來源： 鳳凰網房產
導語
隨著大國崛起，人們的消費升級，高端消費者在居住需求方面也有了很大的改變，具有「文化價值」的房子則備受高端購房者的青睞。
於是，我們看到，市場上一系列高端大宅紛紛以中式建築風、時尚現代風，或者智慧科技等，多元建築風，共喚城市建築生命力，引領都市人居美學。
治大國，如烹小鮮，品大國，先品大宅。鳳凰網房產推出《大國大宅》系列主題活動，將溯尋新時代建築，起底南寧樓市大宅典範，展現文化傳承和時代理念。
正文
江景住宅，一直以來都備受高端人士所追捧。在南寧，一條邕江穿城而過，為了滿足高端人士的需求，邕江兩岸也因此湧出了不少江景別墅項目。
鳳凰網房產《大國大宅》首期將走近南寧青秀區三個熱門的江景豪宅項目，分別為位於鳳嶺南板塊，今年上半年5開5罄的保利冠江墅項目、由豪宅專家世茂接管的江山墅項目、以及頻繁刷屏南寧的中海半山壹號項目，三個項目都是南面看江，並且都各具優勢。
一、 產品
冠江墅實景圖
冠江墅規劃圖
冠江墅鳥瞰圖
保利冠江墅組團，是保利·領秀前城項目最高端的組團，西面接青秀山，南面納邕江，東面臨200畝中央公園。冠江墅項目總佔地72273.26㎡，整體容積率2.4，院墅容積率約0.68，綠地率35%，項目由別墅和9棟大平層高層組成，別墅業主和大平層業主共享社區配套資源， 容積率比其他兩個別墅或者低層產品項目，則稍微高一些。目前，冠江墅推出的產品，面積段主要為建面約227-350㎡別墅，價格6-8萬元/㎡。
江山墅沙盤圖
江山墅項目佔地300畝，僅有522戶！容積率0.6，是南寧少有的純別墅小區。尤其是政府「禁墅令」的政策的頒布，南寧0.6容積率的純別墅住宅小區，可以說已經是前無古人後無來者絕唱了，因此這也是項目的一大優勢。除此之前，項目的綠化率高達48%，實屬難得，居住舒適度非常高。項目產品面積段為建面約226-275㎡的聯排別墅，沒有低於200平的產品。
中海半山壹號效果圖
中海半山壹號,佔地約318畝，1.2容積率，項目以低密洋房及別墅為主，打造了19棟3層的院墅,64棟平墅和疊墅,樓棟最高僅6層，產品主要分為院墅、疊墅、平墅三類，戶型面積區間為建面約135-261㎡。整體來說，1.2的低容積率，放眼整個南寧，也不算很多。
因此從低容積率和住宅舒適度而言，江山墅＞中海半山壹號＞保利冠江墅。
點評：整體而言，鳳嶺南以及仙葫板塊邕江環繞而過，自然景觀資源豐富，有山有水。三大項目的容積率也非常低，宜居指數比較高。不同的是，在產品規劃方面，保利冠江墅含有高層大平層產品，居住的戶數相對會多一些。其餘的兩個項目則無高層產品，舒適度更佳。
二、 地段
從地段來看，保利冠江墅位於鳳嶺南板塊，與東協商務區相鄰，周邊還有萬象、航洋商圈以及琅東站等城市繁華配套，周邊無論是交通、醫療、教育、商業等配套都非常完善且優質。值得一提的是，項目除了坐享一線江景外，還有5A級青秀山，自然資源豐富。可以說，項目地段優越，價值凸顯。
江山墅和中海半山壹號項目位於仙葫板塊，該板塊發展多年，各方面也算是比較成熟，並且人氣也不錯，只是該板塊規劃一般，各種配套也沒有特別搶眼的表現，目前屬於南寧比較冷門的一個板塊。不過沿江項目坐享一線江景，並且南向看江，與對面的靈龜山隔江相望，景觀視野好，居住舒適。
其中，江山墅項目就在仙葫大道上，交通便捷，且距離邕江不足百米，妥妥的一線江景，毫無遮擋。踩盤過程中，站在售樓部門前，就可以看到碧波蕩漾的邕江，以及對面綠意盎然的靈龜山，微風出來，邕江的氣息撲面而來，極為舒適。
中海半山壹號在江山墅的後面，雖然也能看江，但是距離邕江直線距離有600米左右，看江視野相對江山墅更遠一些。項目位於半山上，周邊都是山，不易開發，最大價值就是坐享江、山資源。
從地段價值而言，保利冠江墅＞江山墅＞中海半山壹號。
區域價值點評：
2011年，南寧提出「南寧城市發展整體向東」的戰略發展規劃，經過近10年的發展，南寧城市擴張脈絡已逐步完善，琅東收費站向外遷移15公裡，南寧城市版圖由此新增440平方公裡，民族大道東成為城市東拓的主軸。
城市東拓，鳳嶺南板塊佔據的地段更為核心，發展繁華，配套、資源也更優越，目前區域價值已經凸顯。不過該板塊內的土地也基本開發完，未來發展空間有限。仙葫板塊是南寧向東發展的重要片區，南寧青秀區目前核心區域可開發的土地不多，目前火熱的三岸板塊是少有的留白地，這把火未來也有可能點燃至仙葫板塊，但是仍需要時間。
三、項目配套
冠江墅
商業配套：5~10分鐘的車程即可到達華潤萬象城、盛天地、會展航洋城等高端商業，另外項目打造21萬㎡城市級商業配套，匯聚保利Mall、保利廣場、保利時光裡、保利若比鄰四大商業體系。小編從在現場踩盤了解到，項目保利時光裡、領秀府若比鄰商街均已開街，且項目還引進海南超市連鎖第一品牌——盛盛百佳匯。在商業配套方面，因為保利領秀前城項目體量較大，商業配套較為齊全，業主日常的吃喝玩樂等需求，下樓就可以滿足，非常方便。值得一提的是，三岸板塊的龍湖天街商業中心已經開工建設，屆時也同樣可以滿足業主的消費需求。
教育配套，項目規劃打造6所幼兒園，其中一所幼兒園即廣西幼師實驗幼兒園已開園，民主路小學青環校區已開學，項目旁還規劃有一所48班的小學和60個班的中學。在家門口就滿足3-15歲一站式教育。
休閒娛樂配套，項目打造200畝中央公園，公園就在家門口，還緊鄰濱江公園，與邕江僅一路之隔，名副其實的江景房。另外距離青秀山僅1個公裡左右，周邊還有青秀高爾夫球場、李寧體育園、南寧市體育休閒公園、1300畝蠟燭灣湖景等優質自然資源。娛樂配套方面，有方特東協主題樂園，以及過青山大橋就到達的萬達茂樂園等。項目可以輕鬆享受各種休閒、娛樂配套，非常方便。
交通配套，項目周邊有鳳嶺南路、民族大道、那安快速路、青山大橋、良慶大橋、青坪大橋（規劃）等，交通路網四通八達，可以快速到達五象新區、東協商務區、南寧東站等繁華地段。不過遺憾的是，項目沒有地鐵經過，距離最近的地鐵站位琅東站，大約2公裡。
江山墅
商業配套，項目距離繁華的航洋、萬象城等商業配套，約10-20分鐘左右車程，同樣可以享受東協商務區繁華的配套。距離相對較近的商業有東方廣場以及正在建設中的龍湖天街。農貿市場方面，仙葫片區擁有豐富的農貿市場，非常方便。另外，在現場區位圖看到，項目的西北邊規劃有航洋新零售·都市裡，據悉這是總投資60億元的第三座航洋城，選址擬在鳳嶺東民族大道延長線南側，不過目前暫未有最新進展。
教育配套，項目旁有民主路小學（觀瀾溪谷校區），高中有廣西外國語學院下屬實驗學校，中學教育配套則較為缺乏，不過周邊規劃有一所中學，將來建成可以滿足片區的教育需求。
交通配套，項目緊鄰仙葫大道，周邊還規劃多條道路通往柳南高速路，建成後可快速通往市中心，通達性佳。且規劃中的仙合大橋正在進行前期工作，將來建成之後，直接連通五象龍崗，可以快速到達南寧五象新區。對於仙葫板塊來說，最大的痛就是還沒有通地鐵，不過規劃中地鐵6號線經過仙葫板塊，如果6號線能夠儘快開工的話，將大大利好仙葫板塊。
醫療配套主要有廣西中醫藥大學第一附屬醫院和南寧市仙葫醫院，基本滿足片區的醫療需求。
邕江江景視野，對面為靈龜山公園
休閒配套：主要為邕江邊上的濱江公園，以及可以隔江對外靈龜山公園，將來如果仙合大橋修好了，還算是可以便捷享受靈龜山公園的景觀。
中海半山壹號
項目與江山墅相鄰，教育、醫療、商業等配套大體與江山墅相同。不過，在教育配套方面，民族路小學屬於臨近江山墅，就讀更具優勢，也更方便。交通配套方面，中海半山壹號在半山上，需要在江山墅側邊走小道上去，便捷性會差很多。
小編在踩盤過程，充滿電的新國標電爐差點爬不上去。不過對於土豪業主來說，豪車出入，爬山也完全不是大問題。另外，值得一提的是，項目在仙葫大道上做了一個大大的入口，非常顯眼，方便購房者進入看房，細節還是做得挺到位的。只是可惜，小道上的一排排紅房子，看起來，風景有些許「獨特」。
當然，作為中海在南寧打造的首個豪宅項目，顯然是會有自己的獨特優勢的。在外在條件配套比較一般的情況下，中海半山壹號則通過打造項目內部配套，來滿足高端客戶的需求。
比如，在項目打造南寧唯一超五星級的懸浮會所，據說還是南寧功能最全、品味最高的會所。會所佔地7000㎡，共打造了6層功能區。中海根據「馬斯洛需求理論」，從下往上分別滿足了不同階層的需求。一層打造室內籃球場、羽毛球場、桌球場、健身房等運動場所； 二層設置業主食堂、便利店等，滿足日常生活品購置需求；三層設置了棋牌室、撞球室、影音室、室內恆溫泳池等休閒娛樂區；四層設計了星空酒吧、無邊際泳池、私宴廳等，五層打造了球幕影廳，滿足業主社交需求；六層則打造南寧唯一的天文臺，未來這裡也是小業主們的開啟科學探索之地。
可以說，中海半山壹號重金打造的這個會所，亮點很多，優勢明顯，將滿足土豪業主的各種需求。
因此，在配套方面，冠江墅周邊各種配套更優，中海半山壹號內部配置的會所功能齊全，表現搶眼，而江山墅的江景以及對面的靈龜山視野更優。
點評：配套方面，三大豪宅有很多共同之處，比如邕江江景，且都是南向看江，小學都是民主路小學的分校區。商業配套方面，都能夠東協商務區、航洋城、萬象城、龍湖天街（建設中）等配套，只不過仙葫板塊稍微遠一點點，也不影響。
四、戶型
冠江墅
冠江墅江山院落容積率僅0.68，是南寧少見的低容積江景別墅。227-350㎡院墅，5.4米層高地下室，擁有陽光私家車庫。戶戶贈送私家花園，拓展面積高達100-300%，主力拓展面積高達180-360㎡。140-216㎡天墅大平層擁有8.7米入戶大堂、超五星級會客廳；一梯一戶，專屬電梯；拓展面積達40㎡，全落地飄窗、超10米景觀陽臺。
江山墅
江山墅容積率僅0.68，是南寧屈指可數的純墅區。目前，在售的僅剩幾套226~275㎡聯排別墅。單套面積200多平，贈送面積大約也是200來平（贈送前後大花園和，南面陽臺露臺，樓頂大露臺），基本等於買一套200多平的別墅，實得約500平的面積，贈送率非常高，可以說是買一得一，或者買一得二。
另外，聯排別墅上下共4層，依據坡度，分別設置了首層入戶和二層入戶，避開了地勢的高低落差。
226㎡戶型圖
大開間，每戶開間都高達7.2-8.7米，這個尺度在全市來看也基本穩居一線。客廳挑高7.35米，這個挑空高度也是市面罕有！
中海半山壹號
中海半山壹號歷時1年半，在山上挖出7級臺地，建築分布其間。臺地帶來的變化就是，戶型設計，南北雙首層，3層大露臺，戶戶雙露臺（至少）等等，且建在臺地上的房子不高，只有3層或6層，每棟樓的1層，都是院子。
戶型打造方面，中海半山壹號248平米院墅，使用面積可高達600平米，花園面積可高達300平米，贈送高。前後形成兩個不同高度的院子，雙首層，三入戶，客廳面寬8.1米，展開闊綽的採光取景面，五層空間全明設計。每一層都有一個廳，每一層為家人預留共同生活的場所。
點評：作為高端豪宅，一大追求就是居住舒適，因此三大項目在戶型設計方面，贈送率都較高，空間尺度較大，舒適性強。
五、開發商品牌
冠江墅
冠江墅由廣西保利打造。廣西保利在南寧也開發了多個項目，口碑和品質，整體還算可以，目前打造的豪宅產品主要有保利君悅灣、山漸青、江山墅等項目，均為top級天賦系作品，目前冠江墅在市場上也非常受歡迎，上半年還奪得南寧豪宅產品的銷冠。
江山墅
江山墅據悉已由世茂接管，江山墅的3期即將推出，佔地100多畝，繼續打造純墅區，同樣將由世茂進行規劃開發。世茂曾被稱呼為豪宅教父，是上海濱江模式開創者，上海的世茂濱江花園，首創「濱江模式」，成為中國房地產濱江項目的典範。同時也曾在全國多個城市打造地標豪宅項目。據悉，江山墅的3期將打造的是世貿的高端「國風系」產品。不過在踩盤過程，置業顧問表示，新產品還未上市，未能透露更多信息。但是依據世貿在豪宅打造方面的經驗，江山墅3期新品同樣值得期待。
中海半山壹號
中海地產，1979年創立於香港，1992年在香港聯交所上市。公司擁有40年房地產開發與不動產運營管理經驗，打造600餘座項目。連續15年獲中國藍籌地產企業和中國房地產行業領導品牌；連續8年獲恒生可持續發展企業指數成份股；2019年，中海地產品牌價值達億910元人民幣，穩居房地產行業第一。
中海地產也擁有豐富的豪宅經驗，如開發了問鼎「中國十大豪宅」之一的深圳·香蜜湖1號、香港·牛津道1號、西安御湖1號等豪宅作品。而中海半山豪宅在打造時，則重金邀請了眾多業內大師精心打造，建築設計聘請的是LWK建築事務所董事，中國一級註冊建築師，CIOB英國皇家建造師高方明先生，園林景觀設計聘請的是廣州山水比德設計院的創始人兼首席創意大師孫虎先生，室內設計聘請的是香港頂級設計師陳德堅等等，大師的作品，在豪宅打造方面，都會精雕細琢，只為打造好的作品。
價值評分：
區域價值：根據【凰家星級榜】之【區域價值星級分】星級設置：最高7星 最低1星，地段價值（20%）、教育配套（20%） 發展潛力（15%）、市政、醫療配套（15%）、交通配套（15%）、休閒景觀（7.5%）、商業配套（7.5%）。
鳳嶺南板塊最終得分為6.3星
最終得分：5.5星
項目評分：
最終，根據【凰家星級榜】之【樓盤價值綜合星級分】，星級設置：最高7星 最低1星，評分維度以及各項權重佔比為區域價格（45%），樓盤價值（55%），得出，冠江墅6.1星，江山墅5.88星，中海半山壹號5.86星。