來源： 深圳房地產信息網
從8/9月份剛需盤的狂歡，到了年末剛需豪宅盤大混戰，深圳樓市經歷了太多！
這不，冷空氣剛剛抵達，深圳樓市卻又添了好幾把火，差點燃了眉毛。
先說豪宅盤的兩個典型：南山千萬級豪宅盤卻奇葩地要求「無房優先」，因央媒關注，銀行貸款緊急收緊，「代持」生意屢現撲街。
即便市場高度緊張，前海龍光某限價盤依舊保持「神秘又高調」的姿態：即便你有500萬，想看房都要排隊。
按照銷售的意思是，你可以不等，等了也不一定買得到。
而剛需盤那邊，也出現了一些新情況：大基調是：「儘快賣完回款，但最好別日光」。
光明某熱盤600多套房賣到次日凌晨，完美地響應了「去打新熱」號召，畢竟當下這個風口，不能太惹眼。
但貨幣有A、B面，光明如此網紅但也有新盤啟動了中介聯動抓緊推貨、東部「地鐵盤」已成功虹吸西部打新資金～
市場的另一端，身經百戰的購房者也愈發聰明了，任何疏漏都別想逃過他們的法眼，逼得開發商連夜調整銷售方案...即便市場已然一地雞毛，但也依舊有跡可循。
@買進深圳為你總結為4個買房新邏輯，衝刺不慌。
01新房供需兩旺，但未必能持續太久
誰能料到，715樓市新政後，資金高度聚焦於新房市場，供需兩旺的行情已蔓延數月。
以剛剛過去的11月為例，據中原數據統計，11月深圳批了19個預售證，入市8663套新房，最終成交了6269套，該數據創下7年來新高！
僅11月最後一周就賣出4000多套住宅新房，相當於8/9/10月整個月的成交量！
到了12月，新盤們更是加足馬力衝刺。
據@買進深圳統計，12月初已經有包括萬科兩盤（萬科北宸之光、萬科啟城）、中海陽光橡樹園、百晟上府、深汕灣智苑5個住宅新盤拿證，和上月底獲批的幾個豪宅盤形成接力效應。
另外，還有30多個符合入市條件的新盤在路上......
購房者小劉最大的感受是，年末突擊入市的新盤太多了，資料都來不及準備。
但令他意外的是，居然大部分新房都賣得很好。無可厚非，731已明確暫停批准商務用地供應，加上年末宅地大量備貨，預計短期內深圳將繼續保持充足的新房供應，這對買房人來說是好事。
下圖展示了深圳房產人群分布情況（2019年深圳住建局數據）。另據宋丁視點分析，深圳無房產證人口，佔比高達70%，購買力充足。
不過，對於需求端接下來該怎麼做，業內形成了兩種意見。
有專家表示，新房供應量增加了，市場必然會分流，「打新熱」將不會再持續；也有觀點指出，深圳購買資金還會源源不斷地湧入，接下來的政策或許會加強「網紅盤」監管，讓稅收發揮作用。一旦監管落地，深圳房地產市場或將重新洗牌，進入下一個樓市周期。
02
豪宅「無房優先」行不通
但「社保優先」可以
每次開盤都掀起波瀾的華潤城，這次又撞到槍口上了。說起來很滑稽，因學習剛需盤們「無房優先選房」的規則，潤璽成為深圳今年以來首個全部賣給「無房客戶」的高端住宅。
在深圳，同時符合擁有多年社保+能買起千萬級豪宅+還沒有房產的人主要有兩類：富二代能找父母，土豪們只能被逼得找第三方代持了。
網友戲稱，潤璽認籌期間，無房+社保年限夠長的窮親戚們威風極了。@買進深圳小分隊親眼在開盤現場旁的星巴克，看見幫忙代持的小姑子，對土豪哥嫂一邊發著脾氣，一邊喝著嫂子遞過的咖啡。
不料，11月底潤璽買家繳首付款期間，新華社一篇時評，改變了整個事態的發展。
有消息稱，曾經爭先給潤璽買家提供貸款服務的銀行們，瞬間變臉，都不敢輕易拿錢給潤璽客戶了。該消息雖未被證實，但@買進深圳的朋友圈，的確有客戶因流水不合格，無奈退房，簡直是「賠了夫人又折兵」。
圖源：網絡
「無房優先」放在剛需盤是撒福利，但用在豪宅盤身上，就不一定了。
不過，根據「社保年限」確定選房入圍條件，卻是通用合理的方案。今天剛剛結束搖號的前海某豪宅盤，就選取了社保年限更長的客戶入圍，符合深圳樓市新規所倡導的：對深圳有貢獻的買家更有機會買到房子。
03
東部「軌道盤」虹吸西部剛需
首個試點官方購房認籌APP的華潤萬樾府，首批372套房源售罄了，成為今年深圳東部首個開盤日光的新住宅項目。
得知萬樾府能夠開盤售罄，不少購房者表示意料之內：萬樾府所在的坪山中心區配套齊全，因為有地鐵，到達市區也比較方便；另外，項目首次試點官方認籌APP，起到了一定的宣傳作用。
就連萬樾府的銷售也承認，華潤在坪山的另外兩個項目，潤樾山和璽越臺開盤去化情況並不理想。不過緊接著，一周前位於坪山高鐵站附近的佳華領悅廣場，推出618套房源，開盤也幾乎售罄了。
圖源：深圳買房計劃
要知道，近期西部開盤的幾個項目，也並非均取得好的銷售成績。上周日南山白石洲新盤深業鶴塘嶺，認籌比2：1，還是剩了幾套；
光明兆邦基端慧苑，開盤僅去化6成，啟動中介轉銷後才售罄。
兆邦基端慧苑，開盤後啟動轉介，當日售罄
@買進深圳發現，近期東部市場出現「回暖」現象的原因主要有以下幾個方面：
第一：今年《深圳交通強國試點意見》出臺後，東部軌道交通利好空前，提振市場信心，「東進戰略深入人心」，好賣的往往都是「軌道盤」。
已經取得預售證，並將於12月10日開盤的東部剛需盤——中海陽光橡樹園，也是名副其實的「軌道盤」。圖源：買進深圳實拍
第二：西部「一房難求」，不少買家在追新的過程中失去了耐心，轉向機會更大的東部。
第三：東部住宅屬於深圳價格低點，相比於沙井的5萬+、光明的6萬+，3、4萬/平的坪山新房，幾乎是剛需上車的最低門檻。所以江湖上流傳的那句話不假：只有在深圳東部買房的人，才是真的剛需。
04大病還需「良藥醫」新政或已在路上
綜上所述，最近的深圳樓市，用「一地雞毛」來形容再合適不過。
大病還需「良藥醫」，對於近期深圳熱點樓盤出現的異常情況，此前深圳住建局已經明確表態，正在研究綜合調控政策，堅決打擊市場投機炒作行為，相信「良方」已在路上。
結合近期市場情況，業內也紛紛各抒己見。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，應根據微觀市場的變化，對不同類型需求做細分，並在政策上區別對待，保護真正的剛需、以重稅抑制投機炒作。
另外，@買進深圳結合各方專家觀點，總結出以下幾個可能出現的調控方向，以供購房人參考：
① 縮小新房二手房價差，例如控制一二手房倒掛不超過15%。
② 延長網紅盤持有周期：讓置業者自主籤訂限售承諾書，擬定自持時間，以此來作出選房排序。
③ 將限價與限售、高稅率結合，比如增加「土地增值稅」。
④ 制定片區二手房指導價，與新房一同監管，以穩定市場價格。