來源：投資者網
作者：鄭小琳
9月1日，東莞小房企匯景控股有限公司（下稱「匯景控股」，09968.HK）因發高達12.5％的高息美元債引發市場關注，不過，仔細來看，發高利率債券與該公司短期償債壓力較大導致的資金鍊緊張有關。
今年上半年，公司經營業績亮眼，收入、歸母淨利潤錄得雙雙增長。不過，市場感到疑惑的是，雖然公司經營表現尚佳，但短債壓力卻是居高不下，且目前主要發力的城市「舊改」領域強敵環伺，未來公司將如何從「紅海」破局，保持業績持續增長？
高息發債「解渴」
匯景控股8月3日宣布，擬發行票面利率12.5％的美元優先票據，發行金額為1.1億美元，該票據將於2021年到期。
一月後，9 月 1 日，匯景控股再發融資公告稱，擬發行 2021 年到期的額外 2500 萬美元票息 12.5％優先票據，該票據將與上述8月票據合併及構成單一系列。對此，匯景控股明確表示：「融資所得款項用途主要用於償債及一般企業用途。」
克爾瑞數據顯示，截至2020年8月房企新增債券類融資成本6.20％，較2019年全年下降0.87個百分點，其中境外債券融資成本達8.06％，較2019年全年增長0.02個百分點，由此來看，匯景控股高達12.5％的年利率明顯要高於同行均值，在業內屬於高息發債。
《投資者網》查詢今年7月、8月多家房企發債情況，如中南建設發行2億美元票據，利率為9％；碧桂園發行的10億美元票據，最高利率為4.8％；融信中國發行的2億美元債券，利率為6.75％。由此來看，匯景控股的12.5％利率當屬最高行列之一。
冒著高成本融資風險發債，匯景控股的手頭顯然並不寬裕。財務數據顯示，截至今年6月30日，匯景控股資產負債率較2019年下降17個點至64.55％，短期借款為12.12億元，帳面現金及現金等價物為7.21億元，受限制存款及現金為3.94億元，帳面近半數資金均受限，總現金難覆短債，公司短期償債壓力較大，這也是公司發高息美元債用於「解渴」的原因。
值得一提的是，今年1月16日成功赴港上市的匯景控股，上市前曾有過突擊降負債的經歷。資料顯示，2016年-2018年，其淨負債率分別為375.4％、277.2％、242.7％，連續三年超過200％。但在2019年，其淨負債率大幅降至82.6％，截至2020年6月底，匯景控股淨負債率再度驟降56.1個百分點至26.5％。
但即便是降負債成效顯著，公司目前仍受困於資金壓力，發債成本居高不下。
對此，匯景控股企業傳訊部門負責人向《投資者網》解釋：「公司在發行私募債時與投資銀行及投資者經過深入研究及聽取大量投資者反饋意見後而得出一市場化的利率。未來，集團將通過經營活動所得現金、銀行融資以及上市的所得款項淨額來進一步改善資本債務結構，降低融資成本。集團亦將持續加強現金流管理，加快回款，提高資金周轉率。」
匯景控股稱，上半年降負債成效顯著，主要由於經營活動所得現金、銀行融資以及上市的所得款項淨額來進一步改善資本債務結構集團財務狀況健康。憑藉集團的業務規劃持續擴大，有信心未來淨資產負債比率會維持在較低水平。
逆勢增長是否可持續？
8 月 20 日，匯景控股披露 2020 年上半年業績報告顯示，公司合約銷售24.5億元，同比增長 53.1％；營收22.77 億元，同比增長 73.02％；利潤總額為 6.19 億元，同比增長 21.7％；淨利潤為 3.06 億元，同比增長 43.4％；歸母淨利潤3.03 億元，同比增長 41.69％。
成立於2004年，是一家東莞區域型房企，早年在東莞積累較多土儲，目前公司營收大塊亦主要來源於東莞地區。
回顧行業，上半年房企受疫情影響，經營業績出現不同程度下滑。Wind數據顯示，截至8月28日，據申萬行業分類，A股已披露半年業績數據的139家A股房企合計的盈利規模同比下降約近4成。其中，103家房企實現盈利，36家出現虧損；56家歸母淨利潤同比小幅增長，83家同比下跌。
同時，克爾瑞最新研究數據亦顯示，上半年近半數房企業績完成低於40％，50強房企中12家出現下滑，盈利增速總體放緩，房企盈利冷熱化加劇。
在此基調下，匯景控股作為區域小房企，卻交出了一份營收增長超七成的亮眼績單。「集團上半年多個項目的預售情況理想，包括東莞御海藍岸、河源九裡灣及長沙匯景發展環球中心項目。」匯景控股向《投資者網》表示。
從過往四年的經營發展來看，匯景控股營收一直呈快速增長的狀態，2017年至2019年，其營收分別為11.98億元、22.38億元、36.06億元，歸母淨利潤依次為1.58億元、4.03億元、6.15億元，營收、淨利均呈快速甚至超1倍的增長速度。公司的業績高增速的趨勢在近兩年亦開始逐步放緩。
2018年至2019年，營收增速分別為86.88％、61.07％，歸母淨利潤增速分別為154.94％、52.72％，截至今年上半年，匯景控股營收、歸母淨利潤增速分別為73.02％、41.69％，業績放緩趨勢比較明顯。
對此，深圳一位不願具名的地產行業諮詢人士向《投資者網》表示：「小房企在規模發展初期，業績增速較大甚至到達1~2倍屬於正常現象，由於基數小，小型房企獲得快速增長相對容易，但過了早期快速擴張的那幾年後，仍想繼續保持高增長顯然不太現實，尤其是在房地產市場已告別高速增長階段，行業環境不支持房企過度加槓桿的大背景下。」
那麼，下半年匯景控股是規模能否更上臺階？同時，公司業績高增長是否可持續？對於上述疑問，上述匯景控股相關負責人向《投資者網》表示：「未來集團會繼續採取更加積極的銷售策略，及時調整營銷計劃和策略，增加營銷收入，預計下半年的銷售會比上半年增加 」，但對於公司業績高增長能否持續，該負責人並未正面回應。
發力「舊改」賽道競爭火熱
進入2020年，匯景控股展望，「集團未來在深耕大灣區的基礎上，逐步布局長三角城市群及長江中遊城市群等高增長潛力區域，繼續以城市更新項目為核心，以文旅康養及科創產業為雙翼，全面驅動企業發展。」
實際上，自2013年涉足城市更新（也稱「舊改」），歷經7載光陰，匯景控股已將城市更新作為了未來發展的主賽道。截至今年上半年，匯其土地儲備約262.67萬平方米，包括17個項目及5塊土地，分別位於大灣區、長三角城市群及長江中遊城市群的5座城市。
上述匯景控股相關負責人向《投資者網》表示：「回顧期內，集團正進行2個城市更新項目的後期工作及完成土地收購程序；另成功取得 7 個東莞市項目的前期服務商（土地面積約 156 萬平方米）；及推進另外 8 個城市更新項目（土地面積約 38 萬平方米）。集團會繼續把握城市發展機遇，選擇並收購具有戰略性區位優勢的土地，並深化城市更新項目布局，致力成為大灣區城市更新領域中領先的發展商。」
值得注意的是，伴隨著地產行業步入增量到存量市場的轉軌期，城市更新作為行業孕育的新賽道，目前競爭十分火熱。今年，東莞城市更新項目陸續公開招標。截至8月初，光是東莞萬江區便已公示近二十幾個舊改項目，中標房企包括萬科、光大、世紀城等。其中，7月30日，東莞5宗舊改項目引進了5位前期服務商，保利達中標了兩宗舊改項目，鴻榮源、恆榮實業、東莞樂富分別中標一宗項目。
同時，據克而瑞研究中心顯示，百強上市房企中，約有47％的企業涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例達到了61％。當前仍主要偏安東莞一隅的匯景控股，在具備地區優勢及技術經驗的同時，未來或面領著較大的競爭壓力。
尤其在城市更新前期耗資大、投入時間長及技術門檻較高的受限條件下，本就資金吃緊的匯景控股，未來能否成功從中分得一杯羹，成為大灣區領先的城市更新運營商，有待時間檢驗。