日本東京房價收入比高達13.3倍喜提熱搜！
日本房地產調查公司KANTEI的調查結果顯示：
2018年東京都銷售的新建和二手住宅價格與年收入之比均超過10倍。新建住宅的房價收入比為13.3倍，連續7年上升；二手住宅為10.49倍，連續6年上升，均創下10年新高。
經歷了上世紀末泡沫經濟的摧殘和2008年次貸危機的折磨之後，日本房地產市場看似「舊焰復燃」，那究竟是誰添加的柴火？
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日本年輕人越來越難買房
日本的房價和收入比確實屢創新高。
東京達到13.26倍（均價7371萬日元），而首都圈其他地區也不例外，其中神奈川縣達到11.16倍（均價5959萬日元），琦玉縣也達到10.13倍，就連關西的大阪府也達到了9.07倍
回顧日本房地產市場，上世紀八九十年代的泡沫經濟，日本房價在1990年泡沫經濟的巔峰時期，東京都區新建公寓的均價達到了平均年收入的18.12倍。
1990年，一套70平方米的全新公寓均價為10766萬日元。
現在東京房價和收入比值達到13.26倍，並且還有上升的趨勢。
泡沫經濟
如今，東京的房地產市場似乎開始復甦。
如果拋開與收入的比值，單獨來看東京的公寓價格，那價格確實很高，大約每平方米約177萬日元。
今年東京現有公寓的平均價格上漲了4.46%，2019年第三季度東京新建公寓均價同比上漲13.9%，與上年同期6.55%的降幅形成鮮明對比。
在最近一個季度，現有公寓價格上漲了1.67%。在此之前，東京的房價就已經迅速增長。2017年全新公寓每平方米均價為108.3萬日元/平方米。
2013年確定東京主辦奧運會之後房價就開始漲
房價在高漲，但是日本人的工資增長卻近乎停滯。
在國際外部需求持續下降的情況下，日本的經濟增速不斷波動。
在2017年、2016年、2015年和2014年分別增長1.7%、1%、1.4%和0.4%之後。2018年，日本這個全球第三大經濟體的GDP增速大幅放緩，僅為0.7%。今年2019年經濟預計將小幅增長0.5%。
經濟增幅放緩會影響工資增長。儘管日本面臨人口老齡化和少子化問題，導致勞動力短缺，用人成本上升，但是經濟增長低迷又會阻礙工資增長速度。
怡安翰威特（Aon Hewitt）資產配置主管塔潘達塔（Tapan Datta）在接受CNBC的Squawk Box採訪，談論日本工資增速停滯這個問題時就已經表示：「儘管勞動力市場非常緊張，但日本的工資增長很小。」
日本人收入增長近乎停滯
日本的最低工資是按小時收費的，每個縣都有不同。由於東京是日本最富有的城市，它的最低小時工資也是日本最高的。
截至2018年，東京都最低時薪為958日元。東京的平均工資是日本最高的，也是世界上最高的。2018年東京的平均淨工資約為每月32.5萬日元。
但是過去10年來，日本應屆畢業生起薪幾乎沒有變化。日本經濟團體連合會指出，應屆畢業生在今年拿到第一份薪水條時，平均月薪扣稅前約為21.3萬日元。
另外，日本還面臨著年輕人收入低，公司晉升通道和高薪機會掌握在年長者手中的尷尬局面。
但是，哪怕不漲工資，日本人還是喜歡削尖腦袋往東京擠。東京房地產市場目前呈現需求強勁，供應減弱的特點。
根據日本土地研究所的數據，東京現有公寓的銷售額在2019年前三季度增長了5.1%，達到29505套，而東京現有的獨立住宅的銷售量在同一時期增長了8.1%，也就是14775個單位。
相比之下，日本2019年前三季度的住宅開工量較上年同期下降2%，至682303套，東京住宅開工量也在減少。
隨著奧運會的到來，東京的房價似乎還得漲。
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奧運臨近導致房價飆升？
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奧運會助漲
許多地產專家都認為，近幾年東京公寓價格上漲的原因之一可能是奧運會前有更多的人在投資。
東京房地產諮詢公司（real Consulting）房地產經紀人在接受採訪時說：「許多人認為，東京奧運會後，尤其是東京的公寓價格會上漲，因此他們在奧運會前進行了投資，推高了東京的公寓價格。」。
房地產經濟研究所（Real Estate Economics Institute）的數據顯示，今年1月，東京23個區的公寓價格較上年同期上漲13.7%。
東京灣地區的公寓現在到處都在做廣告；
據媒體報導，本周早些時候，奧運會場館附近東京灣沿海地區的土地價格較去年上漲了10.9%，拿下這些地塊的地產企業利潤非常可觀。
一些主要的比賽場地附近公寓的受歡迎程度已經躍升；
住友房地產開發公司（Sumitomo Realty&Development Co.）開發的一個公寓綜合體Deux Tours Canal & Spa共有52層，共1450套公寓於5月中旬上市，一時間樓盤火熱。
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低利率助漲
日本的低利率也在助推奧運前的這波高房價。
美聯儲（Federal Reserve）經濟數據顯示，日本主要隔夜貼現率仍保持在0.3%，自2008年日本房地產泡沫破裂後的2009年以來一直保持在這一水平。
自上世紀90年代中期以來，日本央行的關鍵利率一直低於1%，因此抵押貸款利率非常低。
2018年第三季度，10年期固定利率住房貸款利率僅為0.75%至1.2%。瑞森納銀行的住房貸款利率最低，為0.75%，其次是三井住友信託銀行，利率為0.85%，東京三菱UFJ銀行和瑞穗銀行的利率均為0.9%。三井住友銀行公司的抵押貸款利率為1.2%。
較低的借貸成本鼓勵了住房和房地產的投資，使買房變得更加負擔得起。
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日本人購房熱情重
最重要的是，日本人對購房的熱情似乎再次重燃。
上世紀八九十年代，房地產泡沫使得很多日本購房者傾家蕩產，日本人對此都心有餘悸，所以很多日本居民特別是年輕一代都傾向於租房。
但如今越來越多的日本人認可在日本購買房產確實是一種可靠的投資，並認可這是作為中產階級在社會上立足的一個標誌。
一些東京居民認為，無論奧運會可能產生何種影響，買房都是一項不錯的投資。
日本政府在2006年著力以提高住房質量而非數量為房地產市場發展重點。政府長期以來推動現有住房市場的新房市場發展和銷售，很多地產企業也可以輕易拿到新土地開發，並且採用新建築的設計和建造來吸引房地產投資者。
所以無論是投資者、日本政府還是地產企業，都一同合力造就了這一波奧運前的房地產市場繁榮。
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奧運之後房價會冷卻嗎？
現在，許多投資者正乘著奧運會的高潮搶購公寓，這種投機行為推高了東京部分地區的低價，其中東京三大副都心之一的豐島這兩個地方的地價上漲8.6%。
儘管有上漲趨勢，但一些專家認為，東京房地產價格將在2020年東京奧運會後開始下降。
畢竟奧運會的熱點總會過去，況且日本面臨著老齡化和少子化問題，未來日本的住房空置率會不斷提高。
因此這種奧運前的地產繁榮肯定是不可持續的。
但是，很多專家則認為東京的房價哪怕過了奧運也不會下降。儘管日本人口減少，但是按照日本厚生勞動省的統計，全日本仍然有330個地區的人數增加。
東京就是日本人口增長最快的地區。東京的中心三區千代田區、港區和中央區人口漲勢迅猛。購房需求依舊旺盛。
很多投資者一早就瞄準了奧運會相關居住設施。
東京中央區內的奧運村在奧運會之後將會被改建成為高級公寓。預計在奧運會結束以後，奧運會遺留的相關居住設施依然可以延續奧運前的地產繁榮。
東京始終是人口遷入的熱門地區
還有另一個東京地產熱在奧運之後不會涼涼的原因就是遊客數量的激增。2012年至2017年間，赴日本旅遊的國際遊客數量增長了250%，遠遠超過其他國家。
歷屆奧運會主辦國的經驗表明，實現旅遊業長期增長的關鍵是在奧運會期間向全世界推廣旅遊資源。日本也開始把握這個契機，提高新幹線的運力，讓來參加奧運會的遊客除了參觀東京都區之外，還可以到地區旅遊
其中一個的例子是綜合度假村，提供多樣化的休閒設施，包括一個賭場；
日本政府計劃很快授予三個地區建造此類綜合度假村的權利，以此實現旅遊業長久發展，拉動投資。
東京房地產市場的主要投資者依然以本地人為主
許多相信東京地產熱早晚會涼的專家都認為，奧運會後境外投資者肯定會離開，進而導致東京地產熱冷卻。
日本一些媒體也煞有介事地說，這些投資者是在日元開始大幅走軟時收購東京房地產的人，並且藉此把安倍晉三的經濟刺激計劃一併扯上。
但其實自2012年推出刺激措施以來，已經有5年多的時間了，也沒有看到東京的房價出現任何暴跌。
東京市場的吸引力在於其長期穩定的收入和誘人的收益率和可靠的本地市場。
與倫敦、紐約或巴黎等其他市場相比，東京房地產主要是一個本地市場，外國投資者比重不高，所以也沒有所謂的奧運結束之後投資者離開導致地產價格大跌的情況。
這也說明了東京房價上漲絕非一陣風一陣雨，而是東京人購房意識的再次崛起。
面對這次空前難得的奧運機遇，日本許多財團都推出了奧運樓盤。
三菱的花園別墅Harumi Towers就是其主要的奧運主打樓盤。在奧運會宣布當天，前來參觀的投資者翻了一倍。
分析人士吹捧，未來幾年海灣地區的公寓價格可能會上漲30%。鹿兒島等地區的人口將在2020年前增長到目前規模的三到四倍；
東京房地產市場前景光明，預計外國資本所有權增加後，建築業的投資將會進一步提高。
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