2018年，印力運營項目逾120個，管理面積近1000萬平米。2019年，印力集團運營管理項目變更為108個，管理面積縮減至近900萬平方米。
從2018年的高喊「活下去」，到2019年的守好「基本盤」，再到2020年「活下去成為一個特別真實的存在」，萬科在業績會上不斷製造著行業的年度口號，與此同時，作為一家危機感驅動的公司，萬科的確時刻保持著焦慮。
2019年，是萬科成立的35周年，也是印力交付於萬科的第3年。從集團2019年報來看，報告期內，萬科保持穩健增長，營業收入達3678.9億元，同比增長23.6%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為388.7億元，同比增長15.1%；資產負債率下降0.23個百分點至84.36%。
商業開發與運營方面，截至2019年底，萬科的投資物業租金收入達47.72億元，印力集團運營管理項目108個，管理面積近900萬平方米，已開業面積為644萬平方米。
租金收入增長逾半
商業發展更趨收斂聚焦
作為衡量零售物業盈利能力的重要指標，2019年，萬科的投資物業租金收入為47.72億元，與2018年的30.67億元相比增長了55.6%；與2017年的13.73億元相比則實現超3倍增長。
項目規模方面，截至2019年底，印力集團運營管理項目達108個，管理面積近900萬平方米。這一數字相比2018年有所縮減，彼時，印力集團聯合收購的凱德20家購物中心完成交割，萬科集團管理的商業項目共計210餘個，其中印力運營項目逾120個，管理面積近1000萬平米。
在管項目數量和管理面積為何出現不尋常的減少？
對此，鳳凰網奇點商業聯繫到印力方面，集團表示，2019年以來，在「聚焦收斂、鞏固提升基本盤」的整體方向下，印力更聚焦主營業務，對資產結構進行優化，陸續剝離酒店、寫字樓等非主營業務和部分輕資產項目，以進一步專注於購物中心的運營和提升。
在管理面積上，萬科收購印力後提出的要求是：NOI（營運淨收入）整體年增長10%，未來三年目標管理面積達到2000萬平方米。但如今，印力僅實現近900萬平方米的管理面積，超一半目標尚未完成。印力對鳳凰網奇點商業表示，自集團2019年實行收斂聚焦方針後，管理面積已不是唯一目標。
今年2月，鬱亮在內部郵件中曾透露，2019年萬科要收斂和聚焦，鞏固基本盤。「萬科現在有15000億資產，這些資產都需要認真梳理。把不好的資源、沒潛力的資源、閒置的資源、浪費的資源處理掉，我們要把不好的牌打掉，換回一些好的牌來。」
以聚焦收斂為調整策略，萬科&印力在商業地產競爭中或更注重精益化。從擴張速度來看，2019年印力旗下杭州金沙印象城、濟南印象城、合肥萬科廣場、貴陽印象城4個購物中心開業。據不完全統計，萬科方面則有廣州天河萬科廣場、深圳雲城萬科裡、深圳深南萬科裡、鄭州高新·萬科廣場等10個項目入市，開業情況相比2018年的16個項目有所減緩。
存量改造成為印力商業的主線之一，期內，上海三林印象城、長沙印象匯、淄博印象匯、濰坊印象匯皆完成轉型升級；併購整合方面，2019年，印力接手了珠海樂世界購物中心、南昌樂世界購物中心、惠州樂世界項目三座沃爾瑪樂世界購物中心；在印力擅長的資本運作層面，2019年4月9日，印力集團首單類REITs——「龍崗萬科廣場類REITs」，以及印象1號CMBS在深交所掛牌上市。
萬科的商業在2020年也將延續「聚焦」風格。一個有價值的信號是，今年2月，萬科擬整售深圳萬科星宸大廈、萬科深南廣場、寶體生活廣場和第五園萬科裡四處商業資產，對萬科商業而言，這並不是一個常見動作，業內更普遍的看法是，萬科正考慮非核心資產的處理，以更好聚焦現有項目的開展，優化資源配比。
多元業務持續拓展
近96%營收仍依賴房產
2012年，萬科正式提出「城市配套服務商」戰略，在鞏固住宅開發和物業服務固有優勢的基礎上，積極拓展多元業務。目前，萬科的多元業務已拓展至商業開發和運營、租賃住宅、物流倉儲服務、標準辦公與產業園、冰雪度假、教育等諸多領域。
一直以來，萬科多元業務的盈利能力飽受外界質疑，在2019年業績報上，與往年稍有不同的是，集團主營的房地產業務、物業服務利潤率稍有下跌，而其他業務利潤率漲幅顯著，增長達18.59個百分點，創五年來新高。據年報查閱，2014-2018年這一增長分別為：-17.71%、10.76%、3.12%、-18.39%、3.72%。
然而，一個不容忽視的事實是，除房地產收入外，萬科物業管理、其它業務的營收貢獻一直低於5%，萬科商業對集團整體收入的貢獻更顯微弱。2019年，情況依然未有改變，其房地產及相關業務實現營業收入3526.5億元，集團近96%業績完全依賴於房地產，其它業務對總營收的貢獻佔比僅有0.6%。
製圖：鳳凰網奇點商業
值得欣喜的是，萬科物業成為集團業績的「第二增長曲線」。
報告期內，萬科物業表現優秀，實現營業收入127.0億元，同比增長29.7%，佔總營業收入的3.5%，真正成為國內首家破百億的物業公司。截至報告期末，萬科物業累計籤約面積6.4億平方米，同比增長26.1%，其中已接管合同面積4.5億平方米，為未來儲備1.9億平方米。
儘管業績增長強勁，但萬科物業的上市似乎還未到成熟階段，鬱亮在2019年業績推介會上再次明確表示：萬科物業在相當長的時間內沒有上市計劃。「需要等到人們把萬科物業當做『城市服務商』時，我們才會考慮讓它上市。」合適的時機，或許是鬱亮之前所說：不到千億不上市。
長租業務方面，去年萬科泊寓的發展可謂一波三折，先是長租公寓總經理薛峰離職，其後萬科在深圳做長租公寓的「萬村計劃」也被叫停。萬科在年報中表示，通過提升城中村內的長租公寓改造和開業效率，期內城中村內的長租公寓新增開業3.5萬間。2019 年，萬科租賃住宅業務新增開業共計5.6萬間，截止報告期末，累計開業11萬間。
物流倉儲方面，2019 年萬緯物流新獲取項目21個，合計可租賃物業的建築面積約為191萬平方米。截至報告期末，萬緯物流進駐44個城市，獲取138個項目。
冰雪業務方面，萬科冰雪業務目前在營吉林松花湖、北京石京龍、北京西山滑雪場三個項目，累計接待滑雪遊客39萬人次。
疫情影響下
預計現金流減少500億
受疫情影響，現金流成為各企業普遍關注的話題，而地產業更是對現金流極度依賴的行業之一。
在萬科2019年業績推介會上，祝九勝也談到，受疫情影響，客戶交付延緩、銷售回款下降、防疫成本增加，對未來1-2年將產生遠期結算壓力，預計有500億現金流入的減少。
據悉，疫情期間，萬科公益基金會向武漢緊急捐贈1億元；與此同時，萬科商業板塊對部分旗下商場租戶減免租金，涉及印力在營的86個商場，超10000家商戶；長租公寓方面，萬科也推出了遲交或減免租金等舉措，以上均在一定程度上增加了萬科的營運壓力。
年報顯示，萬科2019全年實現經營性現金淨流入456.9億元，截至報告期末，集團持有貨幣資金1661.9億元，這與2018年末的1884.2億元現金相比，減少約223億元。
年內，萬科2019年經營活動產生的現金流量淨額為456.87億元，同比增加35.9%；投資活動產生的現金流量淨額仍未歸正，為-286.27億元，但相較2018年末的-673.64億元已回升57.5%。籌資活動方面，現金流由正轉負，除地產融資收緊外，還與萬科大量償還債務有關。
2019年，萬科有息負債合計2578.5億元，較2018年底減少33.8億元，一年內到期的流動負債達938.9億元。據悉，有息負債以中長期負債為主，佔總資產的14.9%，這也是過去6年多時間裡首次降低負債。
截至2019年底，萬科淨負債率為33.9%，相比2018年末30.9%增加3個百分點，仍維持在行業較低水平。
眼下，房企對現金的渴望已付諸行動。利用年初的融資窗口期，多家房企境內外集中發債，僅在2020年首周，12家房企融資金額就已超180億元。除緩解當下的現金流緊張壓力外，更多人也在為下半年到期債，以及恢復生產後的需求反彈做長遠打算。
今年2月25日，萬科也獲準公開發行不超過90億元公司債券，其中25億元募集工作已於3月16日結束。
在萬科2019業績推介會上，鬱亮對未來談到最多的一個詞就是「變化」，雖然商業地產從不缺少變化，但黑天鵝的突然爆發更加劇了行業革新。正如鬱亮所說，企業始終處於不斷變化的場景之中，未來要堅持在變化中尋找不變的東西，尋求危機中可能的機會，才能讓自己健康地活下去，活得好，活得久。2020年，萬科商業如何在變量中尋求未來，我們拭目以待。