聯商網消息：2019年，商業地產朝美好生活加速奔跑，在消費升級的大趨勢下，市場供應不減，商業功能也從產品消費轉向場景、體驗、社交消費，新物種、新經濟模式出現，年輕消費大放異彩，購物中心多元性加強，商業地產企業肩負城市更新使命。雖然有不少商業項目被迫延期，但全國新增購物中心的開業成績仍然可圈可點。
根據國家統計局數據顯示，2019年1-11月份，社會消費品零售總額372872億元，同比增長8.0%。2019年經濟延續總體平穩、穩中趨緩的發展態勢，且整體市場需求量大，市場仍然不斷湧入了新的商業物業。另據國家信息中心預測部公布的數據顯示，初步預計2020年社會消費品零售總額增長8.0%左右。
據聯商網零售研究中心統計，2019全年新開各類商業項目522個（單體商業建築面積2萬平方米以上，不含專業市場、酒店及寫字樓，部分為存量改造項目），新增商業體量超4392.59萬方，平均商業體量約8.42萬方。
本文將從區域及省市分布、企業、體量、開業時間等基本面角度分析2019年商業項目的開業情況。關於2019年全國商業項目開業趨勢解讀，請關注下篇「2019全國商業項目開業報告趨勢分析」。
總體情況分析：
一、整體維穩，2019略跌
從聯商網零售研究中心統計的近五年（2015年至2018年）全年開業的商業項目情況上看，開業數量整體呈現穩定的趨勢，漲跌起伏不大，除了2016年比2015年同比跌幅超過10%外，以及2019年同比微跌2%，其他均上漲。
具體來看，2016年和2019年跌幅分別為13%和3%，2015年、2017年、2018年均是上漲趨勢，且受2016年下跌明顯，2017年漲幅達到峰值，是近五年最高的漲至42%；2018年雖然開業數量值最高，但因2017年開業量也在500個以上，漲幅並不大，為6%。
這表明，隨著全國商業地產市場進入存量時代，市場雖然每年都保持了一定量的供應，但從2019年情況來看，開發相對謹慎，且在一些發達城市存量物業重裝改造現象明顯。
二、華東霸榜，江蘇、廣東領跑
從區域上看，經濟發達、消費力大的華東地區一如既往的強勢，全年以247個開業量領跑七大區域，佔比高達約48%，比2018年還多出3個。
華南是我國改革開放的前沿地帶，區域內湧現出來一批批有分量的開發商，萬科、恆大、碧桂園、保利、華潤置地等粵系房企坐鎮，加上離新鴻基、恒隆、新世界、九龍倉等港資房企大本營較近，天時地利人和，也是國內商業活躍之地。加上2019年「粵港澳大灣區」政策的推行，越來越多的房企進入華南，相信未來會有更多新商業物業的亮相。2019年華南地區以84個開業量保持區域榜眼的位置，佔比約16%。
搶下探花之位的是西南地區，這與整個2019年的單月或季度趨勢一致。西南有成都和重慶兩大「全國級」城市，在數量上和品質上都有說服力，諸如成都太古裡、IFS等項目聞名遐邇。2019年開業數量65個，佔比約13%。去年還是探花的華中，2019年以42個開業量下滑至第四，但湖北、湖南、河南三省的全面開花也是可圈可點的。另外西北、華北和東北分別開出了35個、33個和16個。
具體到各個省市（包括北京、上海、天津、重慶四大直轄市）上看，江蘇和廣東兩大經濟強省各以66個開業量並列榜首，上海表現十分突出，單個城市51個開業量遙遙領先，且緊隨江蘇、廣東之後。如果單從省份排名上看，與2018年一致，江蘇、廣東、浙江（45個）前三。其他開業情況良好的如安徽、山東、福建、江西、湖北、四川、雲南、重慶、陝西等省市數量都在15個以上。
三、新一線城市依舊活躍
與2018年我們統計的情況相比，從城市分布情況上看，2019年依舊是「新一線活躍、下沉市場崛起」的格局，尤其是以新一線活躍度最高現象最明顯。
以開業數量≥6個作為標準，統計了全年城市活躍TOP21榜。單個城市上看：上海最為活躍，開業51個問鼎全國大型開業購物中心數量之冠；深圳開業27個位列第二、杭州以18個列第三；其他開業量在10個以上城市依次是重慶、西安、蘇州、成都、南京、昆明、合肥、武漢。另外，佛山、北京、廣州、天津、福州、無錫、濟南、長沙、鄭州、溫州均入榜。
整體上看，相對一線城市相對飽和和同質化問題，以及三四線城市消費層級相對有限的情況相比，新一線城市近年來經濟增速快、人口遷入大、交通更加完善，營商環境優越，活躍程度高。一方面，從TOP21榜看出，21個上榜的城市中，新一線城市就有11個，佔比超過了50 %，同比2018年增加了4.8個百分點，且未上榜的五個城市中，寧波開業5個、東莞和青島開業3個、瀋陽開業2個。
另一方面，根據《第一財經周刊》發布的2019年中國城市分級排名榜單（不包含港澳臺）進行統計後發現：15個新一線城市開業總數量高達145家，佔總開業數量比約28％，與2018年基本持平；四大一線城市北上廣深均有項目開業，為94家，佔總開業數量比約18％，與2018年一致；30個二線城市除大連、海口外均有商業項目開業，數量119家，佔總開業數量比約23％，與2018年一致；三線及以下城市開業大型商業項目163家，佔總開業數量比約31％，與2018年一致。
四、5-10萬方規模為主流
從商業規模的分布情況上看，規模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數量最多，佔比約37%；2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）佔比約27%；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）佔比約24%；15萬方以上（含15萬方）佔比約12%。
從體量規模分布情況上看，5-10萬方的一站式商業中心是目前常見的模式，這些項目融合了購物、吃喝玩樂等基本購物和消費需求，也引入了劇院、娛樂會所、電影院、動物館等體驗性業態，又有足夠的空間可供活動營銷，往往受到很多開發商青睞。
同時，當下拿地成本越來越高，加上社區商業模式的流行，5萬方以下的小體量商業逐漸增多，尤其是一線城市、新一線城市和省會城市的市中心地區，地越來越少，地價越來越高，而那些小而美的社區鄰裡型購物中心由於靠近社區居民密度，有黏性高優勢，且無需高額營銷費用，也被廣泛看好。
五、大型全國性開放企業佔比超31％
以開業數量≥5個作為標準，統計了全年企業貢獻活躍TOP14榜。
分析後發現，企業貢獻活躍TOP14榜中，以大型的全國性開發集團為主，且前三與2018年一樣，分別是萬達、新城控股及萬科印力。
萬達最為搶眼，以44個開業量蟬聯了企業活躍榜榜首，除上海青浦萬達茂外，其餘43座均為萬達廣場項目，開業量與2018年相比少了8個。
新城控股全年23個開業量緊隨萬達之後，其打造的「吾悅廣場」是企業旗艦商業產品，12月在江蘇揚州、安徽宿州等地開出了7個吾悅廣場。按照新城控股的規劃，這到2020年將實現100座吾悅廣場開業的目標。
萬科與印力也在2019年合力貢獻了16個項目，同樣入榜的還有華潤置地、天虹股份、龍湖商業、世紀金源、寶龍商業、綠地、百聯股份、愛琴海商業、融創中國、復星國際、王府井。
這15家上榜企業合力貢獻了163個商業項目，佔總開業數量比31.4%。
另外，諸如蘇寧置業、砂之船、步步高、恆太商業、華地國際、金鷹、碧桂園、北京華聯、大悅城控股、嘉裡建設、瑞安、新光三越百貨、中央商城、花樣年商業、金地商置、弘陽商業、杉杉、永旺、銀座、中海、天河城等知名開發企業2019年均有項目入市。
六、年底集中放量
從開業時間上看，整體數據分析後得知，幾個重要的時間節點依舊是開業高峰期，典型的是年底12月、「金九銀十」都是集中放量的時期，很大原因是這幾個時間點是重要節假日期，如國慶、元旦。
具體來看，12月最多，達到一年峰值為116個；2月最少，僅2個項目開業。下半年開業項目明顯多於上半年，且開業項目基本上呈按月遞增的趨勢。其中1月、9、12月是開業高峰期，期間每個月的開業量均在70個以上。
12月和1月在元旦和聖誕雙節的推動下一直是開業較多的月份，9月在國慶黃金周的助力下也經常是開業高峰，相同情況的還有5月，因端午節緣故，開業數量往往也不會太少。可見，大多數購物中心喜歡放在節假日期間開業，有利於營銷活動的策展，吸引更多的客流。
附：2019年全國新開商業項目統計表
Tips：統計中內蒙古根據區域劃分標準，即內蒙古自治區東部五盟市（呼倫貝爾市、通遼市、赤峰市、興安盟、錫林郭勒盟）屬東北地區；內蒙古中部（呼和浩特市、包頭市、鄂爾多斯市、巴彥淖爾市、烏蘭察布市）屬於華北地區。
其他未納入此次統計的項目（商業體量＜2萬方、專業市場、純街區等）有：
重慶1089藝術美麗中心；
崑山歐尚店重裝；
玉林碧桂園鳳凰廣場；
上海浦商百貨博山店；
上海唐鎮恒生萬鸝；
上海董家渡中福城；
上海魔貿580；
上海100AM新百安商場；
西安南飛鴻廣場樂薈裡主題街區；
成都第五城萬科城市廣場；
上海甜愛坊（原友好村存量改造）；
鄭州星辰·萬科生活廣場；
南京國展1909·湖景街區；
天虹深圳首家社區生活中心松瑞天虹；
福州陽光天地購物中心主力店之一樂境百貨；
1.6萬方的上海樂坊蘆恒生活廣場；
1.4萬方的上海東苑米蘭廣場；
1.2萬方的上海中環廣場（存量改造）；
1萬方的深圳港鐵頌薈TIA Mall；
杭州世茂茂宸金座-繽谷無界商業街區；
廣州宜家新天河商場；
麥德龍重慶沙坪垻商場；
鄭州宜家商場；
天津歐貿萬享集全球進口商品集散交易中心；
重慶華南城·誠外誠國際燈飾批發城；
西安華南城五金建材精品D區；
寫字樓物業上海博華廣場；
1.2萬方的杭州萬科勸學薈Qsquare；
貴州首個宜家；
湖北羅田居然之家生活MALL；
城市更新項目東莞犀牛陂萬科裡；
蘇州太倉芝麻唐國際街區；
靜安大悅城摩坊166霓虹街煥新開業；
復星Club Med阿爾卑斯山度假村；
合肥之心城「∞號盒子」主題街區等等。
（本文系聯商網特別策劃「2019中國零售大復盤」系列報導，文/聯商網&搜鋪網 陳寧輝）