中海獵場 被圍標的「崔帥」和土地因果
3月13日，中海通過其公眾號公開發布面向全國的尋地合作計劃，並打出「逐鹿天下，攏賢拓疆」的標語，對土地的渴望顯而易見。
然而，不到一個月後，中海便因為土地捲入一場疑似「圍標」的風波中。
4月9日晚，有消息傳出，上海普陀區人大代表、中海地產上海公司總經理崔帥已被上海市公安局經偵隊採取刑事強制措施，並已處於被調查階段。
外界猜測，崔帥被調查或與3月31日參與競拍上海虹口一宗地塊有關，而最終競得者中海則被曝涉嫌與同場競標的萬科、華潤「圍標」。
回到當天土拍，3月31日，上海土地市場官網曾公示虹口區嘉興路街道HK271-01地塊的3位中標候選人，順位分別為：中海、萬科和華潤置地。
按照土拍規則，一旦入圍競標人報價相同，「排名順序」決定最後的地塊得主。「巧合」的是，三家給出的報價均為34.3億，即地塊的底價。
由此，地塊由中海獲得，樓面價63155元/平方米。有消息稱，隨後中海就與華潤置地聯手成立項目團隊，而萬科上海則作為財務投資參與其中。
值得注意的是，這是虹口近3年來首次出讓純宅地，另外地塊還放開了自持要求，除需配建5%建築面積的保障性住房和自持建築面積1500平方米的菜場設施外，無其他自持要求。因此，也吸引了招商、綠城、平安等行業龍頭參與招標。
有業內形容，如此優質的地塊，三家企業都標了一樣的底價，概率相當於在上海大街上撿到川普的錢包。
另外，地塊開標至今，上海土地市場官網上仍顯示還在「交易中」，也令外界更加肯定崔帥被調查與此事有關。
對此事，上海中海尚未有官方回復，上海萬科內部人士也表示並不知情，一切以警方的公告為主。
儘管涉事方三緘其口，但資深業內人士指出，「如果事件被坐實，相關人可能面臨判刑，相關企業至少三年別想在上海拿地。」
中海獵場
外界的印象中，中海素來以穩為基調，但行業競爭加劇下，中海的穩健也一直被投資者看做不合時宜。
此前，市場給予中海2019年的收入預測達到2087.6億港元（約合1893.69億元），而最終年報發布的收入僅1636.5億元。
對規模的追逐在顏建國回歸的三年展露無遺。
數據顯示，2016年，中海的新增土地僅為18幅，顏建國2016年底回到中海，而2017年至2019年，中海則分別投得76宗、63宗和53宗土地，新增1741.41萬平方米、1764.1萬平方米以及1145.61萬平方米土地儲備，投資金額951.16億元、913.53億元和1133.6億元。
但隨著土地不斷轉化為銷售，中海的總土地儲備並未有明顯增長。
在2017年、2018年以及2019年，中海總土地儲備均在6000多萬平方米，而實際權益土地儲備甚至由2018年的5697萬平方米降至2019年的5317萬平方米。
按照顏建國此前規劃，2020年中海的銷售目標要達到4000億元，未來若要繼續保持兩位數的增長，目前的土地儲備顯然並不足夠。
可以對比的是，同樣有4000億目標的綠地2019年累計獲取項目108個，新增權益土地面積1805萬平方米，權益計容建築面積3508萬平方米。而截至2019年末，綠地總土儲達到1.69億平方米，其中在建面積1.13億平方米，另有5609萬平方米擬建的土地儲備。
不過，從布局上來看，聚焦一二線，尤其是一線城市令中海過往在拿地上有更多的局限性。
顏建國認為，一二線城市的安全邊際更高，抗風險的能力會更強，中海會堅持此前的拿地策略。
3月13日，中海就通過官方微信公眾號發布其2020尋地合作計劃。計劃包含了股權收購、資產轉讓、國企混改、城市更新、聯合開發等業務，城市範圍包括但不限於全國一二線城市及強三線城市。
對迫切想要做大規模的中海而言，土地的渴求或許就如在獵場中尋找獵物一樣強烈。
土地因果
事實上，拿地、融資、蓋樓、銷售，地產的邏輯裡繞不開土地和錢，而對開發商而言，土地就是一切的開端，由土地引發的各種因果故事也就不足為奇。
據了解，自1992年進入上海，中海在上海就曾多次高價拿地，讓這家最賺錢房企消化許久，可以說吃過不少高價地的虧。
2009年9月，中海以70.06億元拿下上海長風地塊6B、7C地塊，平均樓板價為2.24萬元/平方米，溢價率達129%，一舉奪下「全國總價地王」稱號。直到2012年5月，該地塊項目中海紫御豪庭才最終入市，均價定在3.8-4.5萬元/平方米，遠低於原來市場預期7萬元左右的單價。
2013年，中海37億元拿下上海閔行區梅隴新中心A街坊商住地塊，折合樓板價1.87萬元/平方米，溢價率115%，創下2013年上半年最高溢價水平。
隨後3年，中海在上海土地市場保持沉寂，直到2017年，中海再次以50.9億元、並刷新樓板價的價格競得松江小崑山三幅住宅用地，樓板價分別為3.0045萬元/平方米、3.09萬元/平方米和3.06萬元/平方米。
而在2017年，上海也迎來土拍規則變化，招標掛牌複合方式的回歸令宅地熱潮降溫明顯，而中海也開始轉向城市更新等低成本、高收益的拿地方式。
2018年10月11日，中海聯合體以底價93.99億元拿下紅旗村舊改項目，樓板價約為4.12萬元/平方米，分拆計算住宅部分樓板價約為5.2萬元/平方米，商辦部分樓板價約1.55萬元/平方米，而周邊項目的售價可達10萬元/平方米。
不過，想要迅速擴大規模，依靠周期相對漫長的舊改顯然不夠。2019年初，崔帥曾公開表示，2020年中海地產上海公司銷售目標為300億元。
2019年，中海在上海僅有兩宗地塊入帳，包括年初39.79億元零溢價競得普陀區內環內宅地，9月份，再以12.42億元的價格投得長寧十年來的首塊宅地，溢價率僅為2.3%。
值得注意的是，近兩年來受土拍政策、樓市以穩為主基調以及房企融資趨緊影響，上海土地整體溢價率不高，其中2019年底價成交地塊佔總出讓地塊比例近八成。
然而，2020年新冠疫情影響下，地產融資有所放鬆，長三角城市群的土地市場開始回暖。有業內人士對觀點地產新媒體稱，「以後沒政府支持的土地會多起來，政府也要提早應對企業出現不規範的行為。」
據4月11日上海松江區兩宗宅地掛牌信息顯示：地塊有效申請人不足6人，直接採用掛牌方式出讓。只要申請人數不超過5人，就無需打分，直接競價拍賣，價高者得。
而之前的規則是一旦超過3人，就必須先打分，以至於資質分數高的大央企、頭部房企往往在上海容易拿到地，而其他房企則相對困難。
業內人士認為，這也意味著土地出讓在更市場化的道路上，向價高者得，同時防止房企圍標低價拿地的方向改變。
「理論上以後地塊出現溢價情況的越來越多。但是也要看起拍價和土地本身質地。20%以內溢價都正常的。」
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