文/立德擔保
法拍房可以辦理按揭貸款，部分城市不限購，而且價格動輒比市場價低3～4成，所以被認為是自住和投資的一個好選擇。但法拍房也具有兩面性，如果能以較低的價格競買並在規避風險的前提下順利辦完全部手續，才叫撿漏成功，這時的法拍房在買受人看來如同「天使」;如果一時大意花了比市場價還高的價格購買或遇到無法入戶、惡意租賃等情況，法拍房就如同「魔鬼」。
有意向購買法拍房的群體大多都聽過「買賣不破租賃」的原則，通常在租賃關係存續期間，就算房子被拍賣、轉讓，也不會對租賃關係產生任何影響，新業主不能單方面解除租約。這原本是為了保護租客權益而設定的原則，但有些被執行人卻想方設法鑽空子，惡意串通租客或親戚朋友籤訂長年限租約就是他們常用的「花招」。
惡意租賃在拍賣房市場並不少見，日前有網友分享了相關經歷。網友透露自己用200萬買了一套法拍房，辦理完全部手續後，卻被租客告知房子有15年租約，且已一次性支付了前業主近百萬的房租，並拿出了房屋租賃合同和打款憑證。網友當時被這種情況弄得手足無措，但冷靜下來後又覺得這種租賃關係不正常：能一次性支付上百萬租金的人為什麼不選擇買一套屬於自己的房子?察覺到異樣後，網友選擇通過法律途徑維護自己的利益。
經審查認為，租客提供的房屋租賃合同中，約定租期15年，一次性支付近百萬元租金的行為不符合日常正常交易常規。因為現實中，受物價、租賃市場的不確定性影響，在籤訂租賃合同時，一般採取分期分段的方式支付租金。租期15年且一次性支付百萬租金的行為，不符合正常交易習慣。同時，租客和原業主無法提供其他證據證明雙方租賃關係真實存在，所以被判定為惡意租賃抵抗拍賣。法院要求租客在一定時間內騰房，否則將採取強制性手段清場。最後，網友在法院的協助下順利入住自己的房子。
用200萬買的法拍房，卻被告知有15年租約怎麼辦?專家給了答案!專家表示，在房產查封後，還籤訂長期租約的做法顯然是出於惡意，而租客是否存在惡意，則要根據具體情況進行判斷：包括審查合同中租金支付方式，是否一次性付清全部租金，是否按市場價格正常計算租金等。
另外，購買拍賣房要知道「買賣不破租賃」並非適用於所有情況，比如抵押在先，租賃在後的，抵押權優先於租賃權;司法查封在先，租賃設定在後的不能適用「買賣不破租賃」原則。如果遇到惡意租賃或其他不適用「買賣不破租賃」原則的情況，買受人可以尋求法律援助，讓法院協助清場。為了避免不必要的麻煩，專家建議有意購買法拍房的群體提前做好調查工作，詳盡了解房子的性質、租約、稅費等，並實地考察房子，對比房子的市場價位，防範於未然!
「人無完人，金無足赤」，法拍房也不是盡善盡美之物，風險與價值並存是其最明顯的特點。法拍房價格相對便宜，如果想成功撿漏，買受人就要付出更多的時間和精力規避風險