本文來自於華潤置地在2014年下半年的商業考察報告，非常詳盡地從項目區位、交通、定位、商業規劃、業態、品牌、亮點等角度梳理了項目整體特色。
1.商場背景
開發商：九龍倉集團
在香港交易所上市的綜合企業公司，是世界500強企業，香港十大地產商之一。
內地商業項目主要有：
國金中心：內地五個國金中心，集大型高端商場、甲級寫字樓、酒店式公寓及國際五星級酒店於一身。分別在長沙、成都、蘇州、杭州、重慶。
2、項目概況
海港城，位於香港九龍尖沙咀，是香港最大面積的購物中心，集購物、美食、娛樂、觀景於一身，在維多利亞港海旁聳立四十多年至今，與香港一同成長，是香港一個不可或缺的名勝。
1）商場購物空間廣達二十萬平方米，為全港規模最大的購物消閒中心；
2）由四個互相連接的購物區所組成，分別為港威及海港城新域、海洋中心、海運大廈及馬哥孛羅香港酒店商場；
3)700間商店、50間食肆、2所戲院、3間級酒店、有500個房間的服務式住宅、一間私人會所，另有佔地共440萬平方呎的高級商業樓宇；
4）擁有2000多個停車位，分布於多個停車場；
5）海港城南面入口前的五支旗杆，是市民集合及民間活動的熱點。
3、交通
4、外部動線
海港城周邊有4個地鐵站；
兩個碼頭，方便遊客乘小輪到達；
4條機場快速，一個巴士總站。
商場交通— 交通組織（外部）
廣東道大多為國際一線品牌旗艦店，基本可以步行直入店鋪；
沿路四個地下停車場入口，分散車流；
5、內部動線
6、配套設施
7、業態組合
商業定位：
打造全方位購物享受品牌街區，滿足顧客「一站式」消費。
品牌定位：
中高端定位，網羅國際知名一線品牌及本土一線品牌各種品牌商品，充分滿足顧客購物需求。
業態組合：
購物（國際一線二線品牌）+娛樂（影院及遊樂中心）+餐飲（夜上海，八月居）+酒店（馬哥孛羅香港酒店） ，一站式消費購物中心；
業態分布：
購物區——海港城海運大廈
1）建築面積：648,00平方米
2）此區共分三層：第一層是兒童娛樂中心KidX、第二層是運動品牌(SportX, Faces)及第三層 LCX百貨。
3）第一層兒童娛樂中心內有全亞洲最大的玩具」反」鬥城(Toys「R」 Us)、兒童最愛的美國冒險樂園(Jumpin Gym U.S.A.)及Chickeeduck等。
4）第二層SportX內搜羅最多最潮的運動品牌，包括全港最大超級運動店GIGASPORTS及多家首次進駐香港的旗艦店Body Glove。FACES，提供多達百多個化妝及香水品牌，成為海港城有史以來最大的美容化妝橋頭堡。
5）第三層LCX百貨是一個定位高端品牌的百貨，裡面網羅多個時尚年輕國際品牌。
海港城兒童娛樂中心基本分為三個區域：
1）大型遊藝廳（小型遊藝機+兒童娛樂區+商品兌換區）；
2）大型兒童用品超市（玩具反鬥城）；
3）婦幼用品商業街。
海港城港威商場
1）國際名牌時裝店：杜嘉班納(D &G)及普拉達(Prada) ；
2）位於第三層的嘉禾港威電影城，設有四間迷你戲院；
3）位於第四層的國際著名食府：麻布茶房、COVACaffé、西班牙餐廳 (El Cid Caramar Tapas & Wine Bar) 、rice paper 及 Miso等 ；
4）做強餐飲業態；
5）廣東道雲集國際超級品牌旗艦店，是香港少數購物地標之一，當中包括Louis Vuitton (路易威登)亞洲最大的旗艦店、Chanel (香奈兒) 旗艦店、COACH旗艦店、Hermes (愛馬仕)、Dolce& Gabbana(杜嘉班納)、Prada(普拉?達)、Emporio Armani、Gucci(古馳)、Marc Jacobs、EmporioArmani等；
6）海港城港威商場另有大型超級市場city’super，設有四間迷你戲院的嘉禾港威電影城，以及多間著名食府鴻星海鮮酒家、COVACaffe及越式餐廳rice paper – frenchvietnamese cuisine；
8、項目亮點
1）讓購物中心滿足多元化的需求，實現公共空間初會化，尤其是在非營業時間內，商場公區空調、扶梯正常開啟，將商場公區延伸至寫字間一部分。餐飲業態提前開放，滿足項目寫字間人員、周邊居民及遊客早餐需求。
2）在每一個可利用地方設置廣告位，既美化了形象，又創造了收益。
3）充分利用海景，港威商場臨維港多個休閒平臺，供顧客休息觀景。
4）經常舉辦主題文化活動，將一次促銷展示作為一次作品展示，將藝術與商業在購物中心奇妙融合。
5）商場以提供優質的服務為出發點，在服務中應注重細節提供 延伸服務（如提供旅遊地圖、周邊景點介紹等）。
6）作為香港最早購物中心，順應時代的發展演變分階段開發，適時翻新改造舊物業，讓購物中心保持與現代接軌實現可持續發展。
7）體量巨大、開發周期長，各個業態的銜接和組合是關鍵。
9. 海港城業態佔比
（來源：商業地產學院）
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