在城市更新層面，深圳真實情況是舊改難，棚改上。
等不來舊改的深圳老舊小區居民都在期待棚改，甚至自發請求要棚改。不少人調侃道深圳舊房改造稱「舊房一拔根，鹹魚就翻身。」舊改造富夢，是這個時代的特色。
不管是賠錢還是賠房，對於棚戶的老舊小區居民來說，能夠改善居住環境成為他們最大的訴求。華福村老陳說，「房子太多就要些錢，無論賠哪一個，也總好被補困在漏水，不安全、沒隔音，賣不出價、人員雜亂的老破小區裡。」
目前深圳共計有11個棚改項目有最新動靜，其中7個已經進入動工或動工時間表明確。其中華富村、南華村、寶安中心區、南山粵海街道等市中心核心位置的棚改即將入市。福田幾大項目業主可花4萬/平增購，周邊房價已是10萬+的標準。
樂居君此次實地探訪深圳人最為關注的其中7個重點棚改項目，一起來看看這幾大項目的真實情況▼
2020年深圳棚改焦點
1
華富村
百花片區的超級學霸區
地址：華富村東、西區棚戶區改造項目位於華富街道，東臨華富路，南臨華新路，北臨筍崗西路。小區：始建於1987年，最初用作政府機關和國企、事業單位的福利分房，1998年房改時大部分出售給員工。東西區共有業主2343戶，除企業單位房和政府周轉房外，業主私人住房共1940戶。
棚改時間表：
2017年8月，小區改造意願徵集，9 天便有 99.1% 業主同意。
2017年9月，華富村啟動籤約，7天，籤約率便達95%。
2018 年 2 月，華富村開始拆除。
2019 年 1 月， 樓棟拆除工作完成。
項目拆除用地面積 139625.07 平方米，
開發建設用地面積 92839.35 平方米，
計容積率建築面積為 641500 平方米，
其中住宅 433200 平方米。住宅中，規劃建設 135200 平方米的人才住房和保障性住房，佔比達 31%。
根據項目總平面布局示意圖，該項目包含多棟超過 40 層、高度在100米以上的超高層建築，包括15棟 48-58 層的超高層住宅，1棟75+2層的高端寫字樓。
現在大部分棚改安置方式主要分為貨幣化安置和實物化安置。實物化安置是政府給被拆了房子的住戶置換房子，貨幣化安置則是政府給需要安置的住戶發放資金讓其自己購房。
東西區恢復動工，目前正在打地基。據華富村業主回復樂居，估計要兩年後才會入住，目前處於施工階段，官方也沒有進一步的消息。但是樂居以施工情況來看，預計明年中一期的項目會跟市民見面。
對面海馨苑小區看起來品質非常高。根據鏈家網上的均價已達10萬/平。但可惜不屬於深圳實驗中學與百花小學學校，若是屬於名校學校，價格預計會更高，因為屬於三個學校學區的非常老破的長字號小區，成交均價已經超過10萬+了。
百花小區、深圳實驗學校小學與初中部，這三個學校目前是該片區最為知名的優質學校。所在的學區房房子破，價格高，生源高，成績佳。
2
南華村
超級深圳河景觀豪宅位置
地址：福田區濱河南路
小區：建成於1985年，是深圳最早一批建設的政府大型住宅小區之一，比鹿丹村還早，總規模大約有70餘棟。南華村棚改是2019年深圳市規模最大棚改項目、福田區重大工程。
棚改時間表：
2019年7月21日，福田區河灣北片區改造項目（南華村棚改）在南華小學舉行「南華村棚改籤約啟動儀式」。
此次補償籤約期限為120日，具體時間為：2019年7月21日9時—2019年11月17日24時。
南華村棚改自7月21日啟動籤約，在15天的集中簽約期，2510套個人和企業產權住宅成功籤約2500套，建築面積達23．5萬平方米，籤約率99．6％，創造了深圳新的棚改速度。
據樂居實地走訪了解，現在項目已經清退了9成，剩於少部分租客在租。據業主透露也有幾家釘子戶沒搬走。
但業主也不擔心，因為籤約率已經通過95%以上。預計5月份正式開啟拆遷工作。原定是今年4月動工，受疫情影響有所推遲。
深圳各區在棚改項目立項門檻一區一議，寶安初步意願徵集比例不低於85%，正式徵集比例須達到「雙95%」（權利主體的人數和建築面積）；羅湖區的申報門檻則為「雙98%」等。
據現場公開資料可知，南華村的拆遷補償標準比華富村略高些。建築面積1：1.2或套內面積1：1，業主可通知4萬/平的價格進行5-10平方米的回購。
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小區非常的寧靜，綠化非常高，人走樓空，但植物仍然在茂盛的生長，外界的變化與它們沒有絲毫影響。人類對於美好生活的嚮往在升級，世界在快帶的運轉，不知道明年此刻，我們彼此會在哪裡，我們所在的城市又會有怎麼樣的變化。但變化才是永恆的不是麼。只願我們越變越好。
距離鹿丹村不遠，這也是一個非常有故事的村落，現在已經演變成一個豪宅區，南華村對面的京御景華城小區目前鏈家二手手成交均價為6.8萬/平。
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3
景福花園
2號線地鐵上蓋潛力舊改
地址：羅湖區蓮塘街道，國威路與畔山路交匯處西南側，周邊有個正在建設軌道2號線三期工程「蓮塘站」。
小區：景福花園是上世紀90年代建造的多層住宅，經過長期使用，其內外牆破損比較嚴重，景福花園片區棚改項目是羅湖區第一個由政府主導、羅湖人才安居公司作為實施主體的棚改項目。
棚改時間表：
2018年4月，對景福片區意願徵集公告發布。
2019年4月，景福花園一期已經搬完，二期還有少數住戶。
2019年8月，羅湖區城市更新和土地整備局發布關於蓮塘街道景福花園片區棚戶區改造項目專規草案，並予以公示。
項目改造用地面積19332.2㎡，
拆除範圍面積為19175.2㎡，
開發建設用地17313㎡（含劃入國有未出讓用地3888.1㎡），
規劃容積為136773㎡，
其中住宅101280㎡。住宅中，規劃建設不少於24834㎡的保障性住房和人才住房，佔比達25%。
根據總平面圖顯示，該項目由3棟65F超高層住宅樓宇，1棟6班幼兒園組成。
目前仍然在打基坑，與地鐵2號線「蓮塘站」正在同步建設，估計仍需要一段時間，但項目背靠國家級的風景名勝——梧桐山，該棚改區的自然景觀非常壯觀。
周圍的小區各品質參差不齊，有優質的新房也有比較破的老舊小區，據樂居君踩盤詢問發現，蓮塘區周邊的房價大致在5.4萬-5.5萬，根據鏈家網上的均價已達5.9萬/平，由於臨近梧桐風景區、深圳仙湖植物園，價格相對於羅湖其他地區來說，價格更高，該區域最貴的項目雲景梧桐花園也已經達到9.6萬/平。
「生活不便，你看這裡早上6點開工，晚上11點左右停止，噪聲真的太大了，持續了好長時間。」一位周圍小區戶主向樂居抱怨，「雖然棚改會影響我們的日常生活，不過大家也都在盼著2號線連接蓮塘。」
業主們看到了動工的大家都很開心。為什麼可能這麼快棚改就能定下來？
一方面是政府主導，一方面是業主渴望改善。拿到實質性的貨幣補償，可以用於購買市場中新房，說不定原本的老舊房一轉眼就能換成深圳潛力新房；另一方面，實物的安置房的質量也更加穩定，未來依託地理優勢和小區配套優勢升幅也會加快。
景福花園棚改分別位於仙桐實驗小學和羅湖外語學校（初中部）的學區範圍內，其中，羅湖外語學校（初中部）學校年頭較久，學校外觀比較破，但周邊近山，綠化環境較佳。
4
邊檢總站二大院
羅湖片區舊改「新人」
地址：該項目位於羅湖區羅湖南湖街道，沿河南路與南湖路交匯處東南角。
小區：周邊地鐵線路較多，有1號線、9號線、2號線和3號線，緊鄰羅湖邊檢口岸，和香港一河之隔，該小區年頭較長，周邊大多是口岸工作人員家屬區，共有業主906戶。
棚改時間表：
2018年6月，列入《羅湖區2018年度棚戶區改造實施計劃第一批計劃》。
2020年3月，邊檢總站二大院棚戶區改造項目現已啟動專規草案公示。
項目改造範圍用地面積18773.04㎡，
拆除範圍用地面積18773.04㎡
，開發建設用地面積為18754.2㎡，
規劃容積為118855㎡，
其中，住宅107525㎡。住宅中，規劃建設不少於37182㎡的保障性住房和人才住房，佔比達34%。
根據總平面布局圖顯示，該項目共規劃4棟55-56F超高層建築，一所9班幼兒園。
邊檢總站二大院還未開拆，現仍在專項規劃（草案）公示階段，公示時間是自2020年3月26日至2020年4月24日止，不過，據當地中介透露：「今年年內該區域將要開始拆除建造。」
樂居對比來看，邊檢總站二大院小區外觀和羅湖其他棚改小區相比要好一點，並不是非常老舊，但住宅每棟之間的密度太小，顯得十分擁擠。
根據鏈家網數據顯示，該區域的均價在3-5萬/平之間，邊檢總站二大院棚改區對面的雙城世紀也已經達到了5.1萬/平，整個羅湖口岸的均價在4.7萬/平。
該棚改自身帶有羅湖區羅湖橋實驗幼兒園，另外，項目位於南湖小學和羅湖高級中學（初中部）的學區範圍內，其中，羅湖高級中學（初中部）與香港毗鄰相望，歷史悠久。
5
寶城38區新樂花園
39區海樂花園棚戶區改造項目
地址：位於寶安區新安街道，處於新樂路與翻身大道交匯處，東臨廣深公路，西臨寶安大道。
小區：1994年建成，2008年新樂花園17、18棟二層以上住宅因存在嚴重安全隱患被清空封閉；2012年根據專業機構檢測，兩個小區共31棟房屋中，93%的房屋存在不同程度的質量問題，小區居民對改造的期望和訴求強烈。
棚改時間表：
2016年1月，寶安區委主持召開房屋安全隱患處置工作會議，決定進行改造；
2016年5月，市規土委明確將該項目列入城市更新單元計劃；
2017年1月，寶安區將該項目列為寶安首個棚改試點項目；
2017年2月，寶安區正式公布《深圳市寶安區寶城38區新樂花園和39區海樂花園棚戶區改造項目搬遷補償安置方案》；
2017年4月，啟動項目拆除工作；
2017年10月，完成100%安置補償協議籤約；
2017年12月，現場動工；
2019年4月，完成全部產權註銷工作。
拆除用地面積22335.7平方米，
開發建設用地面積18985.1平方米，
計容建築面積113910平方米，
其中住宅101060平方米、商業7000平方米、9班幼兒園3000平方米，
公共配套設施2850平方米。
資料顯示，項目兩個小區960套、8.6萬平方米的房屋將按照6.0的容積率進行棚改，項目建成後除供給回遷房960套以外，還將提供人才住房1000套，公共配套設施超過1萬平方米。
樂居現場實地探察，項目目前建設已出地面大約2～3層，進度完成相對穩定。根據現場內部人員透露，因疫情影響，項目剛在3月份復工，預計今年年底前完工。
新樂花園舊改項目距離寶安中心區較近，附近的中南花園、新錦安雅園、德鄰雅築、泰華苑等小區將獲得不錯的升值潛力，舊改後的環境將得到較大改善。周邊教育配套完善，有海濱中學、深圳市寶安實驗學校等。
項目在交通方面，距離最近地鐵站為深圳地鐵1號線西延線站點新安站；周邊公路為寶安大道立交橋、深南北環立交，整體上較為便利。
6
慶宜花苑片區改造項目
地址：位於新安街道中南部，東臨廣深公路，西臨新圳河，南臨順天通工業區
小區：90年代建成的的老舊住宅小區，房齡早已超過20年。由於早年使用海砂進行施工搭建，經檢測鑑定存在嚴重的安全隱患，慶宜華苑小區全部住宅物業均評定為D級危險房屋，屬於整體危房，需要立即停止使用。
棚改時間表：
2018年3月，經檢測，建成於上個世紀90年代初的慶宜華苑小區被鑑定為D級危房；
2018年5月，寶安區住建局、新安街道辦啟動棚改摸底調查工作、開展概念規劃編制工作；
2018年12月，慶宜華苑啟動該項目的正式意願徵集工作；
2019年3月28日，慶宜華苑第二次意願徵集權利主體人數和建築面積均超過雙95%；
資料顯示，項目擬拆除範圍用地面積23876.8平方米，片區共由三部分組成：1、慶宜華苑住宅小區用地面積為4665.9平方米，總建築面積10552平方米，用地性質為居住用地；2、寶安區消費者委員會大院用地面積為2899.9平方米，用地性質為居住用地；3、11區住宅小區用地面積為13000平方米，用地性質為居住用地。
目前，該項目已完成概念規劃編制，意願徵集情況已達到雙「95%」，由新安街道在編制可研報告，寶安人才安居公司也啟動專項規劃編制工作、編制權屬認定方案等。
樂居現場實地探察，項目目前基本上處於空樓階段，但並未動工，周邊仍有不少居民停留。根據網上信息透露，慶宜花苑項目力爭2019年底實現開工建設，看起來目前仍需努力。
慶宜花苑舊改項目同屬新安街道，與寶城38區新樂花園、39區海樂花園棚戶區改造項目配套相似，周邊居住氛圍濃厚，後續舊改面貌將得到很大提升。不過項目動工情況相比之下，有些滯後，完成時間尚不明確。
在商業上，項目不遠便是海雅繽紛城，可滿足基本購物娛樂所需；在交通方面，整體上距離地鐵站點有一定距離，新安站、翻身站、靈芝站均在1.5公裡左右。
學區方面，項目最近小學為寶安實驗校小學部，中學學區為寶安實驗校中學部、海濱中學等。周邊住宅小區有湖景居、金泓凱旋城、中南花園 、御景臺小區、新錦安雅園 ， 均價大致在7.5～8.6萬元/平方米。
7
高新公寓棚戶區改造項目
南山首個棚改
地址：位於南山區粵海街道，東臨科技南八路，西臨科技南路，南臨白石路。
小區：高新公寓是深圳市國土資源和房產管理局利用國土基金開發建設的大型綜合小區，是深圳市委、市政府為調整產業結構，實施二次創業，為高新技術產業園區服務的配套工程，於1998年竣工。
棚改時間表：
2017年8月，確定由南山人才安居公司作為實施主體；
2018年11月，高新公寓棚戶區改造項目正式啟動拆除活動；
2019年5月，南山城市更新和土地整備局發布批准《南山區高新公寓棚戶區改造規劃》
拆除用地面積41949.0平方米
開發建設用地面積32817.1平方米
規劃容積為246140平方米，其中宿舍213690平方米（含人才住房）
商業24620平方米（含地下商業7600平方米）
公共配套設施（含地下）7830平方米
據悉，高新公寓位於南山區白石路與科技南路交界處，屬於科技園片區，是南山區首個棚戶區改造項目，土地面積約4.3萬平方米，原小區內共8棟1828套房屋，權利主體以政府單位及企業為主，自2017年8月17日確定由南山人才安居公司作為實施主體。
根據規劃，項目擬建設居住及配套設施計容總建面約24.1萬平方米，其中建成安置房約10萬平方米，人才住房約10.9萬平方米。此外，項目將由7棟58-65F超高層住宅樓、1所18班小學、1所9班幼兒園以及部分2F配套商業組成。
據悉，高新公寓棚改項目由於權利主體以政府單位及企業為主，且棚改前被搬遷房屋均為非商品性質，因此其通過產權調換的回遷房屋產權仍受相應限制，辦理非商品房性質《不動產權證書》，即為「綠本」。
高新公寓從意願徵集到搬遷交房，僅經歷了430多天，創造了深圳棚改的「南山速度」。而根據深圳人才安居集團南山人才安居公司透露，日後該項目可提供人才住房和保障性住房4004套，計劃2022年建成交付。
樂居現場實地探察，項目位置屬於南山科技園片區，周邊為寫字樓居多，辦公氛圍濃厚。在交通配套方面，項目距離地鐵9號西延線9號線高新南站幾乎一步之遙，可便利抵達市內各區。
根據鏈家網顯示，科技園片區目前住宅有陽光粵海、華潤萬象府、陽光帶海濱城、海怡東方花園，均價在8.5～12萬元/平方米。值得注意的是，高新公寓項目已批專項規劃顯示回遷物業為宿舍，而非住宅，是否以後入市出售還未得知。
土地匱乏深圳的「新出路」
深圳土地面積是所有一線城市中面積最小，土地面積僅1997平方公裡，是北京的1/8，上海的1/3，廣州的1/4。但深圳土地的開發強度很大了，但是常住人口在過去40年，增加了40倍。這就導致了深圳的土地屬於「稀缺奢侈品」。
此前，深圳官方表示過：「在供應方面深圳一直在加大力度，但土地空間有限的深圳需要解決根本問題則是居住用地規劃比例不足，需要通過國土空間規划進行調整。」
近年來，舊改、棚改、城市更新這類的改造項目為深圳提供了新的解決方案，將舊小區「盤活」後，深圳城市居住用地不足的問題也會有所緩解。
全國來看，2020年三四線城市的棚改已有所降溫，而深圳的棚改卻一直能引起廣泛討論，改造速度也愈發加快。預計這11個棚改項目都會在這兩年內入市，周邊的居住條件將會煥然一新，知名的鹿丹村改造已經成為典範，從破敗的低層，華麗轉身小區均價10.4萬/平。
寸土寸金的深圳一舊改，自然會引起原業主身價的倍漲。原有的老舊小區較多位於深圳發展的核心位置，其承載的功能已經落後，而人們對於美好生活的嚮往也在提高，舊改已是勢在必行。
對於官方而言，能夠增加供應的老小區都是好舊改。你還想知道哪個小區的舊改情況，留言告訴我們。
來源：深圳樂居