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01
案情簡介
案例一：房屋為夫妻共有，未辦理過戶登記手續。
2016年3月，高某將登記在自己名下的夫妻共有房產出賣給趙某，並且將房屋的所有權登記證書以及土地證交付給趙某，而且自2016年3月起趙某也實際佔有該房屋，並且支付了全部的購房款。並且高某的妻子之後還追加趙某另行支付2萬元的購房款。直至2019年5月份，趙某要求高某協助過戶，高某認為房屋賣後悔了，以未經其妻子李某同意而主張合同無效，拒絕協助過戶。於是趙某將高某訴至法院，要求高某以及其妻子李某繼續履行房屋買賣合同並協助辦理房屋過戶變更登記。
案例二：房屋為夫妻共有，辦理了過戶登記手續。
孟某、劉某二人系夫妻關係，在夫妻關係存續期間，二人購買住房一套，登記在孟某名下。孟某隱瞞登記在其名下的房產系其與劉某的夫妻共同財產，擅自將共有房屋出售給周某並辦理了房屋過戶登記手續，實際將房屋交付給周某使用。劉某發現後以孟某、周某二人惡意串通籤訂房屋買賣合同為由訴至法院，請求確認房屋買賣合同無效，並恢復房屋登記人為孟某。
02
法院判決
關於案例一：法院判決支持原告的訴訟請求。2016年，被告高某將登記在其名下的房屋出售給原告趙某，雖然購房合同中未經其妻子李某籤字，原告趙某已經履行了給付房款的義務，被告也將房屋所有權證書以及土地證交付給原告，而後被告高某的妻子李某又要求原告補交2萬元人民幣房款，故被告李某對於原告與其丈夫高某的房屋買賣行為是知情且同意的。涉案房屋原告已實際佔有、管理多年，故應當認定，原被告直接的房屋買賣是雙方當事人真實意思表示，是有效行為。故法院支持原告要求高某、李某繼續履行房屋買賣合同並協助辦理房屋過戶變更登記。
關於案例二：法院判決駁回原告的訴訟請求。雖然劉某主張涉案房屋系夫妻共有財產，孟某出售行為構成無權處分，但涉案房屋登記為孟某一人，周某出於對房產證公示公信效力之信賴而相信孟某有出賣房屋的權利並無過錯，且周某已支付合理對價並完成過戶登記，周某的行為符合善意取得構成要件，依法取得房屋所有權。所以劉某請求確認房屋買賣合同無效並恢復登記的請求不能得到法院的支持。
03
普法小課堂
一、通常，夫妻在婚姻關係存續期間所購房屋，即便只登記於一方名下，也為夫妻共有。一方無權擅自處分。
二、對於夫妻日常生活、子女撫養教育所產生的日常生活家事代理，夫妻一方處分行為有效，對於非日常生活家事代理，則需協商一致，否則對共有人不產生法律約束力。
三、行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。
四、如果買賣合同因無權處分被解除後，買受人可主張無權處分人賠償損失，損失包括差價損失、已付款利息損失（按存款利率計）以及中介費損失。
五、一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
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法務建議
1.房屋買受人應盡注意義務，嚴格核查業主身份及房屋是否有共有權人，如若未盡審慎義務，買受人對購房此種重大財產交易事項未盡注意義務，本身具有一定過錯。居間人未盡審查義務，對合同無效應承擔相應責任。出賣人擅自與他人籤訂房屋買賣合同，主觀上存在嚴重過錯，應對買受人損失承擔主要責任。
2.買受人應特別注意房屋是否系出賣人夫妻共同財產，在籤訂房屋買賣合同時，應當要求夫妻雙方共同籤字或徵得另一方書面同意，同時督促出賣人儘快辦理過戶登記手續，避免房屋買賣合同因出賣人無權處分被判解除或因缺乏公示要件而不能構成善意取得。
編輯：姚婷（台州）
審核：巴靈俐、周健
案例來源：延邊朝鮮族自治州中級人民法院