零售業過剩、同質化嚴重、線上的分流……購物中心若僅是做點業態的「加法」，是遠遠跟不上瞬息萬變的市場。在這個人人都講「體驗式消費」的購物中心時代，「大而全」的拼盤式業態，固然豐富了體驗的載體，但今後零售市場誰主沉浮，一定會是從「量變」到「質變」的競爭。
「差異化體驗」，則是決戰江湖的終極法寶。說到這個法寶，不妨把目光投向海峽對岸的臺灣，一起來聽大魯閣（需求面積:100-2500平方米）開發董事長蔡明璋先生分析，從品牌跨界到商業地產領域的大魯閣是如何打這張牌的？
大魯閣開發董事長蔡明璋
談購物中心運營——體驗才是王道
近幾年，臺灣乃至全世界颳起「運動熱潮」，深耕運動休閒娛樂事業多年的大魯閣，正是以這股風潮為契機，涉足商業地產領域。大魯閣開發設定旗下連鎖購物中心的市場定位為「運動、主題娛樂」型購物中心。每一座大魯閣的購物中心都會同時具備運動的元素，並有足以吸引人特地前往的主題娛樂，以「實地體驗」帶給消費者難忘的回憶，而成為想要一再造訪的勝地。
以今年5月初開業的高雄大魯閣草衙道購物中心為例，為了與高雄市其他購物中心差異化經營，體驗性成為關鍵點。「強化餐飲及提供休閒娛樂體驗，這是實體商場的制勝之道」，蔡明璋如此說道。
大魯閣草衙道購物中心以「主題樂園＋購物中心」模式打造，引進日本鈴鹿賽道官方授權的國際級卡丁賽車場＆鈴鹿賽道樂園，成為集購物、餐飲、運動、卡丁賽車、遊樂園為一體的體驗型購物中心。
作為大魯閣開發的代表性商業項目，自然少不了大魯閣自營的運動場館及兒童遊樂園。
其中「We Sport」,整合了運動場館與運動零售，包含迷你高爾夫、棒壘球打擊場等；大魯閣星際戰場以星際為主題的雷射槍射擊運動娛樂項目，營造出結合科技、運動、休閒的高質感空間；遊戲愛樂園則為兒童打造了一個富有教育性及娛樂性的休閒遊樂天地；3000平方米的健身工廠，將2000平方米的保齡球館與美式餐飲結合，提供一個娛樂休憩空間……
在大魯閣草衙道，30%是娛樂，零售部分只佔40%，還有30%是餐飲。同時，零售不再是傳統零售，而是與科技結合，提供設施給予消費者體驗。
身為臺灣購物中心協會理事長，蔡明璋還指出，從當前臺灣現有購物中心的業績來看，結合大型娛樂與零售的體驗型購物中心是實體購物中心發展趨勢。大陸亦是此趨勢。「目前，大陸對運動產業的扶持力度很大，在全球也是趨勢，運動與健身、休閒娛樂融為一體，都是為了給消費者帶來不同的體驗，實現將消費者從家中引導到購物中心進行消費的目的。」
談大魯閣未來規劃——臺灣、大陸雙線布局
目前，大魯閣旗下開業、在建的購物中心有三座，這也正好是其三種購物中心型態的代表：PARK系列、MALL系列、SQUARE系列。蔡明璋認為，雖然當前電商衝擊、社群媒體當道，但各種生活體驗仍是難以取代，「大魯閣開發推出這三種型態，除了零售、餐飲等商場基本配備外，還要加入主題娛樂等體驗項目。」
「PARK系列」購物中心指的是設定基地5000坪（1坪=3.3㎡）以上、營業面積3萬坪以上，如高雄「大魯閣草衙道購物商場」，自2016年5月初開幕以來，人潮超出預期2成以上，並獲得國際購物中心協會2016年亞太營銷大獎的肯定，按照規劃，將在臺灣北中南部各開一家；「MALL系列」商場指的是基地3千坪以上、營業面積2萬坪，以臺北、新北、桃園、臺中、高雄、臺南等6都與新竹為主的城市作為開發據點，如臺中「大魯閣新時代購物中心」；「SQUARE系列」商場屬「社區型」， 約2500坪基地，主要以六都中20萬人口以上之二線城市為主，將會結合卡丁車、保齡球館與擊球場，如在建的大魯閣湳雅廣場，就是走社區型商場模式經營。
在臺灣積極布局之餘，大魯閣開發亦將目光投向大陸市場，「目前，正在幾個城市實地考察，不排除將大魯閣的購物中心運營模式帶到大陸」。
除在商業地產領域積極部署外，大魯閣亦兵分兩路搶攻兩岸運動休閒娛樂市場，自2014年進軍大陸購物中心以來，採取複合式經營，除帶進臺式「玩樂」體驗消費，也陸續開發餐廳、酒吧等「吃喝」項目。在吃喝玩樂的背後，大魯閣在大陸販售的是「運動休閒＋娛樂＋餐廳＋音樂」等，結合運動休閒與社交娛樂的體驗式消費，給人們一個非來不可的理由，可實質引流，而大魯閣這種新的體驗業態模式，正是被大陸商業地產開發商所需要。
目前，大魯閣已在大陸開了7家大魯閣保齡球館及親子遊戲愛樂園。談及大魯閣的選址時，蔡明璋講到，「大魯閣運動館拓店會依據當前經濟形勢制定計劃，選擇與知名度高、規模大、有運營實力的商業地產開發商合作，如永旺集團、九龍倉集團、萬科集團等。」同時，大魯閣亦會採用輕資產、重運營的策略，進行布局。
從品牌商到商業地產開發運營商，大魯閣將「運動、娛樂」貫徹始終，為消費者提供不一樣的差異化體驗。期待未來大魯閣開發能夠在大陸積極布點，以之擅長的運動休閒主題，突破大陸購物中心被電商侵蝕的困境，擴張商業事業版圖。