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房姐您好，新人首問。見房姐每次回答的痛快淋漓，有如下幾個困擾很久的問題請教房姐：
1.本人年底前買婚房，首套首貸，女友在北京西客站附近工作，想在離單位近的地方買房，剛需也希望保值。想出子彈800萬，但是月供不想超過1萬。因為西客站是西城海澱豐臺三區交匯，請問西城和海澱哪個更好？以後孩子上學是西城還是海澱買房更好？目前在周圍的麗水蓮花、紅山世家、西豪逸景（這三個西城）、北蜂窩路5號院（海澱）間糾結，請問房姐哪個性價比更高、增值空間更大？或者房姐還有更好的推薦嗎？有一套東北向的房子因為窗外風景好女友很喜歡，請問是朝向不好以後就不好出手嗎？
2.二套還想買一套通州的房子投資用，請問選擇哪裡的房子好呢？
3.西邊古城新開盤的中海天鑽可以入手嗎？或者買古城的更便宜的中海回遷房是不是更划算？
4.家裡有二套九千多/平入的威海乳山的房子，現在也就二三千/平了……請問是現在就拋掉，還是繼續持有啊？迫切期待並感謝房姐的指點！謝謝
回答：你好，西城拼爹，海澱拼娃，2個區的教育水平高低難分。關鍵在於你們的教育觀念和孩子本身更適合哪一種教育。想讓娃輕鬆點，可以選擇西城教育相對均衡 坑少的學區，比如德勝片區，金融街片區，月壇片區等。
紅山世家房子新，物業管理不錯，缺點是周邊環境太差，商住比較多。就是出房少，不過好小區出房都少，注意別買挨著鐵路的。海澱能接受北蜂窩路5號院的學區可以買，品質好房子新，要是覺得學區還可以再好點就買育新，就是品質肯定不如北蜂窩路5號院。
通州一般說的核心就是運河核心區紅線內48平方公裡。投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。
中海天鑽自住屬性大於投資屬性，潛力一般。
乳山儘快出手換籌。
提問：預算2000左右，預計未來1年要孩，和媳婦工作分別在東二環和西二環附近。想買一個能兼顧未來家庭居住、交通和教育的。目前考慮太陽宮、萬柳和東直門。想請教一下這幾個區域的優劣對比，以及這幾個片區內值得推薦的盤。
回答：你好，朝陽教育雖然比不上西城、東城和海澱，但作為北京經濟最強的區，朝陽教育近年來發展迅速，區內也培養出了幾所可圈可點的名校。更關鍵的是，相比於東西海的老破小，朝陽學區房從居住品質上來說，要強很多倍，從價格上來說，朝陽也更平民，可選空間更大。
什麼樣的家庭適合買朝陽學區房：
1.長期在朝陽生活、工作的2.對居住品質要求極高，無法接受東西海老破小的3.預算有限，買不了東西海的4.沒有北京戶口的
朝陽的頂級學區，可以考慮太陽宮人大附朝陽，或者朝外本部。
海澱學區適合牛娃。萬柳片區是一個高端片區，房子以次新為主，且戶型較大。買萬柳一步到位，學區+自住+保值，挺好的。只是目前這個預算，萬柳可選不是很多。比較好的選擇也就是知識星球內推薦的這幾個樓盤。
東城學區房不像西城、海澱那麼熱，價格相對來說也稍微平民化。所以，對既拼不了娃，又拼不了爹的普通家庭來說，東城是比較好的選擇。
提問：房姐您好，新人首問。近年考慮改善舒適度需求，傾向置換一套城市疊拼或聯排，滿足自住和保值。但不確定是否是正確的決定。個人情況和需求方面:1，兩套海澱60平左右二居室，97年左右住宅，在定慧寺和五棵松。
2，三代同住，所以考慮250-300平左右的疊拼或聯排，各有空間，喜歡有花園和露臺，面寬大的房子。不需考慮通勤問題，但也不想太偏遠，傾向城市級的別墅，最好距離城中心車程1個小時以內。考慮長輩，希望有三甲醫院分院醫療資源。
3，此外考慮保值略增值，5-6年後如果考慮孩子上學等問題，想回海澱可以變現。
4，流動資金200左右，考慮出售五棵松永金裡，市值450萬左右。考慮全款買入再抵押貸。
5，問題: 第一，疊拼聯排是不是理性的選擇？第二，不知道選擇多少標的物合適，我預期是1000萬左右。第三，麻煩請幫我推薦一些適合需求的標的吧。像天樾書院，金隅上城郡，溫哥華森林這些值得考慮嗎。謝謝了！
回答：你好，買別墅，自住角度，要區分第一居所、周末度假、退休養老這三種需求來分別討論；投資角度，則主要分成核心地段保值、郊區變市區第二居所變第一居所博超額漲幅兩種策略。具體到板塊，又分成中產、輕豪、硬豪、頂豪四種，不同板塊適合不同人群，需要結合預算、通勤、上學、生活等各方面綜合評價。
縱觀全球各大頂級、一線城市，富人在解決了市中心第一居所需求之後，的確大多會考慮配置第二居所，作為周末休閒度假、朋友聚會、社交活動之用。富人第二居所的形態，按照面積從小到大，主要有這麼幾種：帶自然景觀的度假公寓、度假別墅、莊園。（城堡是一種特殊形態，暫時不講） 真正適合富人的第二居所，的確能夠保值。
問題是，第二居所的維護開銷其實非常高昂。如果把這些開銷考慮進去，還有多保值，就很不好說了。更多地，還是在滿足富人的自用消費需求。用得爽，哪怕多花點錢，也樂意，也高興。如果能用來舉辦一些重要的社交活動，促成一些重大利益的實現，就更有價值了。然並卵，以上分析都和中產沒什麼關係。
中產的第二居所需求，其實是偽需求。所謂偽需求，就是小眾的需求——大多數中產根本沒想過要擁有第二居所，或者至少沒認真把它當作一個必需品去落地執行過。由於缺乏足量的真實需求，一手買入價卻並不會低（同樣郊區地塊，政府為什麼要因為你造度假別墅而不是工薪分層住宅，就把地便宜賣給你？）甚至更高（因為密度比工薪分層住宅低，樓板價自然更高），中產第二居所在存量房市場的表現通常都非常慘澹。但開發商賣房子時，可不會告訴你這些。花式營銷，造夢吹噓，最終就是為了把溢價包裝成精美的「詩和遠方」，賣給你這樣的接盤俠。
等你實際買進，才發現，一年也住不了幾次，物業費、花園維護費、房屋裝修保養修繕費還得譁譁地往外付，想賣掛牌三個月都沒來幾個電話，僅有的一兩個有意向的買家也是把價格往死裡砍的時候—— 再後悔，還來得及嗎？這3個板塊的別墅都不太推薦，別墅漲幅跑輸大盤很正常，本就是非投資產品。
考慮自住+投資，回報率大的樓盤，詳見知識星球內部分享。
提問：房姐好，新人首問，本人非京戶，sfsd，國管公積金6600/月，有首付190w，收入稅前35w，由於家裡在北五環上元有自住房，考慮買套500以內的小房做婚前投資，先出租兩年，手頭寬裕了自住。主要考慮朝陽區，望京、酒仙橋、四惠合適的一居都看的差不多了。
目前選籌：
1.澳洲康都西向67平一居510w，
2.東恆時代二期西南把邊68平一居530w（稍微超預算，較費勁），
3.麗都壹號西北70平一居505w，
4.亮馬水晶南向80平一居500w。
由於比較注重小區環境因此沒看2000年以前老小區。這幾套裡哪套在您看來是最合適的？之前您說過剛需盤功能大於性能，能買兩居不買一居，有點不太理解。如果是您的話還有沒有其他板塊或其他小區的選擇呢？
回答：你好，為什麼能買2居就別買1居？
在北京一居是置換鏈條的底層。隨著房價的逐步提高，買房不再是個人消費，而是是家庭行為，沒有人成家立業，父母出錢，給你買一居的，都是過渡性產品，這就意味著未來接盤俠會越來越少。最關鍵的，是溢價。
在北京這類城市，一居的價格往往高出小區平均價。可能100平兩居單價5萬，50平一居就要單價6萬。為什麼會貴？因為「能買到」也是一件商品。如果你的資金有限，不能越過最低一檔的水平，那麼你需要為上車，為能夠買到一套北京的房產，而支付100萬的門票。買到，也是要付錢的。
所以，小兩居需求更大，投資回報更高。如果只關注1居，這幾個盤，優先澳洲康都。
提問：房姐好，新人首問。個人情況：京戶，望京工作，預計明年結婚，小兩口居住資金情況：計劃出售一套皂君廟附近老房，目前已掛出，預計子彈500，二套房貸款購房訴求：1、希望通勤時間在40分鐘以內；2、附近有公園、商場的配套設施；最好有地鐵口；3、更傾向自住環境好的小區，不跑輸大盤即可；問題一：出售皂君廟老房（60年代老公房）有什麼技巧可以使房子儘快成交和儘量賣高價格嘛？問題二：現在都說年底房價要漲，想請教是該等房子賣出後再買入，還是同時操作，萬一心儀的房型出來了但房子還沒賣掉有什麼方式可以解決嗎？問題三：目前考慮望京、東壩、北苑地區的小區，看了首開常青藤，除了人車不分流其他都滿意，還有沒有類似居住比較舒適的樓盤推薦問題四：首開常青藤四期兩種戶型，頂層兩居帶大露臺的和小三居比較看好，這兩種戶型想聽聽房姐的建議。感謝房姐指點
回答：你好，首開常青藤小區本身配置還算可以，6層電梯洋房為主，樓外觀也不錯，賣相還可以，花園洋房範；戶型也很經濟，不過管理很一般，目前進去看頗有些破，四期新一些。這個小區有個問題，作為08年以後新小區，居然不人車分流，這個拉低了不少檔次。當然了，在東壩那邊，剛需小區裡面，也就奧林匹克花園比它好點，周邊都是經適房、回遷、兩限，要不就是大豪宅了，所以首開常青藤的流動性還不錯。
東壩配套目前很一般，縣城即視感還不如縣城豐富。首開常青藤在東壩地區保值還是可以的。東壩還處於一個炒作概念區，郊區配置，四環價格，相比有一定的溢價，房子會新一點，自住可以考慮，投資角度不是最好的選擇。
大部分人知道怎麼買房，卻不知道如何快速高價把房子賣出去，詳見知識星球內部資料《賣房科技樹》。
如果預算能到800+，北京自住+投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。
提問：房姐您好，新人首問，請教置換房產問題，急盼回復。目前家裡有兩套婚前房產，一套是我2015年購買的朝陽來廣營的自主型商品房（需2024年才能交易），一套是媳婦2016年在通州金地格林買的一居，考慮孩子上學問題現在準備賣掉通州一居置換東城房子，目前正在看和平裡興化西裡的一套房子（地壇小學+和平裡片區派位中學），56平報價500萬，1976年的老公房，準備走dy貸。
目前的問題有2個：一是這麼置換有沒有大的問題（夫妻都在和平裡附近工作），二是怎麼操作才能讓房東能等待我們把通州的房子賣掉，擔心房東等不到我們賣掉，有沒有技巧，提前支付大額定金是否可行？
回答：你好，拖延流需要配合遠期合同。一般來說，6個月以上的拖延單，默認一定會出現交易問題。期間，房價上漲，時間延長，業主家屬吹風，中介旁敲側擊，都可能導致上家追過戶或毀約/不配合。拖延流需求精力、心態、專業度。那麼，如果你還在提問，說明對以上的麻煩還沒有充分的準備。並且，有各種手段可以做成買家違約，至少作為買家，你是有瑕疵的。買賣關係裡，買家是舔狗。角色定位要清晰。
用定金鎖定房源，籤長期合同用拖延流，聽起來很好，做起來就是貼身肉搏。首先，少有賣家願意籤長期合同。而一旦漲價，或者時間拖長，我們默認賣家是會反悔的。最後的結果就是上下家耳鬢廝磨，感天動地曉之以情，慢慢付滯納金展期拖延，三句話離不開道理的，大家就裝老賴或乾脆者走訴訟了。
訴訟即使贏了，也是虧本的。所以，拖延流要慎用。
提問：新人小白首問，不要見笑^_^1.京籍 朝陽亞運村居住，陳經倫學區，2個孩子。2.500米糧草+二套貸款，想在海澱置業，能兼顧學區最好，如不能兼顧學區，想置業在增值有潛力的區域，別人介紹了西北旺和海澱北部新區，太新手不知如何判斷。3個人對上地感覺不錯可能是因為學校的緣故，但是又怕衝學區去，買了老破小，恐政策一變，固定資產就真固定了。4如果以投資增值為目的的買房，有好區域推薦嗎？感謝，學習階段多有問題！
回答：你好，關注學區和升值潛力，上地是非常優質的一個片區。上地雖然不像中關村，有那麼濃厚的人文氣息，但是從產業的角度來說，卻是能夠和中關村一決高下的。上地在北五環外，所以學區房除了老破小之外，還有少部分次新。雖然區位不是太好，但是有高端產業支撐，所以在樓市上行時，升值幅度會比較大，下行時，下跌空間相對較小。
西北旺算是海澱西邊除上地以外最好區域了，主要是產業基礎牢不可破。不過目前除了商場，大部分利好都兌現得七七八八了。已經實現的利好：軟體園2期落成+大批企業入駐、地鐵16號線通車、首師大附中西北旺分校。待實現利好：地鐵站的萬象匯商場。北醫三院分院。可能的不利影響：百旺二小對待1911房本的態度（這要持續看幾年，因為今年娃特別多）
想兼顧學區和升值，可以關注星球內推薦的樓盤。海澱北部暫時不如上面2個板塊。
提問：房姐好，新人首問。本人情況如下：京戶，老家河北，獨生子女，母親已退休，父親幾年後退休，計劃投靠落戶。目前在海澱區故宮北院上莊附近有120平新房一套。在魏公村用sfsd資格月供兩居室50平80年代老破小一套，房貸壓力還是比較大的。目前因工作單位距離近常住老破小，居住體驗仍然不佳，還是想住大房子。改善有兩種想法：一是常持老破小，在孩子上高中後再搬到目前上莊的大房子，將已有的上莊房子作為改善之用，尋找機會在上莊小區再買一套70平小戶型以後把河北的父母接到北京來；二是以後賣出老破小，在海澱四環五環另找改善置換，目前已有的上莊房作為以後父母之用。
需要諮詢您的是：一是因為目前沒有房票了，再買房需要辦理父母投靠，按北京現在政策是不是父母投靠後就確定有兩張房票了？二是您覺得我的兩種置換思路哪個更好一些？三是您覺得故宮北院，上莊，中關村壹號這個u地區以後的發展前景如何，上莊的房子會不會在我等父親退休的幾年裡漲起來？第四，也是最重要的，上莊的房子性質不是商品房。目前在上莊本小區看好了一套急著出手的低於市價的小戶型，和我現在的房子一棟，真正是「一碗湯的距離」，價格也很讓利，但就是屬於先付70%，然後等房本辦下來再過戶，這種交易是不是風險太大，自己籤的這種交易合同有法律約束力嗎？
回答：你好，海澱重點是永豐，未來10年以後會有地鐵新增，連接北部幾個科學城。北部新區房價不會暴漲，需要慢慢養。目前來看，還是地理位置太遠了，上地輻射到西二旗西北旺幾乎到極限了。
有兩個問題：
（1）引入的企業定位還是有問題。那邊最大牌企業就是用友了、還有一堆銀行軟開，缺乏有活力的新晉網紅企業 （2）和西北旺之間沒有連續發展，形成了斷層，中間隔了幾公裡，突然又規劃了永豐。反觀上地西二旗西北旺，基本是無縫連接一點點發展過去的。上地西二旗西北旺這一片已經連起來，無論產業還是小區；但跑到山後溫泉這片，無論是產業還是次選小區中間出現一大片「斷層」，客觀上造成了永豐目前雖然規劃好像未來很好，但發展10多年目前還是不如預期。投資收益比較弱，如果考慮父母自住可以買，如果是考慮升值潛力，不建議繼續加倉這裡，同小區租房是最好的選擇。把子彈投資到回報率更大的板塊。
父母離婚後投靠可以獲得房票。
上莊要看具體哪個樓盤，不是商品房，可以合同交易，但是業主需要提供相同價值的抵押物 做公證。
提問：新人首問，房姐您好，想請教下買房思路。一個是預算1200-1600，有首套首貸，需求是父母未來養老和資產增值。一個思路是亦莊金茂府的疊拼，雖然現在亦莊溢價率已經很高了，但有人大附中學區感覺保值的問題不大。另一個思路是順義別墅，目前在考察後沙峪這邊，看了萬萬樹moma。順義中央別墅區這邊沒有學區捆綁，別墅流通性也比較差，水也很深，有點不知道從何下手。還一個朝陽自住，預算1200，男友也有首套首貸，沒有學區需求，想兼顧自住舒適度和資產增值。惠新東街這邊的世紀嘉園價格很好，但是樓齡有點老了。另張家口下花園的壟上遇園怎麼樣，適合投資嗎？
回答：你好，亦莊金茂府的優勢：
1.引進人大附中，學區溢價2.距離通州不遠，開發商炒作概念3.金茂府系列在北京有品牌效應金茂府的缺點：
1.地鐵交通距離太遠2.沒有生活配套，自住不方便3.距離亦莊核心區比較遠，享受不到輻射發展紅利
但是亦莊河西區定位是高端住宅，如果生活半徑在附近可以考慮，但是短期內自住不合適。
中央別墅區坐落於溫榆河畔，是北京最早的高檔別墅群落。環境優越、配套完善、距離主城區比較近。佔據首都機場、涉外商務使館區的優勢，地勢平坦，又有兩河流過，自然環境優越，交通狀況較好。已經形成國際化居住和生活氛圍，有十幾所國際學校、高爾夫球場及高檔會所環繞，成為北京高檔的生活區、富人區，可以說是一種生活方式和身份的象徵。
具體分為後沙峪和天竺兩個板塊。
中央別墅區適合終端改善，吸引了大量東部、東北商業區的高級白領、明星大腕和海外人士落戶此地。由於生態環境好、交通優勢和距離主城區較近，這個板塊確實存在價值，但由於目前新增土地供應不足，已經過了大面積投放的階段，所以價格也相對穩定。這2個板塊對比，單純自住角度看，更傾向中央別墅區。
如果是從投資角度，這2個板塊，以及別墅產品，都不是好的選擇。
世紀嘉園2000年的老大樓，不破，保養維護比較好 。自住+保值沒問題。未來大概率跑平大盤。
張家口的價值很低，二手市場應該也很差，360平的流動性進一步降低，所以這個房子可能要做好長賣準備，下一波熱點時(冬奧會)趁機出掉。我們買房，其實是買的「大城市的土地住房」。每一個城市都有自己的能量上限和分布特點，這就決定一個城市的有效範圍其實是有限的，對於懷柔密雲崇禮這些地方來說，至少在5年內不可能成為「北京城」的一部分，也就不具備真實的需求，不具備「大城市土地」的價值，只能是一小撮人的賭場。
提問：房姐請賜教！我婚前已商業貸款購買了房山長陽的兩居，現在想置換，購買後以出租為主。如果賣掉該房產能湊齊子彈340首付，月供2w。現在有幾個問題想請教：1.如果再購買是不是算二套，以現在我們的經濟情況，最大能購買多少錢的房產？2.如果想購買首城國際2居800w左右有戲嗎，應該怎麼操作？3.如果800w左右房產有戲，費心能再推薦幾個保值、兼顧學區的房產供選擇嗎？4.長陽房子明年七月滿五唯一，現在賣還是明年七月賣？現在雖然不如滿五唯一合適，但是如果置換，怕到時候更換地漲幅更多，成本無形更大，想聽聽您的建議。真心感謝房姐，費心了
回答：你好，感謝付費！
置換時，通常會先把想買的房源大致看一下，覺得能買到的概率比較大，那麼就啟動置換流程，開始賣房。賣房的同時，也會繼續看房。當熱度差不多、有一些意向接近成交時，只要確定大概率能買到房子，就可以果斷籤字收定，絕對不要等到自己看的房子也同意賣給你，才收定，那樣的話賣房環節反而會很被動。
這裡的秘訣是：除非可以不依賴置換直接搞定想買的房子，否則不要寄希望於買到特別極品導致出房特別少的產品，如僅鎖定在一個樓盤的一個房型甚至一個室號。否則就真的可能產生你說的問題。樓市平穩緩漲期很適合置換就是這個道理，不太擔心踏空的風險，上下家也都不會出現違約等頭疼的交易風險問題，可以放心收定、下定。
先收定金和首付，可以配合下家滿五過戶。操作連環單，你也跟業主協商交易周期。
首城國際還不錯，負債率儘量控制在70%以內。
提問：房姐導師您好，我覺得您對社會的認識足以成為像我一樣很多人的導師。看了您的一則回答，讀書構建的知識體系無用，只有家學才是有用的。但這個社會有家學淵源的人畢竟不多，像我這樣的普羅大眾，想要完成逆襲，改如何學習真正有用的知識呢？希望您能回答，希望能想您學習。
回答：你好，先科普下 什麼是家學？
所謂家學，就是有人告訴你跟教科書上不一樣的東西，也就是真實的遊戲規則，而且同時家裡的環境人文讓你從小耳濡目染，最好還可以給你提供實習環境。別人需要到25歲交巨額學費未必能學到的東西，在你已經是從小就融化為血液中的本能了，30歲企業管理博士畢業不如從小旁聽家族企業董事會。千金難買一句真言。
這就要求家族歷史上出過明白人。「一人得道 雞犬升天」實際上也是這個意思。而明白人，一般都是曾經混的比較好的，比如中過舉人，做過二品大員，或者經商開廠成為巨富過，或者是開過天眼的得道高僧、機緣奇好悟性奇高開宗立派的宗師前輩，也就是他的邏輯曾經在這片特殊的土地上得到過實踐驗證。因為實際上除了數學物理這些自然科學明白無誤通行世界，所有跟社會、文化、傳統、禮儀、程序、歷史、政治、人心人性、官場商場、接人待物、修身養性有關的東西，都是具體多變的，沒有世界標準，統一格式。
那些教科書都是胡說八道，其目的就是把你的腦子攪亂，定向培養無腦順民。比如大家都學過歷史，我們對歷史課印象最深的就是搖晃著腦袋背誦歷次農民起義的歷史意義，哪次農民起義發生在哪年，這能不傻嗎？是吧！還有，真正的家學一定不會像那些業餘作家寫的職場小說一樣教你如何勾心鬥角，如何搞辦公室政治，而是教你如何識人，如何與各類人相處，如何做好工作，如何為別人服務、提供價值，如何看待利益、誘惑和機會，當然更高級的是天理人慾之學，這玩意兒總共也沒幾個人弄明白。
所以很多學校裡的學霸一到社會，立馬露出原形。學性好悟性高的，經過艱難求索，無數次碰壁走了很多彎路之後，或還可以有機會蛻變頓悟；悟性低機緣淺的，實際上一畢業就已經被淘汰了，只是需要時間讓他去明白和接受而已。教育的主要部分來自於家學，所以並不能寄希望於學校 老師。
意識到了家學的重要性不能直接改變教育子女的命運，因為家學本身是客觀存在的，家學水平的高低是客觀的，不是你想傳授就能傳授高深見解；意識到以上兩點，也許是一種痛苦，大多數人知道現實後並沒有改變現實的能力。知道了就能成？——不行的，沒有那個能力，別人也不會代勞，傳承具有穩定性，所以階層是客觀存在的。
雖然如此，但在意識到家學的重要性之後，你還是可以調整精力的配置，勝過同階層的大多數家庭，只是無法跨越階層。
家學不僅來自於父母的見解，還來自於資源和組織結構，有錢更容易接觸到見識，在組織中才能意識到不同人的角色，原子化家庭不具備組織結構。
突破的核心是想辦法提高概率。感謝付費！
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