今年，廣州城市更新最為重磅的一個消息，莫過於是形成了「1+1+N」的政策體系，統一了廣州城市更新三年實施計劃、五年行動方案和十年改造規劃頂層設計的指引性藍圖。
而廣州各區則將會圍繞全市的城市更新大方向進行布局，不過由於各區的經濟發展、產業方向、功能定位等呈現差異化，這也就決定了廣州各區城市更新的發展之路上，必將帶有濃厚的區域性特色和鮮明性亮點，外加廣州簡政放權改革不斷加深，廣州各區的城市更新特色也逐漸成型，而政策文件正是彰顯各區特色的關鍵所在，那麼，廣州各區的舊改都有著哪些特色呢？下面筆者根據與行業朋友交流實踐探討，總結了廣州各區舊改的特色亮點。
海珠區
海珠區的的城市更新政策，從當前來看，主要分為兩大類。一類是屬於權力的監督和完善；一類是城市更新的具體流程。
在權力的監督方面，海珠區在2010年廣州成為城市更新先行先試點的時候，就發布了改造工作問責暫行辦法，給集體經濟組織主要領導和有關工作人員畫出了N條紅線，嚴禁徇私舞弊、虛報瞞報以及對城中村改造工作不認真的行為。2011年，在此基礎上，更是完善了海珠區「城中村」改造信息公開制度，使得該區的城市更新流程進一步透明化。
在合作企業引入方面，海珠區正處於一個優化探索的階段。在9月份，流出了第一份徵求意見稿，並提出要成立區城更集團，引入合作意向企業須由區城更集團和三家企業組成，其中區城更集團佔70%，企業三家各佔10%。
可是在10月份的時候，第二份內部流出的徵求意見稿，卻將之前說的三家的合作意向企業，改回成了一家。
到了11月6日，海珠區住建局官網正式發布的徵求意見稿，則將國企佔比重改回成了合作意向企業的實力要求，並鮮明的指出合作企業及合作意向企業的工作節點和退出機制。就是開發商現在進村參與改造，須在指定時間內完成指標工作，如完不成，則可能強制退出機制處理。
白雲區
白雲區的的城市更新主要包括7份政策文件，在這7份政策當中，比較引人注目的是2019年發布的《白雲區舊村莊全面改造程序指引（試行）》。
這份政策開啟了白雲區城市更新的規範之路，獨特之路。在此之後，白雲區跟其他區相比，只有實施方案批覆後，才能引入合作企業，並形成了獨特的舊改流程：計劃申報——基礎數據調查——改造規劃指引——片區策劃——實施方案——選擇合作企業——復建安置資金監管——拆遷補償方案——改造實施，共九大環節。
而這份政策規範的始因，據傳是由於白雲區的違建比例居高不下，歷史遺留的問題突出，在19年廣州市政府違建拆除目標專項中，白雲的違建數量更是天河、珠海和黃埔的總和。
為了進一步解決這一困局，近日，在《在白雲區加快推進舊村莊全面改造工作的補充意見（試行）（第二次徵求意見稿）》中，明確提到控制性詳細規劃允許的前提下，鼓勵在基準容積率基礎上提高留用地開發強度，採用複合抵扣留用地指標；通過留用地消化歷史遺留建設用地。此次將留用地指標落實到違建上面，相信對白雲區舊改的解局和推動會有質的飛躍。
南沙區
南沙區的的城市更新政策還是比較健全的，主要包括13份政策文件，具體涉及到完善集體建設用地、補償安置標準、成片連片改造、加快工作意見、引入合作企業等。
在南沙區的《加快工作意見》中，明確提到在舊村莊全面改造方案中，增加產業導入專章，在規劃可承載的前提下，預留10%—15%的獨立用地或建築面積作為產業發展空間，引入「IAB」、「NEM」（新一代信息技術、人工智慧、生物醫藥、新能源、新材料產業）等創新型產業，而IAB+NEM正是南沙區正在大力引領的戰略性新興產業。
另外南沙成片連片改造也是一大特色，在南沙區發布的《關於加快推進成片連片改造促進節約集約用地的若干措施》中，明確提到要推進統一招商，成片連片改造項目涉及多個舊村莊的，原則上由屬地鎮街牽頭組織進行統一招商，選取一個項目合作企業；
如需單獨招商的，應同步開展公開招商工作，涉及各村集體經濟組織及合作企業應共同籤訂成片連片改造項目合作協議，並協商約定復建安置資金繳存比例、復建安置地塊建設、融資地塊面積分配等事宜。舊村改造涉及產業用地、舊廠和村級工業園改造的，由區商務部門統籌招商。
番禺區
番禺區的城市更新政策與南沙類似，也是比較健全的。不過在政策的類型上還是有所區別的，不僅涉及到基礎數據調查、引入合作指引、房屋補償安置，而且還包括住宅復建總量核算技術規範、改造項目管理的意見、改造專項成本審查方案、產業引進意見等。
番禺區較為全面的城市更新政策體系，彰顯出了番禺區舊改的一大亮點——「穩」！而「穩」的體現內容，具體如下：
在合作企業引入政策上，番禺區通過明確不得引入合作意向企業，直接規避了合作意向企業的容易導致前期數據注水，腐敗等風險點；
在產業引進意見上，番禺區有著一個很周全的考慮，對改造項目發展方向、產業基礎、產業類型、招商標準、交通條件、區位優勢、城鄉配套等進行劃分，並劃定1個重點區域和2個片區；
在房屋補償安置指引上，提到倘若在本區推進的舊改項目中，遇到經村集體確認為多宗宅基地或多戶村民合建房屋的情況，則結合《成本核算辦法》第七條第(一)款的規定,「合法住宅建築與2009年12月31日前建成經村集體經濟組織批准的三層半以下住宅建築的總量不超過核定復建總量的,準予按照1:1復建,並計入改造成本」。
黃埔區
黃埔區作為廣州城市更新最重要的試點，在政策方面，無疑是各區當中最為齊全的，並形成一套具備特色的「1+1+N」政策體系。
而這份政策體系中，體現「快批、快拆、快建」特點的《廣州市黃埔區廣州開發區加快省」三舊「改造改革創新試點工作若干措施》（「城市更新10條」），還蘊含了黃埔舊改的「十個一」亮點：
一是搭建「一個架構」：形成科學完善的區級城市更新管理架構；
二是繪好「一張藍圖」：編制全區城市更新總體規劃；
三是列明「一份清單」：首創城市更新項目負面清單管理機制；
四是整合「一片空間」：鼓勵重點區域連片成片改造；
五是制定「一本地價」：統一編制全區網格化舊村改造融資樓面地價報告；
六是新增「一種模式」：「商改商」項目參照舊廠改造政策執行；
七是明確「一種標準」：編制全區各片區舊村改造拆遷安置補償方案統一標準模板；
八是優化「一套程序」：舊村改造項目實施方案有固定流程步驟；
九是兌現「一次獎勵」：「三舊」改造獎勵用地指標分配與拆遷進度緊密掛鈎；
十是強化「一起監管」：制定重要事項的全流程監管措施。
荔灣區
荔灣區的城市更新政策相對較少，在合作企業引入和產業發展兩個方面具有特色。
合作企業引入方面，荔灣區更加注重城中村改造的品質，在發布的《廣州市荔灣區人民政府關於實施〈廣州市舊村莊更新實施辦法〉的意見》中，立下了一個原則——不得引入正在實施我區舊村莊更新改造，且尚未完成整村補償安置工作的企業或聯合體企業。
此外，同樣是處於城市改造品質的考慮，為了進一步提高荔灣區的學校環境，荔灣區還在《廣州市荔灣區舊村莊更新改造項目公開引入合作企業工作指引》中，針對性地提到引入的合作企業須投資並實施荔灣區不少於一所公辦學校的環境整治提升工作（具體學校由荔灣區政府指定），不過，該投資是不納入改造地塊項目的改造成本。
至於產業的發展方面，荔灣區與其他區相比，還專門發布了《荔灣區舊村莊更新改造產業發展專項規劃（徵求意見稿）》，對全區18條舊村莊更新改造產業發展提出分區指導意見，而且規劃改造分為五大片區：大坦沙島片區、白鵝潭中心商務片區、東沙先進位造片區、海龍國際科技創新產業片區、五眼橋- 滘口產業片區。
增城區
增城區的城市更新政策還是比較多的，具體涉及到「加快推進」、「推動高效利用和實施」、「加強市場參與」、「全面指引」、「規範調查」等相關政策。
而「加快」、「加強」便是增城區舊改最大的一個特色，因為增城區位於廣州的郊區地帶，經濟發展相對落後，對舊改更新繼而推動城市的發展，有著非常迫切的需求。所以增城區才採用了「合作意向企業」，讓開發商在成為合作意向企業之後，輔助政府，先行協助村開展初步改造方案編制、改造政策宣傳和「兩違」建設控制以及經濟效益測算等前期工作。
另外，在引入合作意向企業的門檻上，增城優先將門票給到早前在增城發展的開發商，在《增城區舊村改造項目公開招標選擇合作意向企業試行辦法》的第十三條，對優先給到門票的開發商做出了一定的範圍規定。
最後
至於天河區和越秀區，由於前者屬於廣州的經濟中心，後者屬於廣州的政治中心，所以在舊改的態度上都是非常謹慎的，這也就造成他們的舊改項目和政策數量上偏少。而天河區的特點是，一旦拆遷，補償款總是居廣州之首位，另外，在引入合作企業方面也是跟市區一樣。片區策劃方案批覆或基礎數據核查後。越秀區則是出於「紅色」地帶，所以政府更多的是鼓勵支持微改造，不搞大拆大建。