整理/黃柏堅 數據支持/唐澤強
頭圖來源/攝圖網
難熬的2020，萬達、天虹、招商蛇口、星河、龍湖等圈內大佬卻不約而同選擇扎向蘇州。
地產熙熙攘攘，零售圈也沒閒著。山姆與Costco，兩大明星倉儲付費會員制巨頭，爭相入蘇。趕在它們前頭，咖啡老大哥星巴克，砸下了入華21年來最大手筆投資——9億元建亞太首個咖啡烘焙工廠。
巨擘商賈，蜂擁而入，蘇州重回五年前的熱鬧之景。可喧囂之餘，暗藏著一股撤退潮，盒馬、小象生鮮揮手而去，沒有回頭。同樣黯然的是，曾經高光過的誠品生活館、新光天地。
一熱一冷，兩廂對照，蘇州商業依舊是個謎，底色是上海「後花園」。
承接魔都工業溢出30年後，這座古城在今年上半年工業產值突破1.55萬億正式趕超上海，登頂全國第一大工業城市。相對應的，去年蘇州GDP排位則穩在了老六之位。
不是省會城市，不是一線城市，不是國家中心城市、沒有機場，上述2個標籤於蘇州的意義重大。可如此高光的它，卻在掠過工業時代「小上海」榮光後，陷入了「上海睡城」之商業尷尬。
去年，有著商業繁榮標尺的「首店」，蘇州為53家，同期上海是986家。前者好似個三歲嬰孩，仰望著巨人姚明般的上海。
數據來源/公開報導 製圖/商業地產頭條
顯然，上海的商業紅利沒能像工業紅利一樣，「溢」至蘇州。在知乎上，「蘇州，成也上海，敗也上海」的情緒，從未停止。
01
蘇州，因上海而崛起
蘇州對上海的愛恨，始於兩百年前。
彼時，蘇州因京杭運河而成萬商雲集的天堂，上海僅是其轉運港，別稱「小蘇州」。上海人以能說一口流利的蘇州話為榮。
來源/攝圖網
清末戰火「燒城」，京杭運河阻塞失修，內河航運衰敗，蘇州失勢。
第一次鴉片戰爭後，上海正式開埠。藉由天然入海口的地理優勢，中外貿易中心逐漸從廣州移到上海，蘇州順道沾光。
改革開放至20世紀90年代，地方國企謀轉型，蘇州工業園破土動工，由中國和新加坡合作共建。
這片行政區劃面積278平方公裡新生地，落在姑蘇老城和崑山之間，承接了上海外溢的工業資源，韓國、中國臺灣、中國香港和新加坡多個外企工廠聚於此。
主城區工業園起步同期，蘇州下轄四大縣級市同步發力工業。張家港、常熟、太倉先後成立經濟技術開發區，而創辦於1985年的崑山經濟技術開發區則「升級」為國家級開發區。
蘇州工業園區/百度地圖截圖
工業立城，蘇州終成GDP巨人。2002年，以2080億元坐上全國GDP第五把交椅，僅次上北廣深之，甩南京（1295億元）幾條街。老五位置，一坐8年。直到2011年被天津趕超，2014年被重慶替代，滑至第七。
去年，蘇州GDP以19235億元恢復到第六名，與老五重慶僅差4000多萬元。雖說排名上來了，但結構性隱憂卻被凸顯——第二產業依賴症嚴重，第三產業弱勢。
數據來源/國家統計局 製圖/商業地產頭條
2019年，蘇州第三產業GDP佔比剛剛越過50%。同期北上廣深第三產業佔GDP之比分別為87.8%、72%、70%、60.9%。
其實，上述問題早在2006年（彼時工業總產值GAP貢獻比重高達80%）前後，已納入蘇州政府調整行列,著力發展以服務業為主第三產業。
蟄伏近10年後，蘇州商業在2015年再次迎來商業高光時刻。這年，蘇州一年連開22個新購物中心， 總體量135萬平方米，數量、體量力壓南京，比肩杭州。勢頭一直持續到2019年。
數據來源/贏商大數據 製圖/商業地產頭條
這輪商業爆發，環繞工業園區金雞湖一帶而起。從姑蘇老城東望，出現一道明顯分隔線：一片低矮白牆黑頂江南水鄉建築邊緣，聳立起一幢幢高樓大廈。
180米、300米、500米……不斷推高蘇州天際線，商業大咖應聲而入。
來源/視覺中國
臺灣文化地標誠品生活，首家大陸旗艦店落位金雞湖東側，為誠品自持開發。創始人吳清友選中此地，原因有二：蘇州圓融最早以底價拿地並將部分股權轉讓給誠品；蘇州工業園區國際基因濃厚，消費理念和能力接近上海。
2015年11月29日，蘇州誠品生活開業，現場摩肩接踵。很多文青前去打卡，畢竟「再也不用去到臺灣才能逛誠品了」。
來源/誠品官網
誠品對街，業界明星mall——臺灣新光天地，比誠品早開5個月，是新光三越在中國大陸獨立投資建設的首家百貨。
對於這座「蘇州花園式」的項目，有業內人士稱，「蘇州新光天地是我見過最好的項目。很難描述初見新光天地的震撼，只覺得這才是職業夢想的商場。」
來源/新光天地官網
與誠品、新光天地對岸而立，在金雞湖西側，另一波商業新星升起。
「秋褲樓」——東方之門，歷時7年，於2015年下半年完工，高301.8米。這個「世界最大門型建築」正正落在工業園區CBD軸線的東端，站在金雞湖一帶從哪個角度都能看到。
據項目官微東方之門環球街景購物中心將於2020年內正式開業，而其隔壁的蘇州中心廣場已於2017年雙11面世，彼時為凱德華東地區體量最大商業項目——35萬㎡。
來源/蘇州中心官網
超千家品牌入駐，30%品牌首次進駐蘇州，30餘家品牌旗艦店……蘇州中心將古城蘇州推上了國際舞臺。ARMANI EXCHANGE、Massimo Dutti、VERSUS、CHANEL……奢侈大牌一字排開。
熱鬧不止在工業區。龍湖獅山天街坐鎮西南虎丘區、蘇州圓融中心落戶北部相城區、金鷹商業廣場開進高新區、萬達投資50億的mall落戶中部吳中區……
盛況當道，外界都相信著：蘇州商業，正在醒來。
02
上海「後花園」之困，難解
然而，不出三兩年，商業新星們聲量減弱。
今年年初，贏商網通過調研方式，統計了全國132個商場2019年的銷售額。蘇州願意披露數據的項目少之又少，而隔壁南京德基廣場銷售超100億亮晃晃。
持續升溫的首店經濟方面，蘇州亦優勢全無，去年僅有53家。雖數量上略優南京（46家），但區域首店、全國首店數均為0，對應著南京有3家區域首店、3家全國首店和1家大陸首店。
來源/公開報導 製圖/商業地產頭條
在新一線城市較量中掉隊的蘇州，與隔壁的上海相比，更是如同3歲孩童與巨人姚明站在一起。那些像誠品一樣寄望蘇州「有很多人消費理念和能力與上海相近」的人，別提有多受傷。
上海商業熱熱鬧鬧，而蘇州卻只有「一地雞毛」。反差背後，蘇州究竟發生了什麼？
「睡城」效應：睡在蘇州，去上海吃喝玩樂購
過去多年，蘇州承接著上海源源不斷工業資源，商業發展卻被後者抑制。
2010年，上海對標日本東京模式初露端倪——從一城中心聚集轉向放射形城市，納入周邊衛星城市，以獲得更大發展勢能。
來源：正解局
蘇州，首當其衝。2013年，上海修建起第一條城際地鐵，11號線深入蘇州崑山6公裡。這條地鐵線，原計劃直通蘇州姑蘇城中心，但因種種原因，改建到崑山。
花橋，從此成為「滬漂」一族的花橋。與魔都1小時地鐵通勤，睡在花橋，工作、吃喝玩購在上海工作。四年間，花橋房價從9000元/㎡飆升至3萬元/㎡。
說到底，這群睡在蘇州的「候鳥」，為蘇州主城（姑蘇區、相城區、高新區、吳江區、吳中區、工業園區）貢獻的消費力，顯難成勢。
上海地鐵11號線直通崑山花橋/百度地圖
上海「陸空」截流，主城商業集群效應弱
在蘇州，上海南京路、成都春熙路、重慶解放碑、廣州天河路人潮擁擠之景，不常有。上海全方位「陸空」截流，是原因之一。
2018年底，蘇州地鐵運營線路僅3條，運營裡程120.7公裡，日均客流接近90萬人次。而作為中國高鐵站最多城市之一，蘇州主城（4）、崑山（2）、常熟（1）、張家港（1）、太倉（2）高鐵站均有直達上海的密集班次，卻只有崑山與主城相通。
數據來源/蘇寧金融 製圖/商業地產頭條
蘇州「機場之痛」，是另個常年熱詞。知乎一貼《蘇州之痛 十年機場夢碎》，論述核心觀點「蘇州機場會威脅上海的地位」，獲2716個贊。
從2003年開始，蘇州屢次提出要建機場，但總是被這樣那樣的原因擱淺。比如，配合上海國際航空中心的建設，被迫宣布「5年內不造機場」，比如江蘇「空域太緊張」。
這意味著，蘇州的地鐵、高鐵、機場人流，皆被上海進行了部分「截胡」。由此造成的影響是，蘇州與下轄經濟強縣人流、資源都往上海靠攏，主城商業集聚效應弱。
目前，蘇州商業分散在經濟力量強的崑山、太倉、常熟、張家港為主的下轄區。崛起於「蘇南模式」的它們，經濟獨立，人口流動性就弱，與主城區商業消費力協同性不強，類似東莞。
數據來源/聚匯數據 製圖/商業地產頭條
相較之下，蘇州主城商業不景氣指數高。據贏商大數據監測，新一線15城中，蘇州商業成熟度處在墊底梯隊。NO.1商圈觀前街商圈的商業成熟度指數僅為8.4分，再往後就是鄭州7.7，東莞7.4。
而與商業成熟度密切相關的周邊商業體量、業態豐富性、優質品牌入駐體量等方面，蘇州亦也常常墊底。蘇州觀前街商圈僅有5個商業項目，蘇州NUZZON韓國購物城和蘇州觀前街1號，二者體量不到2萬㎡。
數據來源/贏商大數據 製圖/商業地產頭條
體量小，直接影響著業態豐富性。通常，商圈內的餐飲和文體娛業態佔比越高，商圈活力越高，年輕消費者流動性越大。在這兩項指標中，蘇州觀前街再次墊底，分別僅為6.78%和7%。
而百貨/超市/專業賣場佔比卻罕見高達45%，這進一步印證，老城商圈商業形態較為傳統，更迭緩慢。中心城區商業土壤不佳，又進一步降低縣市人口流向城區的欲望，形成惡性循環。
數據來源/贏商大數據 製圖/商業地產頭條
工業人口比例高，消費力弱提升慢
《2019年蘇州市商業發展報告》透露，2018年蘇州頭部購物中心近業績同比下滑，商業項目局部飽和。
在消費端，居民商業消費總購買力增長乏力，主要原因是：連續多年人口增速放緩；以製造業為主，消費者群收入低，消費觀念保守；高房價、旅遊文化透支購買力；政治地位偏低，集團化消費少。
03
蘇州商業尋路：走出上海「暗影」
在工業大發展階段，蘇州始終是個「小上海」。現在要做大商業，蘇州必須「做自己」。
此路不易，卻是走出「上海後花園」之困的必選項。
做強核心商圈競爭力，提升主城區人氣
根據《蘇州市城市總體規劃（2035）》空間布局初步方案，規劃提出「和合」的規劃構思，即從「幾個蘇州」到「一個」蘇州，加快市區各板塊的融合，「一城五片、十字聚心」空間布局。
商業地產呼應「一個蘇州」，加強蘇州核心城區的商業競爭力，減少下轄各區、縣市消費力往外跑，尤其是往上海跑，至關重要。建高人氣明星mall，是第一步。
Wind數據顯示，2019年至2020年10月，蘇州市商服土拍總成交56起，總金額51.4億元。
其中透露出兩個強信號：
其一，商業土拍主要集中在主城6區，即工業園、吳江、虎丘、吳中、姑蘇、相城。由此可見，蘇州欲強化主城商業地產發展，將零散網點連成片區，協同生長，以打破「弱中心」至困局。
數據來源 / Wind
其二，56宗商服用地，有8宗由頭部商業地產開發商和零售商競得，包括融創、蘇州蘇高新、綠地、恆科產業、漕湖置地、迪卡儂、開市客。
而首創、招商、中國鐵建、華潤這些相對重量級的開發商，拿地均以純住宅和商住用地為主。雖說大牌連鎖mall的進駐率往後還需繼續提升，但增增速上，其發力成果可見。
數據來源 / Wind
嘗試不止，改變正在發生。
2019年，蘇州四大縣級市的GDP貢獻佔比降到55%以下——為2016年以來首次。蘇州主城6區的GDP份額拉升至47%。
具體到縣市來看，只有崑山GDP仍保持正向增速，常熟、張家港、太倉全部為負增長。而蘇州城6區GDP貢獻增速明顯，增幅從3%到15%不等。
商業建設，要與上海形成分工，錯位競爭
商業地產，本質上是服務業的重要一環。南京大學教授劉志彪指出，在發展服務業上，蘇州要與上海分工，走蘇州特色的「生產性服務業」。
生產性服務業(Producer Services)概念，是美國經濟學家布朗寧和辛格曼於1975年在對服務業進行分類時提出的。簡單來說，蘇州服務業發展，要綁定原有的核心製造優勢，比如高精尖的前沿生物醫藥產業。
此外，商業發展應該回歸文化附著本身。過去幾十年大搞工業發展，走在蘇州街頭，已經難以體會到文人墨客筆下的古典雅致。
把鎖在滄浪亭、獅子林、拙政園、留園、蘇州博物館裡的文化底蘊解放出來，融於商業，融入日常大眾消費生活。畢竟，上海啥都有，唯獨沒有蘇州的文化。
未來，蘇嘉甬鐵路、連淮揚鎮鐵路、鹽通鐵路等鐵路交通，正在把蘇州融入更大的城市網絡中，而不僅僅是綁定上海。
當然，以上只是拙見之談，蘇州商業想活成另類樣本，要走得路還長著。這個用30年工業塑成的GDP巨人，需要用對待工業之熱情，來燃起商業花火。