來源：京城買房指南原創
作者：小京
微信：京城買房指南/jingchengmaifang
今天朋友圈等了很久的暴雨，不知道會不會淹了房山稻田。
最近這段時間，中海可謂賺足了關注度，妥妥滴佔領了北京樓市的c位。
一邊是中海天鑽、中海首鋼·天璽紛紛亮相，中海甲叄號院進入開盤倒計時；
一邊是前一陣子高調現身土拍，79億總價斬獲亦莊地塊，和大戰108回合、收入房山稻田地塊。
在驚訝於中海產品扎堆亮相的間歇，我們不妨靜下來看看聽聽大雨，順便分析下樓面價超過3.5萬/㎡、售價可能逼近6萬/㎡的房山稻田地塊，未來會不會「叫好又叫座」。
房山市場：二手房戶型設計落後
新房面積太大
在分析產品之前，我們先看下房山的市場情況。目前稻田地鐵站周邊的二手房主要有金域緹香、長景新園，以及中糧京西祥雲，根據鏈家數據顯示：
金域緹香為萬科開發、且是萬科物業，目前該小區共有52套掛牌在售房源，小區均價為37860元/㎡，售價僅比中海房山稻田地塊的樓面價高出2000元/㎡左右，其中一居室房源面積約為60-75㎡，兩居室面積範圍是82-91㎡，三居面積基本都超過102㎡。
▲圖片來源: 鏈家
長景新園目前二手房均價為34838元/㎡，目前在售套數為31套，其中一居室面積從48-67㎡不等，但是48㎡的小面積只是開間，沒有一室一廳的設計；兩居室為80-90㎡，三居室面積超過100㎡。
▲圖片來源: 鏈家
而中糧京西祥雲，該項目是房山的改善樓盤，主打三居和四居的大戶型產品。由於銷售周期較長，目前該小區已有二手房在售，二手房均價50747元/㎡。
另外，擴大範圍到配套和資源更為優質成熟的長陽，這一板塊內首創新悅都二區、京投萬科金域公園、建邦華庭東區等二手房售價普遍在4萬/㎡左右，而房山稻田、良鄉等板塊的部分項目單價不足3.5萬/㎡。
▲圖片來源: 貝殼找房
整體來看，可以說，房山稻田板塊附近的二手房，除了中糧京西祥雲這一改善樓盤，基本上均價不到4萬/㎡，與中海房山稻田地塊未來入市的產品相比，單價上有明顯優勢。
但是，戶型方面，上述板塊一居室的戶型最主要為60-70㎡，兩居為80-100㎡，三居面積基本在100㎡以上，而現在市面上很多限競房項目都能做到89㎡三居兩衛，70㎡兩居一衛，50㎡一室一廳一衛，因此二手房的戶型，並不能保證在有限的預算內，很好地滿足一家人對居室空間的要求。
並且因為很多二手房是2014年建的，整體的裝修、設計等方面，與目前市場上的產品相比，不具備優勢。
從新房競品來看，目前稻田板塊的中糧京西祥雲售價約5.8萬/㎡，良鄉大學城板塊的五礦名品均價4.2萬/㎡，萬年廣陽郡均價4.85萬元/㎡，三個項目都主打三居以上的大戶型，總價均超600萬/套。
因此，對於預算較低的購房人，稻田、長陽、良鄉區域內鄰鐵新房幾乎可以排除。
小面積？低總價？寰宇時代？
結合新房和二手房的整體情況，對於想考慮戶型好、高品質、低總價的購房人來說，目前房山區域沒有合適的選擇。而中海房山稻田地塊的產品，似乎有解決目前房山置業多種矛盾的可能。
從近期市場上火熱的產品來看，中海寰宇時代和金茂北京國際社區必須要有名字，兩個樓盤分別獲得了大興區和順義區限競房銷冠排名，注意是套數和成交金額雙銷冠。
兩個樓盤都主打精裝小戶型產品，產品屬性年輕化、潮流化。以中海寰宇時代為例，該樓盤的產品抓住了以下幾個問題，解決了購房人的痛點：
1.小戶型，低總價。仔細觀察中海寰宇時代，該項目50㎡做出了一室一廳的格局，總價在255萬左右，首付約90萬元；70㎡的面積做出了兩室一廳一衛的格局，總價約370萬/套，正好控制在北京的普宅規定範圍，——五環到六環之間，總價低於374萬元。也就是說，買這個項目的兩居室，依然可以享受普宅35%的首付比例，首付約130萬元。
▲中海寰宇時代一居室戶型圖 來源：貝殼找房
▲中海寰宇時代兩居室戶型圖 來源：貝殼找房
2.緊鄰地鐵。對於剛需來講，地鐵即是正義。在北京，地鐵對於通勤的重要性不需多講，到地鐵站不足500米的距離，對於年輕人來說，絕對是一大福利。
3.精裝修（帶裝修）。與其後續浪費腦筋想裝修風格、盯裝修工地，不如一鍵配齊，買點家具拎包入住，省錢省時省心省力。
▲中海寰宇時代樣板間 來源：貝殼找房
看完這三點，可能大家就有點明白了。因為房山稻田地鐵站周邊，無論是新房還是二手房，據不完全統計，沒有首付90萬就能買到的精裝品質一室一廳，也沒有首付130萬、享受普宅首付比例的精裝品質兩居室，更沒有可以同時滿足以上三點的樓盤。
而中海房山稻田地塊，未來入市價格預計5萬+/㎡-6萬/㎡，如果做成大戶型改善產品，與周邊價格更低的競品相比，絕對不佔優勢；同時又因為該地塊距地鐵直線距離約300米，因此，中海房山稻田地塊複製寰宇時代，小戶型、低總價、小而美，走量銷售，這樣就顯出獨特性了。
事實上，土拍結束當天，中海也釋放了相關消息，「中海寰宇時代姊妹篇，敬請期待」。
當然看到這，肯定還有人質疑，即使有以上的優點，但是畢竟是房山，快6萬/㎡的價格，這個邏輯真的行得通？
那就看下郭公莊地鐵站旁邊的臻御府吧，地鐵差2站，均價超過6.7萬/㎡，還是限競房......
▲圖片來源：高德地圖
▲圖片來源：貝殼找房
有業內人士表示，「這塊地只有中海能做出來，中海現在已經吃透了北京的市場，剛改房，現在中海獨一檔」。所以問題來了：
如果中海房山稻田地塊產品入市、均價不到6萬/㎡，地鐵差兩站，均價差一萬（可能差），還是小戶型低總價，在西城或豐臺上班的年輕銀，就問你買不買？
不再「重災區」 房山要摘帽子了？
看到以上，感覺有點像是給中海寫軟文。但是這麼理解，你可就錯了。
從以往的銷售數據來看，總體來看，房山絕對是北京內城+近郊區銷售排名墊底。人們對房山似乎存在著天然的抗性，偏遠、大雨、容易淹、落後等等，目前房山區還沒有一所三甲醫院，這些都是房山還不能完全擺脫的帽子。
同時如果實地走過稻田地鐵站周邊，也會發現，目前稻田板塊人煙較少，且中海房山稻田地塊周邊回遷房小區較多，人群素質難以保證，這也是項目的不利因素。
▲地塊現場圖片
▲圖片來源：高德地圖 紅色區域為中海稻田體塊，黃色圓圈為回遷房小區
另外，畢竟它是房山最高的單價，房山和豐臺，即使差了兩站，也還是房山......
所以，中海寰宇時代姊妹篇能否複製以往的銷冠業績，房山能否藉機打破「銷售重 災 區」的局面，讓我們一起等結果吧！搓手手·····
-------------------------------
青財經·京城買房指南
《京城買房指南》為《青財經》旗下品牌欄目，為您在北京置業提供決策參考。
聲明：本文僅代表作者個人觀點，部分資料和圖片來自網絡，不為商業用途，如涉及版權問題，敬請我們及時聯繫，溝通刪除處理。