昆明北市區和南市區住哪裡更好一直都是個熱門話題，不過如果從近年的新房開發情況看，由於北市區的開發起步早、成熟度高，再加上地域空間限制，整體的供應成交量都大幅落後於南市區，南北開發量失衡的狀況已經越來越明顯。
昆明大房企重倉南市區
昆明城市向外拓展的主要方向無疑是往南推進，從滇池度假區、廣福路、世紀城片區、新螺螄灣，到滇池會展和巫家壩，再到跨出主城的呈貢和晉寧區，空間廣闊的南市區成為了昆明各大房企重倉之地。
昆明南市區新房成交量佔比最高
在2019年昆明市各區域成交面積熱點圖上（源於克而瑞2019年年報），可直觀看出南市區的成交量佔比最高，新房年成交量超過60萬方的板塊，除了西北新城，其他都在南市區和呈貢，而北市區、北部山水新城、東市區、草海片區位於第二梯隊。
從雲南房網製作的昆明樓盤地圖上看，南市區密集分布的超過60個新盤居各區域之首，在售樓盤數量竟然是北市區的三倍，成交量高居全市第一也是情理之中。
昆明南市區聚集了超過60個新樓盤（雲南房網樓盤地圖）
北市區開發成熟度高，新盤數量已不多（雲南房網樓盤地圖）
新樓盤多反映出的是土地供應量充足，南市區空間面積極大，巫家壩、會展、新螺螄灣等區域的開發正處於巔峰時期，因此以昆明頭部開發商萬科、俊發為代表，紛紛加大南市區獲取土地的力度，通過招拍掛、收併購、參與土地一級開發等方式，多管齊下布局南市，形成了一種房企all in南市區的態勢。
以雲南萬科為例，萬科在昆明近年來的新盤大多都落在了會展巫家壩為主的南市區，萬科這樣入昆11年的大牌房企，其項目布局戰略與城市發展大勢有很高的契合度，重倉南市區並不令人意外。
北市區開發成熟，內涵式發展模式帶來更大空間
雖然南市區的重要程度如此之高，但志在深耕昆明的品牌房企，並不會放棄其他區域的發展機遇，北市區作為昆明率先突破二環外拓開發的成熟片區，雖然建設發展幾乎已至城區盡頭，但依然保持了穩定的城市開發增量。
如果只看地理空間北市區開發是相對飽和的，經過10多年的密集開發，新建小區連片扎堆，居住人口數十萬，商業繁盛、人氣鼎盛，沿北京路、小康大道、龍泉路向北推進的態勢已到盡頭。
大規模的北拓之後，北市區面臨的新課題是如何轉變為側重提升城市品質的內涵式發展，這也是北市區仍有可為的最大理由。
北市區在昆明各區域市場中的地位與潛力不容忽視，一方面是還有大批以城中村為主的舊改土地，開發空間和城市界面改善的空間仍然巨大，另一方面由於國家植物博物館進駐後，新一輪的產業升級箭在弦上，區域價值進一步的提升很值得期待。
基於這樣的研判，昆明的頭部房企對北市區的投入一直都有很高的優先度，項目布局力度也一直很大，最典型的例子還是雲南萬科，從2010年萬科金域緹香落地開始，到2018年的萬科金域水岸和萬科中天北宸，隨著外來品牌房企的進駐，帶動了北市區總體居住品質的逐步提升，也深刻影響了昆明房地產行業的格局。
目前北市區在售的約20個樓盤中，外來品牌房企佔比逐漸加大，萬科、碧桂園、中海、德潤都有二個以上項目布局，中建、首創、中梁、雅居樂入昆首作也選址於此，本土房企中，俊發的俊發城、盛唐城、龍泉俊園三個大盤，加上昔日「北王」江東地產後勁猶存，競爭格局大致還是兩分局面。
不過，北市區新一輪產業升級和發展模式轉變即將到來，北市區的開發邏輯也在變化，從以前的城市新區變為成熟度很高的「老城區」，北市區以後很難再容得下在大片空地上粗放式的開發模式，而將轉變為以舊改挖潛、新產業提質增效為主的新發展模式。
「老玩家」萬科不會缺席北市區
在這方面，北市區的「老玩家」萬科深得其中奧妙，入昆首作金域緹香一舉成為北市區品質標杆，時隔9年回歸北市區，在對城市發展格局和模式變革的深入研判基礎上，在北部山水新城瀑布公園上布局萬科金域水岸，佔領北市區外延式拓展的核心位置，在龍泉路長蟲山麓落下萬科中天北宸，著手挖掘北市城改潛力區域的價值，並以此鞏固強化萬科在北市區的地位和戰略布局，品質再上臺階。
萬科金域水岸開發已近尾聲
其中金域水岸站位北部山水新城瀑布公園之上，結合片區核心景觀資源，坐享片區10多所名校配套，生態居住+教育大盤賣點十足，開盤以來，項目14棟臨瀑布景觀的精裝板式住宅一直是北市區品質人居的代表作。目前項目一期已經交付，二期僅剩少量珍藏房源在售，預計6月份就將全部清盤。
萬科中天北宸準現房呈現
萬科中天北宸面世時間稍晚於金域水岸，但也是計劃6月清盤，目前建設進度順利，由於項目規劃綠化率達40%，臨龍泉路和三環退距的大面積綠化景觀帶正在全面施工，項目很快將全現房呈現，據悉，萬科中天北宸今年6月份將迎來首批交付，目前在售部分也將在今年底交房。實地勘察可以看到，項目從龍泉路往長蟲山呈階梯臺地分布，綠化景觀環繞穿插，一路之隔即是昆八中校園，交付之後將成為昆明主城新的坡地生態宜居小區。
但與萬科在南市區大多都是體量較大的新拓項目不同，萬科在北市區似乎快要進入空窗期了，萬科金域水岸和萬科中天北宸兩個在售項目清盤之後，如果沒有新項目落子，萬科在北市區則有項目「斷檔」之虞。
難道萬科要「放棄」北市區？這種猜測之所以引人關注，與萬科11年來深度參與了包括北市區和南市區等城市重點發展區域有關，已成為昆明城市建設中不可缺少的一員。
但對於雲南萬科這樣深耕昆明多年的開發商，值得投入的潛力區域不會缺席，放棄北市區這種猜測實際上並無可能。由於北市區的潛力和價值不僅在於城市舊改的空間還很巨大，並且正面臨著新一輪以大健康綠色生態為代表的產業和城市升級，實際上，成熟度極高的昆明北市區發展路徑轉變之後，傳統的地產開發模式已成為過去時，正需要萬科這樣的「美好生活場景師」助陣，以城市配套服務商的戰略實力，基於自身生態體系構築全新內涵發展模式。
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