本期話題
作為國民商業形態，菜市場與購物中心，是城市居民消費避不開的兩大產物。如果兩者結合，會產生什麼樣的奇妙反應呢？
——欄目《商業對對碰》
在很多人的觀念裡，菜市場是這個樣子：隨處可見新鮮的、種類齊全的蔬菜、瓜果、肉類等，大爺大媽、主婦煮夫們每天必去的、略有點髒有些雜亂、很有「味道」的、熙熙攘攘、十分熱鬧喧譁。
購物中心呢？在普遍市民眼中，這是城市商業零售的主流場所，場內乾淨整潔、光線明亮、空間體驗感舒適、各色業態品牌裝修精緻，一看就想「花錢買買買」的商品陳列，年輕人喜歡逛。
僅從商品邏輯來看，菜市場「琳琅滿目的瓜果肉蔬」和購物中心「琳琅滿目的各色店鋪」有著異曲同工之意。如果把兩者放在同一個空間裡，也許有人會說：
簡而言之，這是個在絕大多數人認為的「偽命題」。但事實上，現在商業地產界已悄然興起了一波「新型菜市場+shoppingmall」的試水嘗試。
01
新型菜市場與現代商業空間結合
無論是國內國外，我們都可以看到一些優秀的菜市場與現在商業空間結合的案例，尤其是海外商業發達的區域。下面我們先列舉幾個：
◆ 泰國曼谷購物中心ICONSIAM—水上市場
作為體驗泰國本地生活的一項內容，熱鬧的水上市場是一處很多遊客不得不去的網紅景點。在曼谷最新開出的「巨型」購物中心ICONSIAM中，項目運營方特別規劃了一個Sook siam區域，佔地超過15,000平方米，薈萃全泰國四大部77府的3000多個泰國傳統工藝、名產、藝術創作、表演藝術…其中，就有泰國第一個室內水上市場（可以看做國內的菜市場）。
ICONSIAM水上市場 圖片來源：視覺中國
在這個水上市場裡，設置了很多獨立的攤位，各個攤位上展示著各種泰國果蔬、特色食品、路邊攤美食等。消費者可以在這裡領略最傳統的泰國煙火氣。
組圖來源：公眾號 曼谷二小姐
◆日本大阪Aeon Mall 堺北花田店--MUJI菜市場
2018年MUJI選定了大阪人流量超高的「Aeon Mall 堺北花田店」開了一家全球最大的MUJI菜市場。
圖片來源：ins@muji_global
在這家店內，你就像逛超市和菜市場一樣，可以在這裡買到各種產地直送的新鮮食材。如，每天一早從近港捕獲的各類新鮮海產、來自宮崎縣的黑毛和牛、以及產自大阪本地的蓮藕和各種蔬果。挑選完自己所需要的食材之後，你還可以選擇在現場進行加工和試吃。
圖片來源：MUJI官網
感興趣的話，你甚至可以跟他們學著做，無印良品在這裡專門設置了一個料理教室，簡而言之，日本MUJI版的「Eataly」。
圖片來源：步步日本
◆東莞益田大運城邦—益民街市
益民街市位於深莞交界的大運城邦·益田奧特萊斯B1層，商業面積超過2000㎡，規劃了80餘個攤位，街市內有水產、蔬果、鮮花、糧油、熟食、禽畜、雜貨等多種業態，菜品種類達到2000+種，這也是國內第一個真正意義上在購物中心開設的菜市場。
圖片來源：叮梆商業-式集
除了菜市場攤位外，街市還規劃了一些美食小鋪，街坊鄰裡可以順帶喝個早茶逛個菜場。該項目是基於大型居住社區大運城邦的家庭客群而設，由於社區周邊缺乏平價菜市場，益田集團為解決民生問題，在此規劃了益田街市。該項目為菜市場進駐購物中心的商業模式提供了全新的借鑑可能。
圖片來源：叮梆商業-式集
除了上述外，圍繞著「菜市場」打造的商業綜合體，這在國外就更多了，著名的案例有2017年刷爆網絡的荷蘭鹿特丹市中心的「繽紛菜市場」Markthal，曾被譽為全世界最美的菜市場之一。
其標誌性的建築特點、將菜市場、零售餐廳、商住公寓融為一體，成為感受當地居民文化的一個網紅旅遊打卡點。
從商品到場景需要融入現代商場環境
基於上述案例中，我們看到一個成功與現代商業空間融合的菜市場，具有了以下特徵：
基於傳統的攤位菜市場基礎上，對於商品和場所環境進行了革新，以消費者需求出發，滿足服務功能的同時，提升衛生品質和舒適度；在新型菜市場打造中，融入了更多的藝術創意元素、符合目標用戶定位的場景設計；以及多樣互動性設施設備或藝術裝置；新型菜市場不僅僅是出售生鮮商品，更有跨界融合的餐飲等內容，多業態融入讓功能配套更加齊全；社交屬性的進一步加強，菜市場已經不再是純粹的銷售生鮮產品的地方，不再是屬於特定人群愛逛的場所，也可以成為一個年輕化的社交空間，或是熱門旅遊打卡地。顯然，一個具有高顏值觀賞性、又滿足消費者的社交、購買需求的新型菜市場，是每一個物業開發商/運營商都喜愛的，也是消費者樂於接受的。
圖片來源：視覺中國
一個成功的新型菜市場，可以讓商業地產空間價值提升，同時吸金又吸睛。這無疑是一個新的商業創新「風口」。
02
「新型菜市場」商業化前景分析
目前，很多的購物中心都面臨著一個困境，精品超市與大眾生鮮超市如何取捨問題，有的大型商業項目則需要招兩個才能滿足全客群需求。尤其是對於很多社區商業運營者而言，新型的菜市場必然比超市更能激活「社區消費力」。
因此，對於適合社區鄰裡生活中心或者大型商業體的新型菜市場，是有這個迫切需求的。
圖片來源：視覺中國
然而，對於「新型菜市場」這個業態，為什麼目前很多開發商會選擇觀望呢？其根本原因在於，雖然看著這些新型菜市場打造好像很容易，但想複製卻並不容易。
對於商業地產開發/運營商而言，相較於購物中心內的超市與其他品牌業態：第一，「菜市場」的成本投入就顯得高很多，同時對於菜市場行業不了解，也缺少相對應的資源；第二，「菜市場」無論是從空間設計到業態規劃與攤位招商運營，都跟購物中心其他商鋪嚴重不同。
在這個細分領域裡，其「門道」並不亞於新開一個小型購物中心。
問題一
空間設計如何兼顧煙火氣？
對於購物中心內的各業態所需的各類空間設計條件，絕不部分商業設計機構都能如數家珍。
然而菜市場各類蔬果、肉類、熟食、乾貨等各業態之間的燈光、陳列區、購物區、操作臺、排水區、運貨區、垃圾回收區、通風系統等各類細節設計，必須要懂菜市場又懂商業的設計師團隊，才能兼顧現代商業空間與傳統菜市場之間的融合。
近年來國內很多菜市場進行升級改造了，但是很多改造後的菜市場，卻「曲高和寡」，煙火氣沒了，消費者也不愛去逛了。其根本原因正是在於，過於炫耀空間場景設計，並沒有從消費者的需求出發。
圖片來源：視覺中國
問題二
菜市場的業態規劃落位
如何合理安排蔬菜、水果、肉類、乾貨類等配比，以及鋪位規劃，這也是門很大學問，如：
活禽經營區要相對獨立，與其他經營區域隔開；經營早點或快餐配套服務應相對集中設置在專門區域；乾濕分區，入口處為蔬果售賣區；海鮮攤檔位於停車場入口處，易於裝卸貨物……不同的攤位，不同的業態種類與相同的業態種類不同的攤位，在租金價格方面制定，亦有很深的門道。
問題三
如何進行攤位招商？
如何尋找菜市場內的各個品類的租戶？連鎖供應鏈企業、個體戶等等如何把這些資源對接上，這對於傳統的商業零售招商團隊而言，無疑是「完全沒有頭緒」的問題。
圖片來源：視覺中國
專業團隊最為關鍵
開發商已悄然關注該領域
跟購物中心類似的，如果上述這幾個問題都能解決了，那麼開一家「菜市場」就不難了。最核心問題是——需要專業的團隊。事實上，在菜市場細分領域，已經誕生了一些專業化的全案解決公司，上述的這些對於開發商而言，「難上加難」的問題，所謂「術業有專攻」，在專業的公司眼中，這都不是難事。
如一手打造了「益田街市」的華夏設計院旗下叮梆商業設計「式集」團隊，其善於從商業空間價值挖掘角度出發，提供菜市場的空間設計、工程建設到業態規劃、招商運營等專業化的全鏈條服務。在這個團隊中，有人擅長設計，有人懂得商業運營邏輯，有人更是精通傳統菜市場的招商運營規則，因此，才有了第一個走進商場的「菜市場」亮相。
目前，一些具有前瞻性的開發商/運營商，已經在悄然關注並圍繞著「菜市場」這個商業業態進行創新性課題研究。如亞洲最大的房地產信託基金-領展，就將其在香港50多個菜市場，改造成了現代菜市場，企圖重新激活香港的「鮮活街市」風貌。內地亦有知名開發商正在悄悄地建立相關團隊。
可以預見，在城市不斷發展過程中，菜市場需要更新換代，其「鮮活熱鬧」的本質，無論如何變化，都將保留下來。相信在不久之後，就會有一些「菜市場」衍生的新物種就會在國內出現。
參考資料：
阿布逛吃手記《MUJI開了全球最大旗艦店，把菜市場搬進市中心，14000㎡+，整整11層……逛過的人都想住裡面》
曼谷二小姐《打卡泰國首個「室內水上集市」，已被本地人擠爆的湄南河地標商場》
步步日本《無印良品世界旗艦店+MUJI HOTEL 從銀座向全世界傳遞無印良品的好感生活》