2020是一個風雲變幻的年份，粵港澳大灣區加上社會主義先行示範區的雙區建設之下，深圳的規劃和定位越來越高，同時深圳樓市也在不斷地洗牌，格局發生了翻天覆地的變化。
深圳建設和發展的紅利很大一部分體現在深圳樓市裡，深圳公寓作為全國人民入主「雙區」的主要入場券，在715限購和731停止商務公寓用地審批的加持下變得越來越稀缺。緊跟著政策的就是市場對現存商務公寓的熱捧。
樓市預言帝陶文杰先生就說：新政後，深圳公寓產品將面臨一個系統性的價值重估，未來前景看好！深圳優質公寓，未來供應量減少，需求增加，購買力將大量流入。
在大空港的宏大規劃下，深圳會展灣的公寓非常搶眼，會展灣·中港廣場在2019年5月開盤，創下30天銷售30億的記錄，樹立了灣區公寓銷售的全新標杆，更為會展灣公寓打上了「網紅盤」的標籤。
2020年會展灣·東城推售，9月底開盤後，短短8天銷售額就超8億，更有神秘客一次性豪購21套，四川等全國各地投資客不遠千裡過來買入。會展灣·東城更是成為2020年10月份深圳商務公寓銷售額和銷售面積的雙第一。
會展灣·東城緣何熱度如此之高，它究竟有哪些價值點？壹地產本期「深圳特區40周年 雙區之下·美好人居——暨深廣電大灣區第八屆最美人居年度盛典」入圍樓盤權威評測項目，正是位於寶安大空港片區的「會展灣·東城」，一起來探究一下它的魅力。
針對本次入圍樓盤，我們將組織市民、專家、權威媒體等，對項目的區位、交通、周邊配套、產品打造、租金價值預期幾個方面進行專業的測評，並對各項指標進行評級，最低為一顆星，最高五顆星。
區位★★★★★
區位★★★★★項目處於大空港片區，它是深圳西部新中心、廣深港科技走廊關鍵節點，擁有國際會展城、海洋新城、會展田園城、寶安綜合港區「三城一港」所構成的會展新城高標準區域規劃，是粵港澳大灣區C位所在，其崛起勢不可擋。
大空港是深圳參與粵港澳大灣區競合的兩大發力點之一，是深圳下一個40年的龍頭和核心。寶安區發展和改革局在2020年10月14日就曾發布《寶安區重大項目「十四五」規劃（徵求意見稿）》，這是深圳各區的首份意見稿，其中提出寶安區未來將圍繞寶安中心區、空港新城、空鐵樞紐三大發展核心片區，建設「濱海城市新中心」「西部城市中心」「空鐵門戶樞紐」。
據披露，「十四五」期間共安排重大項目381個，總投資11786.1億元，較「十三五」增長78.6%，十四五期間計劃完成投資3961億元，較「十三五」增長50.3%。 其中「雙心一樞三片四帶」等重大平臺及區域規劃實施84個重大項目，投資約5000億元。這意味著深圳西部在未來將迎來巨變。
雙心一樞三片四帶示意圖
項目所在片區是深圳在粵港澳大灣區的戰略制高點，與前海蛇口並列為深圳融入灣區的兩大樞紐，佔位珠三角廣深港發展走廊核心。此處規劃了兩大新城，包括擁有國際會展中心的會展新城和佔有稀缺海洋資源的海洋新城。
第一個，會展新城
會展新城總建面超300萬㎡，包括157萬㎡會展展館與154萬㎡綜合配套，形成以展館為產業驅動、綜合配套為重要支撐的創新型會展產業生態圈，引領全球會展產業發展。
就在2020年的6月20日，深圳國際會展中心迎來全球首秀，深圳禮品家居展和深圳針博會雙展齊發，吸引了超4000家國內外企業/品牌參展，開展首日，數萬名觀眾前往參觀。
深圳國際會展中心開展首日
第二個，海洋新城
海洋新城規劃面積為7.44平方公裡，規劃了中歐海洋產業園以及海洋國際會議中心。
未來海洋新城將聚焦海洋新興產業，構建以海洋高端設備、海洋電子信息兩大產業為核心，海洋現代服務、海洋生態環保、海洋新能源三大產業為支撐的「2+3」產業體系，形成千億級海洋產業集群。海洋新城填海區是深圳第四大填海區，隨著深圳填海政策收緊，這裡或將成為深圳最後一個填海區，經濟引擎的地位將逐漸凸顯。
預計到2030年將雛形初展，2035年將完美呈現，實現數萬高端人流聚集和幾千億產值兌現。
點評：大空港片區兩大新城規劃（最大會展中心+全國唯二的全球海洋中心城市的核心承載區）放眼全國都是十分稀缺且前衛的，長期價值不可估量，項目所在片區隨時會產生巨變。現在西部的熱火從蜂擁而入的資金就可知曉。
交通★★★★★
項目所在的會展新城片區是珠三角乃至全國重大交通基礎設施密度最高、功能最全的區域之一，它集結了海陸空鐵軌五維立體交通。主要交通配置如下：
地鐵方面有在建的12號線、20號線和規劃中的18號線、30號線、6號線延長線，可以很方便的通達深圳各個主要的區域。
大空港片區地鐵交通示意圖
機場：深圳寶安國際機場
碼頭：機場客運碼頭
城際：穗莞深城際機場段
道路：外環高速、深中通道
以上交通配置，規劃和建設中的線路都會在近幾年集中兌現，大家都知道11號快線已經成為西部的一條財富線，那麼如此多且重大的交通定會為西部帶來更具規模的爆發。
另外從項目自駕出發，5分鐘就可以上沿江高速，預計到2022年，這裡將成為灣區的綜合交通樞紐，形成連通大灣區的「30分鐘經濟圈」、連接全球主要城市的「12小時航空圈」，未來可期。
項目附近主要道路示意
會展灣·東城交通網示意圖
點評：地理位置來看，項目所在地是整個大灣區的灣心，海陸空鐵軌五維立體交通讓這裡可以很方便的通達大灣區乃至全國全球各個地區。如此繁密的交通網可謂絕無僅有。
周邊配套★★★★☆
項目周邊配套豐富多元，有國際會展中心、會展河（明年建成）、20萬方國際體驗式商業、酒店、河海雙景等。配套和展館是一體規劃設計落地的，配套兌現很快。
國際會展中心旁，已確定引進希爾頓酒店、洲際酒店、皇冠假日酒店、希爾頓花園酒店等3家五星級、1家四星級酒店，未來將成為全球星級酒店密度最高的區域之一，為全球商務精英、會展商旅人士、塔尖圈層，帶來媲美世界標準的酒店商旅體驗，打造商務下榻、旅遊出行、接待賓客的新名片。
全球最大展館旁聚集多家五星級酒店
會展灣·東城自帶的洲際酒店總建面約5萬㎡，可提供354間高端客房。擁有國際會所、宴會廳、室內無邊際泳池及多功能健身中心等配套，是寶安首家五星級洲際酒店。
會展河由AECOM團隊打造，長約6.4公裡，將打造為深圳的塞納河、最美水上走廊，開創生態綠地新空間。規劃設計天空棧橋、花甸、雨中花園、空中劇院、水岸人家、城市秀臺、紅樹瞰塔等景觀元素，將極大提升全球生態人居魅力。
商業配套方面，由於項目剛好位於國際會展區內，享受國際會展中心約32萬平方米的商業規劃，包括家居產業展貿中心、3-02地塊商業、4-01地塊商業和休閒帶等商業集群，不僅引進香江家居，還規劃華南區頂級奧特萊斯、國際IP室內娛樂等業態， 打造全球最大「會展商業秀場」。
第一，會展灣·展貿中心
會展灣·展貿中心商業體量約為4.7萬㎡，定位家居產業展貿中心，依託全球最大的深圳國際會展中心，打造集高端家居、智能家居等業態一體的全球家居產業展貿平臺。
第二，3-02地塊商業MALL
此地塊商業MALL是擁有19萬㎡的巨型購物中心，定位空港主題旅遊MALL，規劃以「自然生態」為核心元素的體驗場景，以」國際品牌奧特萊斯+IP娛樂「為核心業態，打造世界級旅遊商業地標，開啟灣區全新尋夢之旅。
第三，4-01地塊商業
此地塊商業體量約為2萬㎡，屬於會展灣·東城自帶的配套商業。它定位時尚健康生活鄰裡中心，規劃精品超市、兒童教育、社康中心、餐飲等業態，滿足會展新城及周邊居民一站式生活需求。
第四，會展灣·休閒帶商業
會展灣·休閒帶商業總體量約2.3萬㎡，長達1.6公裡，規劃集休閒觀光、科創展示、演藝展覽、美食體驗等體驗場景，打造都市生態立體商業公園。
會展灣配套示意圖
點評：項目享有河海雙景的稀缺資源，同時佔位深圳國際會展中心，享受其32萬㎡的商業配套，商業分類也很豐富多元。鑑於會展中心所帶來的人流量，日後商業必然會非常繁榮。會展河日後也將為項目提供優越的生態環境，大大提升居住的舒適度和幸福感。
產品打造★★★★☆
項目是由招商蛇口主導，招商蛇口和華僑城兩大央企聯袂打造，招商蛇口作為百年央企，萬億招商局集團旗下城市綜合開發運營版塊的旗艦企業，幾十年來打造了一批經典的豪宅項目，如鯨九別墅、蘭溪谷、雙璽、灣璽、領璽等。
作為片區運營和豪宅專家，招商蛇口著眼灣區規劃，以「太子灣——前海灣——會展灣」為主線，構成灣區戰略新的格局。太子灣+前海灣+會展灣，三灣聯動，強強聯合，構築深圳最稀缺的價值軸線。
深圳會展灣，是招商蛇口以「蛇口」為經典範本，在寶安的異地複製，是招商蛇口強大片區運營實力的升級再現。
項目承襲招商蛇口六代豪宅基因，採用比肩豪宅的低梯戶比、三入戶大堂等設計，約80-163㎡濱水舒居，戶戶擁有寬景陽臺，盡覽會展河景、海景和園林盛景，更以全明戶型設計、家用中央空調、智能系統管控、大範圍4層雙夾膠中空玻璃等精工品質，打造純粹的居住體驗。
可以說會展灣·東城是片區內唯一的純居國際社區。
項目園林方面，由世界景觀知名設計團隊——美國SWA執筆設計，谷歌總部、深圳灣公園和歡樂海岸等經典項目均出自於該團隊之手。
在大師團隊的擔綱設計下，該園林以「南北兩心、千秋花園」為理念，糅合了水、園、臺、林等多元化景觀要素，汲取水形動態美學，塑造出視、聽、嗅、觸、味等五感體驗。
會展灣·東城通過北區綠地與南區泳池，形成八處花園景致、十五重景觀等，打造理想純粹人居。 約1200㎡陽光草坪，加上臺地花園、流光幻彩、樹影清風等花園小景，正是漫步嬉鬧的理想場合，栽種了24棵名貴樹種的樹陣廣場，讓園林更為立體，還有約1200㎡濱海風情度假式泳池、約1500米散步道、約800米慢跑步道等。
同時項目還築造了約5.5米高全景觀架空層，隔絕外來人流、確保純粹人居氛圍之際，更設置有休閒花園、兒童遊樂區等功能區，為居者提供共享、交流的休閒場所。
部分戶型如圖所示：
會展灣·東城部分戶型
點評：
項目各項打造都是聘請國際知名團隊可見其對於產品打造的用心，無論是業主還是租客居於其中都能感受到家的溫暖。招商蛇口在會展灣的落子必然會延續其豪宅基因，也會展現其獨到的眼光。
租金價值預期★★★★★
項目作為公寓的租金價值主要來源於大量的高淨值人群和人流，而項目附近的會展產業、機場和融創冰雪文旅產業帶來的千萬人流為其租金價值提供了強大的支撐。
首先是會展產業
以國際會展中心首展——深圳國際家居展為例，開展首日便有約15萬人流，而會展飽和狀態下日均人流可高達約32萬人次，且均為高質量商旅客流。鑑於約1:9產業帶動係數，國際會展中心投入運營5年後，將會直接帶動相關產業收入約1350億左右，可以驅動深圳消費和配套升級，促進城市經濟發展與社會進步。
其次深圳機場的交通樞紐作用
深圳寶安機場未來規劃包含T4航站樓、第三跑道、衛星廳以及機場東高鐵站，國際航線的持續開設，中轉樞紐的地位越來越強，至2030年旅客容量將提升至約8000萬人次/年，年貨運郵吞吐量將達到約260萬噸、年飛機起降達到約39.3萬架次。
機場穿梭的人群居住商旅需求都特別旺盛，無論是對長租短租的刺激都非常強烈，項目又具有近機場的位置優勢，可以成為很優越的居住承接地。
最後是世界級文旅項目——冰雪文旅綜合體
冰雪文旅城於2020年11月23日正式落定會展新城且動工在即。計劃投資約367億元，未來將打造集世界最大室內雪世界、冰雪主題酒店、冰雪主題商街等設施於一體的世界級文旅項目。
冰雪文旅綜合體必然對旅遊的需求產生暴擊，也許還會成為全世界各地人群蜂擁而入的旅遊勝地，文旅帶來的不光是短期住宿還有家庭中短期民宿需求。
寶安冰雪文旅綜合體效果圖
三大千萬人流產業疊加，但目前住宿配套嚴重不足，也導致了酒店價格在展會期間翻倍：會展商圈2公裡範圍內酒店日租金已攀升至約2400元/天，價差高達約1800元/天，多家酒店更是一房難求，會展活動對住宿需求的強力帶動作用，可見一斑。
僅供參考
會展灣·東城作為片區內的國際性純居社區，非常適合承接大量人流的居住需求，租金價值自然會水漲船高。
點評：
會展效應、機場人流和文旅產業，這些對於公寓的租金價值都是極大的促進因素，何況這三大因素所產生的人流都是成百上千萬計的，人流來自全國全世界範圍，那麼項目的出租價值將會極高。
2021年將是一個紅利兌現年，會展灣·東城作為國際會展中心首排，將推出新品，含大戶型80-163㎡濱水舒居約11.67萬㎡，小戶型產品42-65㎡酒店式公寓約5.67萬㎡。
入場雙區優質資產、享雙區發展紅利，千萬別錯過會展灣·東城！
測評專家委員會有話說
陶文杰
深圳壹地產/灣區壹地產總編輯
從更大的層面上看，接下來深圳會是三個中心的格局：
1、福田南山是「第一中心」，目前以深圳灣為核心。
2、前海聯合寶中，這一片則是「第二中心」，以前海灣為核心。
3、會展新城片區，即國際會展城+海洋新城+海上田園城+寶安綜合港區，這個「三城一港」區域，將是「深圳第三中心」，以會展灣為核心。
這三個中心，分別代表了深圳的過去、現在和未來。大灣區時代，深圳向灣發展，三大中心的深圳灣、前海灣、會展灣，也將是深圳最核心、各種資源聚集度最高的區域。
▼會展灣·東城測評匯總
各項指標評級區位★★★★★
交通★★★★★
周邊配套★★★★☆
產品打造★★★★☆
租金價值預期★★★★★
綜合評級★★★★☆