來源： 華爾街見聞網
央視財經最近報了一個大新聞：由於政府頻發房產新政，韓國房價飛漲，民眾恐慌性購房。
韓國官方發布的數據相當驚人：7月，房產交易量達14.1萬套，同比暴增110%。1-7月累計交易量76.2萬套，同比幾乎翻倍。這兩項數據均創出歷史最高記錄。
首爾上演了搶房大戰。一處高層公寓樓盤推出110套房源，但購房者居然超過37400多人，競爭比例高達340:1，刷新了首爾市樓盤預售史上的最高紀錄。
市場觀察人士表示，7月份韓國房屋交易量激增，可能是由於擔心房價可能進一步上漲而導致的「恐慌性購買」。
飛漲的房價
恐慌性購房已經引發出了一個負面循環：買房的人越多，房價漲得越快越高；房價越貴越漲得快，更加刺激購房需求激增。
疫情暴發後，韓國的這種循環顯著加速。7月，首爾的住宅成交量同比狂飆了118%，環比也大幅增加了37%。
當月，韓國住宅價格創出了近十年來的最大單月漲幅。其中，首爾市的公寓平均售價首次超過了10億韓元(約合580萬人民幣)這一重要心理關口，2013年初還只有5億多一點。七年來，這座城市的房價幾乎翻了一番。
豪宅雲集的江南區（Gangnam）住宅平均售價在7月份首次突破20億韓元整數關口，達到20.2億韓元（約合1200萬人民幣）。
房地產行業分析師尹智惠（Yoon Ji-hye）說：「不僅江南三區的駐紮價格一直在上漲，其他地區的房價也在上漲，房價上漲已經蔓延到了整個首爾。」
首爾市一個低矮老公寓裡的53平方米住宅，業主1987年購入時價格為2750萬韓元，經通脹換算後相當於今天的9060萬韓元（約合53萬人民幣）。這棟小樓2009年拆除後原地重建大樓，業主以10億韓元的折扣價得到一個297平方米的大平層，如今的價值高達45億韓元（約合2600萬人民幣），幾乎是最初購買成本的50倍。
首都圈的購房熱已經傳導到了非首都圈地區。二季度，釜山、大田、大邱、蔚山和光州等五大直轄市的小型公寓也交易火熱，較去年同期增長約40%。
房價飛漲並不是今年才有的現象。韓國央行的數據顯示，2000年，韓國住宅總值首次超過1萬億韓元，從那之後的六年裡，數字翻了一番，2006年突破2萬億韓元。近些年更是加速上漲，2016年至2019年不到三年時間，就增加了1萬億韓元。去年，這一數字升至5.67萬億韓元。
實際上，自從1995年開始編制這類數據以來，韓國的住房價格總值就一直呈現攀升趨勢——除了亞洲金融危機爆發的1998年。
外資是罪魁禍首？
引人注意的是，在搶購韓國房產的買家隊伍裡，有相當一部分都是外國人。
今年1月至5月，外國人在韓國購買了3514套公寓，同比增加近三成；成交額總計1.25萬億韓元，同比大增50%。很多外國業主都擁有美國、加拿大和一些亞洲國家國籍。
而且，多數外國人購買的房屋並不是用來居住的。韓國政府懷疑，這些交易真正的目的是房產投機。例如，一位美國國籍的買家從2018年以來總計購買了42套韓國住宅，還有一個在韓國學習語言的外國人一個人就買了8套公寓。
韓國統計局的數據顯示，購買了兩套或兩套以上公寓的外國人共有1036名，共計買了2467套房子。其中，有866人擁有2套公寓，105人擁有3套房子，65人坐擁4套及以上房產。
從2017年1月到今年5月，外國人在韓國購買了23167套公寓。其中，有32.7%或7569套公寓從未由外國業主居住。這其中，九成以上的交易房產集中在首爾及其周邊的大都市地區。
稅務部門調查發現，在這些外國購房者當中，很多人涉嫌少報甚至不申報房屋租賃收入，購買韓國房產的收入來源也不清楚，他們在韓國並沒有申報任何收入或者資產。
外國人越來越多地購買房產已經引起了韓國居民的爭議。由於貸款限制，韓國人購買公寓變得越來越困難。但是，外國人只要向韓國政府申報，就可以在韓國購買房屋，而且政府一般也不去調查他們是否實際居住。換句話說，某些房地產限制法規不適用於外國人。
為什麼外國人這麼熱衷於買韓國的房子？畢竟，韓國不是移民國家，也不是傳統的國際炒房聖地。
韓國國民銀行（KB Kookmin Bank）首席房地產分析師樸元甲（Park Won gap）認為，除了自身的居住需求以外，韓國房產在租賃收益方面並不具有吸引力，因為收益率通常保持在1.5%左右。
在他看來，外國人可能是在進行一種頗具韓國特色的房產投資，也就是所謂的「差額投資」（gap investment）。
從本質上說，差額投資實際上是一種槓桿極高的模式，也不需要貸款：即先將房子出租出去，租戶支付很少的租金甚至不用交租金，而是將巨額押金交給房東，房東再拿著這筆錢買下這個房子，坐等房子升值再轉賣出去。
比如，2015年12月，首爾城東區金湖洞1街碧山公寓實際面積為59.9平方米的住宅房價為3.68億韓元。其中，租客出3.2億韓元，而房東只需自己出4800萬韓元就可以購入該住宅。2016年12月，這房子漲到4.15億韓元，收益率高達97.9%。
很明顯，差額投資的成功前提是房價上漲。一旦房價下跌，則損失慘重。
問題在於：差額投資並不是只有外國人在做，而是韓國國內外投機客都熱衷的形式。這種方式很難被政府監測到，因此隱性風險很大。
被罵慘的政府
2002年，韓國住房價值總值增速達到了16.8%的峰值。去年增速是7.4%，雖然不到峰值的一半，但住房價格總值卻是名義GDP的2.64倍，達到了歷史最高水平。
與房價持續上漲形成鮮明對比的是，過去三年多，韓國的經濟持續萎縮，從2017年的5.45%降至2018年的3.4%，2019年大幅萎縮至1.1%。鑑於今年爆發了疫情，經濟增速可能進一步降至負數。
韓國經濟學家們警告稱，房地產市場總值與經濟總值之間的比例持續擴大，可能就加劇社會貧富差距，並影響國家的金融穩定。延世大學（Yonsei University）經濟學教授Sung Tae yoon表示：
當房價總值與GDP之比快速擴張的時候，政府針對多套房產持有者推出了密集的限制措施。由於（房屋）供應持續低於實際需求，部分購房者可能會轉向高風險、高利率的貸款。」
針對高房價問題，韓國政府當然不會無動於衷。去年12月16日，韓國政府宣布禁止銀行為售價15億韓元以上的房產提供按揭貸款。
然而，上述舉措實施後，韓國卻出現了押金迅速攀升、房價暴漲、一房難求等現象，民眾貸款也變得愈加困難，繼而引起三、四十歲群體的對於執政當局的抗議。
就在今年6月，文在寅政府又發出新規定，提出擴大被劃定為投機過熱區域的範圍，並強化實際居住等條件限制。有評論認為，這是導致7月成交和價格進一步走高的因素之一。
有韓國評論認為，房產問題始終是文在寅政府的軟肋——雖然他領導下的韓國政府已經先後推出了二十多條控房價措施，但房價依然居高不下。文在寅三年前走馬上任時，首爾住宅的中位數價格只有6億韓元，如今漲了將近70%。
受房價大漲、經濟提振措施不力等拖累，文在寅的民眾支持率已經跌破了50%。
一位63歲的韓國人說：「沒有房子的人普遍感到沮喪和憤怒，而擁有多套房子的人則對高額房地產稅非常不滿。政府被夾在雙方之間。」
韓國政府很難找到合適的切入點對差額投資等投機行為進行管控。樸元甲認為，收緊放貸可能會使投機更加猖狂，「難以找到現實可行的阻止方法才是真正的問題所在。」