
從售樓部進入社區，園林—樣板—休閒配套，整個小區逛一遍，我花了有1個多小時。
凱旋1號的廬山真面目如何，上圖：
項目全部實景呈現，4棟高樓矗立在邕江畔，像4個打扮精緻、不屑一顧俯視眾生的貴婦；
50畝地布置4棟樓外，南北有兩個大花園，由貝爾高林首席設計師譚偉業傾力打造，主打東南亞四重園林景觀，草坪、灌木、喬木、椰樹，層次感明顯。
用業主的話來形容：走進園林就像走進植物園；
整個小區使用的石材都是外國進口，比如樓棟1到9層用了美國白宮同款的大理石；
電梯轎廂內、入戶，用了來自阿富汗的七彩綠玉石，十分華麗。
除了這些，項目樓棟過道、走廊、大堂、戶內等全部用大理石貼磚，所用的石材共達30多種，有義大利黑金花、希臘太子金、金絲玉、亞馬遜公主等等。
石材種類多，成本貴還不算完，項目對工藝要求也是到了極致，細節和拼花都投入了大量時間去打磨拼接，比如室內連接客餐廳的過道，大理石拼花要花180天才能完成。
室內全屋配置了「地暖+新風系統+除溼系統」、義大利MITON櫥櫃、日本衛洗麗衛浴、臥室大面積使用黑檀木等，都是交付標準。
區別於普通住宅的商務休閒配套，凱旋1號為業主打造了純正的法式高端商務俱樂部——凱旋滙。
金色大廳、紅酒雪茄吧、KTV、泳池、露天咖啡吧、健身房、桑拿、spa、中西餐廳，你能想像到的休閒方式，在凱旋滙都能安排得明明白白。
以上這些，僅僅是凱旋1號作為頂豪，奢華、精裝的產品的一部分。
項目最大的價值點也是最大的賣點，是窗外的江景和城市天際線。
對頂豪來講，除了產品，最能撐起含金量、最「值」錢的，就是The Best的城市資源，簡單化為一句話：「通過窗戶能看到什麼，決定房子的價值」。
在凱旋1號，從陽臺、從臥室、從衛生間，甚至是廚房，看出去，秀美邕江、城市天際線盡收眼底。
站在陽臺俯瞰邕江、遠眺城市邊際線，我又一次想像自己在碼完幾千字的文章之後，昏花的雙眼跟著眼前風景變換，那種享受應該是無比舒適的。
那些買在凱旋1號的人，與其說是買，不如說是，收藏。不會重來的秀美邕江+城市天際線資源，就是他們的藏品。這兩點同時也讓凱旋1號更成為一個傳世的項目，不會被時間淘汰。
05
這段算送的
站在凱旋1號陽臺，我還想起了蘇軾的一句詩：忽登最高塔，眼界窮大千。
邕江從腳下流淌而過，遠方是繁華璀璨的城市天際線，頗有一種指點江山的豪邁感。豪宅或許可以複製，這種私藏江景、繁華的享受卻是獨一無二的。
如果你要問我，誰會願意為凱旋1號買單。
我的答案是，擁有城市頂級消費觀的，真富人。
最後，透露個小道消息，凱旋1號手中還有張大王牌，據說近期會公布，老鐵們敬請期待。
／End.
聲明：
1.《地產老驢》官方信息發布渠道名稱均為「地產老驢」。任何個人、公眾號、機構單方面聲稱與老驢本人有任何關係，或轉載老驢原創文章的，均屬不實。
2.原創內容未經授權，不得轉載。
3.文中所涉內容如有事實錯誤或涉嫌侵權的，請聯繫本人，我將依法核實後處理。
4.老驢的微信公眾號正文及答覆等全部內容，僅為對相關問題的個人分析，旨在傳達觀點，交流意見。不作為指導、引導您進行相關投資、買賣的依據或風險擔保。樓市有風險，買賣需謹慎。
5.法律顧問：廣西桂海天律師事務所。