金九銀十一直是地產開發商大力促銷的月份，這兩個月的成交量也佔據了全年成交量的14%左右。近日，某大地產商就祭出了全國樓盤七折購房的優惠政策，同時網上購房享受2000抵20000購房款，而且如果是請尾盤最高還可以再疊加88折的額外讓利，力求單月銷售額超過1000億。
有人算了一筆帳，以一套100萬的房子為例，如果能夠享受到上面提到的所有折扣，大概只需要58萬元，連六折都不到了，這麼大的打折力度也是聞所未聞。我們上半年受疫情影響房地產市場一度陷入絕境，後來也是某開放商掀起了76折促銷和網上同步推盤的舉措才免於危難，隨著疫情復甦，地產行業也迎來了轉機，我們看到8月份百強房企實現全口徑銷售金額11174.7億元，環比增長2.8%，同比增長29.2%，同期100個大中城市中有近9成出現環比上漲，可見房地產市場整體是趨於回暖了。然而就是這樣的大背景下房地產商卻急不可耐的推出促銷優惠，可見它們對於資金回籠的迫切程度，而這些主要源於以下幾個因素.
首先，就是調控升級。自從深圳推出被稱為史上最嚴限購令的715限購之後，這種一城一策的調控收緊大有推向全國之勢。先是杭州調控升級，假離婚以及父母投靠子女都無法立即買房，也取消了優先購房的一些政策，同時無房家庭優先購房的限售期也延長到了5年。緊跟著無錫也上了車，甚至把二套房首付比例提高到了6成。然後是東莞，上周連東北重鎮瀋陽也出手將二套房首付比例提高到50%，同時講個人住房轉讓增值稅免徵年限由2年調整到5年。
這一切都源於7月份住建部同部分城市領導召開的座談會，當時是10個城市，到了8月底又約談了6個城市，而這被點名的16個城市基本都是房地產交易調控不力的典型。就好比幾個學生上課不好好聽課，被老師點了名留下補課，直到學會了為止。由此可見以後這種約談的模式很有可能會成為常態，每月一考核，不及格就揪出來補課，結果我們也看到了，基本都是趕緊做足功課補考了事。這種宏觀背景下，房地產市場收緊已經成為趨勢，為了全年業績，最後的幾個月房地產市場將進入白熱化競爭，先打折的還有肉吃，後入場的可能連湯都沒了。
其次融資環境收緊。上月20號住建部和央行聯合召集12家頭部房企開會，傳達對於房企融資和資金監管新規的意見，提出將從房企負債率、淨資產負債率和現金短債比三條標準對房企的融資發債規模予以調控。對於剔除預售款後資產負債率大於70%，淨資產負債率大於100%，短債比大於1的房企新增發債規模要求不得超過上一年，觸及兩條紅線的新增發債增速不得超過5%，觸及一條紅線的不得超過10%，沒有觸及的新增發債增速不得超過15%。這就把地產商們借新還舊的路子徹底給堵死了，以前都是靠利息養貸款，現在被限制發債規模，就得拿自己的錢補窟窿，而為了能夠繼續享受借新還舊的的福利，只能快速將紅線標準降到一條以內，畢竟10%的增速還是可以玩的轉的。
根據2019年的數據統計，頭部TOP30的房企中有24家觸及紅線，其中觸及全部三條紅線的房企有5家，觸及兩條紅線的有5家，觸及一條紅線的有14家，這就意味著下半年兩條紅線以上的10家房企將上演促銷大戰，而它們的降促銷勢必又擠壓其它房企的營收和利潤，就形成了惡性競爭，所以這次的七折促銷才僅僅只是開始。
再有就是債務到期。數據顯示2020年下半年房企債券融資償還將迎高峰期，境內外融資債券到期規模約為5588億元，同比增長58%，剔除提前兌付和回售因素，有14家房企2020年的到期債務規模超過100億元。這就叫屋漏偏逢連夜雨，債務到期規模創新高，可是新發債務規模又被調控上限。既然借新還舊搞不定了，只能省吃儉用大力促銷回收現金流。
總得來說現在開發商面臨的資金壓力是雙重的，除了還債還要經營，這跟前幾年的大環境完全不一樣，以前房子不愁賣，而且即使賣不出去只要繼續借來新的債把前邊的利息和債務補上就行了，反正房價一直漲，也耗得起，再說也都是借來的錢，它們根本也不著急。現在限制了發債規模意味著你要拿經營來的利潤去還債，這就是在逼著開發商讓利了，為此也只能快速降低負債，把新增發債的規模權益給爭取過來，只有這樣借新還舊的遊戲才能繼續賺的開，經營周轉才能正常化。
至於打折促銷這個事情怎麼看，第一人家打折也不是一年兩年了，前幾年也是有八折九折的，究其原因還是因為相比其它地產商，某開發商的售價本來就不低，只是今年壓力比較大，可能是真的在降低利潤率。
第二全國範圍內打折的房子一般是在三四線以下的樓盤或者邊遠郊區，本身就是不好賣的樓盤，又或者跟某城市一樣，根本就是商住公寓在打折，這個一點都不稀奇，畢竟當前的市場很多公寓類資產都是腰斬的。
第三它是真打折還是假打折還需要進一步商榷，就跟電商促銷一樣，先提價再打折，相比之下反倒是不打折價格更實惠，這就需要跟周邊樓盤有個對比。
第四降價促銷成為大趨勢，這就讓房地產開發商利潤大度萎縮，而我們看到上市房企的平均淨利潤也就不到10%，為了保證這個淨利潤率，只能降低成本，這個成本出在哪想想也都知道。
整體來說對於房地產市場我們還是堅持原來的態度，如果你是剛需，孩子落戶上學那就值得買，而且今年下半年會有不錯的撿漏機會，尤其是年底的業績結算周期，不排除開發商進一步降價促銷的可能。對於投資者，現在買房還想著賺差價的，不是傻就是真的太天真。