隨著疫情放緩，北京商業地產也在逐步復甦，近日北京土拍市場競價熱火朝天可謂生猛，10天時間合生創展集團（以下簡稱「合生」）花費近180億元連奪北京3宗地一時間引發市場側目，豪擲千金背後也引發了市場對合生資本實力的猜測。5月20日，北京商報記者注意到，早在土拍之前，中誠信託就悄然入股了合生旗下三家房企公司，意在獲利。
豪擲千萬入股三家房企
5月19日，北京迎來新一輪土拍，合生作為這項土地的一級開發商參與並全部拿下了2宗地的拍賣，土地成交價款為107.4億元，再加上10天前拿下的地塊，合生共花費179.6億元連奪北京3宗地，實現了「大滿貫」。
豪擲重金拿地一時間引發市場對合生資本實力的猜測，而這或許與金融機構入股合生旗下子公司有莫大關係。根據天眼查信息顯示，4月24日、5月11日、5月13日，寧波誠車投資管理合夥企業（有限合夥）悄然入股了北京合宏達盛企業管理有限公司、北京合盈銳恆房地產開發有限公司、北京合昕辰銳企業管理有限公司三家房企公司，各出資700萬元，持股比例均為70%。據天眼查顯示，這三家公司中，北京合盈銳恆房地產開發有限公司疑似實際控制人為合生，其餘兩家公司疑似實際控制人均為合生資本國際有限公司。
而上述寧波誠車投資管理合夥企業（有限合夥）背後大股東實則為中誠信託，公開資料顯示，中誠信託初創於1995年11月，前身是中煤信託，2010年完成增資擴股，註冊資本為24.57億元。
在土拍前，中誠信託光速入股合生旗下三家公司意欲何為？一位信託公司從業人士透露稱，此次中誠信託間接入股房企，意圖主要在項目融資，以股東借款形式對項目公司放款。
在金樂函數分析師廖鶴凱看來，現在房地產貸款投放額度受限，只能通過其他合規的方式操作，中誠信託通過股權模式給合生提供資金支持，而不是直接通過信託貸款的模式開展業務，這對中誠信託來說風險可控，股權在獲利後退出，布局的意圖就是獲利。
超六成產品投向房地產行業
從信託公司發展業務的角度來看，房地產信託仍是信託公司展業的重中之重，2019年，中誠信託就加大了對這一傳統業務的轉型創新力度，與頭部房地產投資基金公司合作房地產股權投資業務。據了解，該類業務與國內地產基金管理人合作設立房地產股權投資基金，最終投向多個地產項目，通過分散投資降低風險。
時間步入2020年，雖然疫情之下有多家信託公司房地產業務出現了延期，但中誠信託絲毫沒有停止展業的腳步。來自用益信託監測數據顯示，開年至今中誠信託共發布33款集合資金信託計劃產品，其中，投資領域涉及房地產行業的產品共有20款，佔比高達60.6%，交易對手包括恆大地產集團、長沙明昇發展有限公司、貴陽中渝雲上房地產開發有限公司等知名房企。信託交易結構主要分為，向交易對手發放借款、受讓房企開發項目的資產收益權等，也包括該公司2019年開發的新項目，認購某基金管理有限公司及中誠信託子公司中誠資本管理（北京）有限公司共同管理的有限合夥份額，並以股權和/或債權以及符合監管要求的其他形式投資於房地產領域的項目收併購和項目開發建設、債務結構調整或非房地產項目等。
一位不願具名的信託從業人士分析稱，因為信託具有靈活的制度優勢，所以中誠信託通過很多業務方式都可以幫助企業融資，比如地產信託、資產證券化、股權投資等，很多信託公司都在做地產信託業務，因為地產行業對資金要求高、融資需求大，給信託公司的報酬也高。
用益信託研究員帥國讓在接受北京商報記者採訪時表示，在嚴監管大環境下，房地產信託融資的規模有所壓縮，但房地產信託業務作為信託公司重要業務收入來源之一，短期內不可能萎縮，尤其在信託業深度轉型期，未來的房地產業務模式可能會有所轉變。
涉足房地產業務曾多次「受傷」
近年來，監管部門不僅持續關注信託公司在房地產領域的業務風險，提出規範性要求，還通過淨資本管理加強對信託公司的資本約束。
而中誠信託涉水房地產業務也並非一帆風順，2019年上半年，中誠信託與泰禾集團、增城荔濤房地產有限公司發生借款合同糾紛，法院裁定凍結泰禾集團、增城荔濤名下銀行存款13.43億元，後經泰禾集團澄清已結清全部借款，目前雙方不存在任何借款糾紛。2019年10月，中誠信託公告稱，因三盛集團在其他金融機構債務違約，已直接觸發信託計劃提前還款條件，受託人已以正式函件形式要求三盛集團提前償還信託計劃項下融資本息。產品踩雷三盛宏業的事還未了，中誠信託又在隨後的一個月內接到了北京銀保監局開出的70萬元罰款，被罰事由為「違規接受銀行理財資金投資於未上市企業股權、信託資金違規用於繳納或變相繳納土地出讓價款行為」。
「從上述處罰緣由來看，監管限制的信託資金不得用於房地產企業繳納或變相繳納土地出讓價款，這涉及到監管對信託或者說金融機構對房地產業務的硬性要求。調控地產是我國多年的國策，近五年相關政策逐步收緊，特別是對原來系統漏出的非標業務，逐步的收攏了缺口。」廖鶴凱指出，不過房地產業務作為信託公司的主要業務之一，限制是階段性的，在經歷調控之後市場會進入新常態，房地產業務將進入相對成熟的階段，後續的存量市場會衍生出公募REITS等新的業務機會，預計在我國房地產信託的存量業務還大有可為，而且依然是我國信託業未來的重要發展方向。
上述信託行業從業人士也表示，房地產行業在中長期仍然會作為支撐經濟的基礎行業之一，存量市場還存在一些機會，未來中誠信託與房地產企業合作應從以前的粗放型的簡單合作下沉到更為專業和細緻的合作領域，包括房地產股權基金更符合國家政策引導的方向。
北京商報記者 孟凡霞 宋亦桐