來源：21世紀經濟報導
導讀：11月25日，深圳「網紅盤」華潤城潤璽一期如期開賣。「買到房相當於中500萬」、「萬人搶房」、「眾籌打新」等成為人們熱議話題。
來 源丨21世紀經濟報導（ID：jjbd21）綜合自e公司官微（記者 陳英）、21世紀經濟報導（記者 張曉玲）、中國基金報、界面新聞（記者 張子怡）、第一財經、公開信息
圖/ 圖蟲
11月25日，在華潤城潤璽一期花園的選房現場，不少購房者排隊等待選房，也有不少人站在路邊，他們在用手機遙控著場內選房的人。
「你還想挑位置？挑什麼位置，這就是買彩票，你搖中號相當於中了獎，隨便選。」李琳邊說邊手機遙控指揮場內選房的親戚。
圍繞著李琳，已經有七八個購房者同她交流購房名額代持的問題。在潤璽打新上，李琳用了三個代持名額，最後搖中一個。
「你找一個人代持去搖號概率多小啊，要多找幾個人，這樣機率高一些。」
若想用三個名額搖中一個潤璽的號，至少需要被凍結1050萬元的誠意保證金，每個代持名額傳言高達30萬元。僅僅為搖中號，李琳已經可以全款買下一套潤璽的房。
最終耗時13個小時，華潤城潤璽一期1171套房售罄。最低價格1000萬起步的房子，獲得有效誠意登記號達到9687個，凍結資金高達339.05億元！而開盤後，該樓盤1171套房源13個小時全部售罄，收金196億。
然而，這僅僅是深圳樓市的局部縮影。
「715新政」後，深圳二手房成交量低迷不振，10月成交量一度腰斬；新房供應量加速，僅在本周，深圳有6個新盤計劃入市。
在政策要求下，絕大多數新盤都需採納「無房優先」原則，滿足剛需客，千人搖號幾度成為市場常態。「代持買家」悄悄衍生出來，潤璽成為了千萬元的剛需盤。
據了解，選房現場最受歡迎的是大戶型，總價都在2000萬以上。
而最關鍵的是，目前，潤三等前期單位掛牌17-18萬來看，其中均價價差至少4-5萬，買個100平方米，最少賺500萬，差不多就是一次彩票頭獎。
一千萬起步的」剛需房「遭瘋搶
13個小時全清盤
11月16日晚間，華潤城潤璽一期獲批預售證，並在住建局官網公示。本次備案房源有住宅和商業產品，住宅位於1、2、3、4棟，共1171套；商業位於6棟，共10套。
其中，住宅戶型建面約96.3-207.8㎡，均價13.1萬/㎡，單價區間在12-14.4萬/㎡，總價在1184-2983萬/套。
商業戶型建面約23.9-27.6㎡，均價25萬/㎡，單價區間在23.2-25.5萬/㎡，總價在589.7-612.7萬/套。
住宅部分備案價
項目於11月17日-2020年11月19日進行誠意登記。截止11月19日，共計收到誠意登記申請15036批，資料審核通過12927批，確定入圍客戶數量11727批，最低社保/個稅入圍月數為51個月(社保/個稅為51個月的購房人共計68位)。截止11月22日12: 00，入圍並完成誠意金凍結客戶共計9690批，凍資339億。
11月25日和26日為誠意登記人按公證搖號選房順序依次參加現場選房活動。至26日當晚，1171套房源全部清盤。剔除休整時間，全程耗時13個小時，
據證券時報·e公司最新消息，除了89人臨時棄選，第1171套房，被第1254號購房者拿下，90%以上都選購，100%銷售率，收金196億。
網友：千萬的剛需？
有錢人太多
根據該項目銷售方案，優先滿足剛需無房戶購房。
具體分戶型來看：
100平3房：總價1184-1371萬
120平3房：總價1440-1755萬
175平4房：總價2288-2530萬
200平4房：總價2627-2984萬
這意味著，最小100平的價格，也在1000萬以上，就此，引來各地網友的質疑：1000萬的剛需？
2000萬以上的最早賣光
據了解，選房現場最受歡迎的是大戶型，總價都在2000萬以上。
部分人吐槽潤璽一期這樣的深圳剛需盤也要千萬起步價，感慨「上車」不易，在另一部分人眼中卻期盼建面越大越好。
從銷控過程來看，潤4首日開盤，175㎡、200㎡的大戶型就只剩下7套。隨後第二天上午，大戶型就已經售罄，此後賣得最快的是120㎡戶型；最後，120㎡、175㎡、200㎡的都賣完了，只剩下100㎡選到1200多號以後，才清空。
對此，證券時報稱，顯然，儘管房價高企，但深圳核心區大戶型豪宅依舊非常搶手，究其原因，有業內人士認為，主要在於四個方面：
1、二孩政策以及可能放開的計劃生育政策，讓四房成了標配。大戶型需求日益增多。
2、深圳樓市調控越來越嚴，指標越來越珍貴。房票稀缺，有實力的購房者傾向於一步到位。
3、中心地段，豪宅大戶型稀缺，未來大概率不會大批量增加，從現有的二手房裡淘大戶型將是大概率事件，新房尤為珍貴。
4、購房者的支付能力不斷提高，為動則千萬的價格提供支撐。
入手一套或最少賺500萬
為啥賣的那麼火？市場認為，除了地理位置優越，主要還是價格倒掛，能賺錢。
華潤城位於南山區深南大道與銅鼓路交匯處，是大衝舊改項目，涉及改造的各類建築物達1400多棟，體量之大，名列深圳在建城中村舊改之最。
自帶24萬㎡的商業萬象天地（已開業），包含有大型商場、巨幕影院、人文劇場、藝術長廊等等，滿足業主日常生活、娛樂、購物所需。
潤府共分5期開發，以半圍合式布局沿華潤城外圍而建。華潤城四期沒有延用潤府，而是改名為潤璽一期，據說產品定位更為高端。潤璽一期建設用地面積約2.49萬㎡，總建設面積約24.8萬㎡，計容面積約16.5萬㎡，容積率為6.6，由4棟高層住宅和1棟幼兒園組成，合計1171戶。
這個盤關注度這麼高，因為它的優點非常明顯。
一是地段好，位於南山科技園內，行業巨頭雲集；
二是學位好，對口南外科華學校；是一所國際化、創新型的九年一貫制公辦學校，在2018年9月開學，暫時沒有中考成績。
不過，參考同樣隸屬於南山外國語集團的南外大衝、南外文化、南外高新，分別在2019年中考成績位列南山的3、4、7名，值得期待。
大家最關注的就是價格倒掛。
潤府一期2014年開盤，均價4.75萬/平；二期2015年開盤，均價5萬/平；三期2018年年中開盤，8.5萬/平的價格。
2014年10月：華潤城首次入市，均價4.75萬/㎡，3小時售罄。
2014年11月30日：再次加推，均價5萬/㎡，3小時內售罄。
2015年12月：華潤城2期入市，價格區間在6.2-8.1萬/平。
2018年6月：華潤城3期產品開盤售罄，均價8.5萬/平。
2018年9月：華潤城3期加推售罄，均價8.5萬/平。
2020年11月：華潤城4期即將開盤，均價13.2萬/平。
目前，二手房的掛牌單價已經接近18萬。
按潤四戶型面積最低100平米計算，入手一套最少穩賺500萬。
還有一些樓市小白不太理解，為什麼新房那麼便宜，二手房那麼貴？因為新房受限價政策管制，二手房管制空間要寬鬆很多，這也是造成新房、二手房價格倒掛的根本原因。
巨大的套利空間催生大量的「代持」買家
想要買一套潤璽需要經歷什麼？
首先，剛需客手中需要有350萬元的流動資金作為誠意保證金；其次，在深圳名下無房；最後，在深圳至少要繳納了4年2個月的社保。
只有這樣，才有機會參與搖號。
潤璽誠意登記名冊顯示，有效誠意登記號達到9687個，凍結資金高達339.05億元。後續，公正搖號下，前1300名的購房者能夠參與選房，可售房源僅有1171套。
截止26日上午，潤璽一期一共賣出859套，如果撇開昨天的576套，26日上午的300號購房者，選了283套房，17人棄選。
據界面新聞，潤璽巨大的套利空間催生大量的「代持」買家。
在選房現場，有中介告訴界面新聞：「今天至少三分之一的人都是代持。有幾個剛需客能買得起千萬元的房子，我好幾個客戶都是找了三四個代持名額來買潤璽。」
所謂代持，就是你出錢買房子，別人幫你持有。通過代持，能破解限購、限貸的難題。此外，如果代持人從沒買過房，且信用記錄良好，首付比例還可以更低。
儘管代持存在一定程度上的法律風險，這並不妨礙購房者們趨之若鶩。
「你要找自己知根知底、能控制得住的親戚，本身他也沒什麼錢，那你給十來萬他肯定會很感激，用這樣的人的名額去買房比較安全。」李琳告訴界面新聞。「風險肯定會有的，看你如何取捨，你可以把代持協議以借貸形式籤署，寫欠條，按每年8%-10%左右的利率，把錢『借』給自己的親戚用於買房，這樣你能牢牢的把控住這套房子。」
11月20日，深圳祭出一項措施規範熱點樓盤的交易秩序，即深圳官方APP「I深圳」上線購房誠意登記功能，藉此改變了「打新」規則。
購房者應該了解房地產調控政策，如實申報購房誠意登記信息，對所提交材料的真實性負責。若是違法政策，則需要承擔三個後果。第一、計入誠信檔案，由相關部門予以聯合懲戒。第二、三年內無權使用購房誠意登記系統。第三、交給開發商的保證金或定金，可能會被開發商沒收。
有業內人士認為，通過此類系統，也可以更好地掌握購房信息，防範各類炒房需求進入，真正促進市場的健康發展。後續對於一些熱點樓盤或預計認籌數量較多的樓盤而言，都會納入到此類平臺和系統，真正和地方政府房地產秩序管控的工作進行結合。
然而，僅是「代持」的問題，使用官方app又如何解決？
深圳新盤仍然在源源不斷的入市，打新的人仍在奔走在路上。
深圳樓市迎來瘋狂打新周，11盤有節點
11月26日，坪山萬樾府開盤，372套房源全部售罄。
同日，深圳前海網紅盤——萬科瑧山海拿預售證，可售房源僅有260套，單價9.2-13.4萬元/平方米，總價1179-2556萬元。11月26日開始誠意登記，凍結資金200萬元，11月28號截止。於11月30日上午搖號。該項目銷售方案也提及：「無房且有購房資格的客戶享有優先權。」
有網友表示：「是故意的吧，有的人的錢還沒從潤璽那裡解凍。這真深圳速度。」
後續還將有更多存一二手價差的樓盤入市。以位於前海的龍光天境花園為例，限售均價10.7萬/㎡，前海二手房10月成交均價達到13萬元/平方米，若是能打新也妥妥有3萬/㎡價差。市場近日也傳出了，項目預計12月底或2021年上半年入市的消息。
同樣引全城矚目的沙井海岸城也會於不久入市，若是參照相距不遠的樓盤博林君瑞，目前掛牌單價為8萬/平左右，購入海岸城，有超過2萬/㎡的收益並不難。
今年下半年，深圳具「打新」差價的新盤明顯多了起來。
根據深圳市統計局《2019年深圳市城鎮單位從業人員年平均工資數據公報》，深圳人的平均年薪為12萬元。
根據中指研究院百城價格指數，2020年10月份，深圳住宅均價為5.42萬元平方米，位列全國第一。
深圳8月新房創年內新高
根據深房智選統計，深圳新房住宅成交4076套，環比增長17.2%，成為2020年以來市場最佳一次表現。而隨著金九銀十的逼近，下半年新房推盤高峰聚集，特別是熱盤將會集中入市，預計後期新房市場將有更進一步升溫態勢。
二手房方面，成交11322套，環比跌幅15.5%，但依舊保持1萬套以上高位運行，特別是有近6個月成交量月均破8000套，成為引誘市場熱度主因。
深圳此前一日賣地340億，再創歷史新高
11月23日，繼去年的「史詩級土拍」後，宅地稀缺的深圳再次迎來了一場酣暢淋漓的拍賣。
當天，深圳共有8宗、總建面積224萬平方米的土地出讓，吸引28家房企報名，最終總出讓地價約340億。
8宗地塊中，寶安沙井宗地建設類型為可售型人才住房，其餘均為普通商品房。
參與競拍的房企除了本地龍頭萬科、金地、佳兆業等，也有融創、金茂、新城、旭輝等外地房企，以及平安不動產、港中旅、中信城開等。
最終，萬科、融創+華發、佳兆業+新城、深鐵、金茂、電建、安徽安聯高速、中信城開等均有斬獲。
其中，融創+華發聯手，以底價127.1億元摘得寶安區沙井地塊，這是當日出讓總價最高的地塊，也是深圳歷史上第7幅百億地塊。
深圳市地鐵集團以底價66.53億元摘得龍華區地塊，該宗地建成後普通商品住房銷售均價不得高於70875元/平方米。
有底價成交的，也有高溢價成交的。比如競爭最為激烈的寶安尖崗山地塊，經過25輪競價，最終萬科以最高限價59.98億元拿下，溢價率45.02%，配建人才房6.6萬平方米，未來商品房銷售均價不得高於83265元/平方米。
這幾年萬科鮮少在深圳公開市場拿地，這次出手，也是它首進尖崗山，似乎表明萬科對深圳市場的判斷出現了新的變化。
此外，經過26輪競價，深圳市盛訊諮詢管理有限公司（佳兆業+新城）也以上限價格28億元競得坪山區地塊，溢價率45%，配建人才房5萬平。
很多人猶記得，深圳去年6月26日的那場「史詩級土拍」，而今日的這場土拍大戰，總地價更是去年224億的1.5倍。
截至目前，今年深圳已成功出讓20宗宅地，總地價超700億，雖然不及上海、杭州等城市，但也是深圳近三年來賣地金額最多的一年了。
12月16日，深圳還將出讓三宗宅地，起拍總價34.03億，總建面約58.3萬平方米。
新華社：抑制樓市「打新熱」
需要「硬核」舉措
對此，新華社28日點名評論：抑制樓市「打新熱」需要「硬核」舉措。
近來，部分城市樓市火爆，一些「網紅」樓盤甚至出現「萬人搶房」「眾籌打新」現象。「打新熱」背後，新房、二手房價格「雙軌套利」浮現，樓市調控問題再次引起關注。
此番樓市火爆引起關注的焦點與以往不同，不再是純粹的新盤價格問題，而是新舊住宅價格倒掛。在深圳，位於城市核心區域的華潤城潤璽一期開盤均價約13萬元/平方米，而周邊二手房掛盤價有的已達18萬元/平方米，每平方米數萬元的倒掛價差之下，怪象隨之而來。
早在離開盤還有數月時間之前，不少「打新攻略」就在網絡流傳。到了選房之時，不僅出現了「眾籌打新」「借票代持」等傳聞，而且根據華潤城官方信息，即使在「優先滿足無房居民家庭購房需求」的限購原則下，潤璽一期1171套房源，符合選房資格者就有9690人，中籤率約為12%。僧多粥少加上「借票代持」等炒作，加劇了搶房現象。「搖上一套新房，帳面浮盈就是幾百萬元」，有市民就表示，有機會當然要試試。
十幾萬元一平方米的商品房儼然成為火爆「投資品」，「打新熱」背後的買房牟利現象顯然與「房住不炒」理念背道而馳。
堅持「房住不炒」，保障供給必不可少。近年來一些地方多措並舉，如提出長期住房保障計劃，停止商務公寓審批，推進低價公共住房建設等。這些措施需加快落地步伐。然而，「打新熱」現象警示，增加供給、新房限價之外，樓市調控還有很多事要做，比如更多地關注住房流向，加強對持有環節的調控，讓稅收槓桿發揮更大作用。建立科學合理的房地產稅制度，通過市場化手段抑制投資投機行為，或許能收釜底抽薪之效。