引入中融信託 花樣年加速舊改項目變現

2020-12-23 鳳凰網房產杭州

來源:中國房地產報&nbsp&nbsp&nbsp2020年12月20日 10:17

鳳凰網房產
掃碼獲取更多內容

(記者 曾冬梅)奔跑在力爭千億、重回行業50強路上的花樣年控股集團有限公司(股票代碼:01777.HK 以下簡稱「花樣年」)正嘗試各種方式,在規模增長訴求與「三道紅線」的限制之間,取得平衡。

12月14日,花樣年發布公告稱,向中融國際信託(以下簡稱「中融信託」)轉讓項目公司70%股權,作價8億元,預計將錄得不少於6.87億元的收益。

「我們在深圳有27個城市更新項目,與中融信託合作的是其中之一。」12月17日,花樣年的相關人士表示,對於此類項目的利潤變現,該公司有兩條路徑,一是自行慢慢孵化,二是在中間轉化階段引入戰略投資者,提前鎖定利潤。去年,花樣年已經在龍華項目引入了平安不動產,這次引入中融信託也是同樣的考慮。

引入金融機構降槓桿、加快資產周轉是花樣年早就想好的一步棋。在3月份的業績會上,該公司管理層便透露今年會採取穩財務降槓桿升評級的多種方式,包括加強與銀行、信託等機構的合作,乃至探索地產信託基金。

舊改項目引入金融機構

公告顯示,中融信託收購的項目公司持有位於深圳市東部大鵬新區北端葵湧街道葵豐社區的物業項目。這是一個城市更新項目,佔地面積約21.7萬平方米。項目地處葵湧中心區,南臨大鵬灣與香港九龍半島隔海相望,地理位置優越。交易完成後,花樣年於該項目公司的持股比例將調整為11%,但仍將繼續操盤,負責項目公司的日常營運,包括項目開發及銷售。

這不是花樣年第一次轉讓項目股權給金融機構。2019年11月,平安不動產認購了花樣年深圳市一個舊改項目的項目公司新增資本及提供股東貸款,總金額約13.809億元。交易後,平安不動產持有該項目公司34.3%股份。

值得一提的是,平安不動產的這筆投資附加了回購條件,在項目物業出售95%後,花樣年將對平安不動產持有的股權進行回購,價格為未售物業的估值,上限為15億元。

而據接近花樣年的業內人士透露,此次中融信託收購的項目並未籤訂回購協議。

花樣年將上述兩宗交易,視為城市更新項目利潤變現的可行途徑之一。據了解,目前該公司在粵港澳大灣區擁有46個城市更新項目,其中深圳最多,有27個項目。花樣年方面表示,對於城市更新項目公司有兩條已經走通的路徑,一是慢慢孵化,直到完成整個舊改流程,獲取比較豐厚的利潤,如坪山好時光項目;第二條路,就是在項目的中間轉化階段就引入戰略投資者,提前鎖定利潤,比如此次的葵湧項目,以及跟平安不動產合作的龍華項目。

擴大合作範圍 加速去化、加快周轉

除了平安不動產和中融信託,今年花樣年還把兩個項目70%的股權轉讓給了旭輝集團旗下的晨曦基金。相較金融機構,花樣年今年拓展房企「朋友圈」的力度更大。截至目前,已經跟其達成戰略合作關係的房企包括電建地產、中交地產、華夏幸福、東原集團等房企。合作範圍頗為寬泛,包括「信息交流」「土地市場」「項目合作開發與轉讓」等。

在花樣年的管理層看來,能否與主流企業合作,是判斷企業成熟與否的標準,是進入主流賽道的標準型動作。而進入主流賽道正是花樣年孜孜以求的新目標。2019年,花樣年提出了二次創業、彎道超車的口號,今年該公司董事長潘軍又進一步提出了明後兩年衝擊千億,重回行業前50強的具體目標。

2020年,花樣年的銷售目標是450億元,同比增長26%,前11個月已經完成了約432億元,全口徑銷售金額的排名上升至第67位。有消息指,該公司今年的內部銷售目標為600億元,同比增速將近66%,就算最終能達標,未來兩年要達成千億仍需實現每年30%的增長。「融資新規出來後,房企彎道超車的機率很低了,30%的增長還是很有難度。」一位分析師如此認為。

截至今年6月底,花樣年的淨負債率為78.3%、現金短債比1.7倍。按照該公司自己的算法,上面兩個指標離「紅線」較遠,另外一條線接近達標。不過,就算兩條線未踩,未來也只有10%的有息負債增幅。要支撐30%的銷售增幅,花樣年必須尋找不放大槓桿的增長方式。

「三道紅線」規則出臺後,把債性融資替換成股性融資,加快現金回款,進一步拓展合作、降低權益成為了很多房企的共同選擇。潘軍也認為,要快起來,就要多跟優秀公司合作。據統計,今年上半年花樣年獲取的18幅土地中,合作比例達到了53.8%。該公司將合作夥伴分成了幾類,跟央企合作,可以借力較低的融資成本;跟具備區域深耕優勢的房企合作,有利於擴展布局和區域深耕;快周轉的房企則可以幫助其實現項目的高周轉,提高資金回款效率。

花樣年的相關人士表示,在走向千億的過程中,希望除了規模的增長,還能同時維持穩健的財務狀況和較高的利潤率。據其透露,未來的投資中,該公司並未打算通過繼續提高槓桿去公開市場搶地,規模的增長更多會來自於加速已有的確權土儲的去化,儘快將其轉化為可售資源。加快城市更新項目的轉化和拓展,補充高利潤項目。通過招拍掛渠道拿的將主要是快周轉項目,把流速和規模做起來。

相關焦點

  • 公司丨引入中融信託 花樣年加速舊改項目變現
    12月14日,花樣年發布公告稱,向中融國際信託(以下簡稱「中融信託」)轉讓項目公司70%股權,作價8億元,預計將錄得不少於6.87億元的收益。「我們在深圳有27個城市更新項目,與中融信託合作的是其中之一。」
  • 信託周報(12月21日)
    凱迪生態退市留下189.5億債務 信託類欠款接近三分之一5. 引入中融信託 花樣年加速舊改項目變現6. 安信信託公布重組新進展 退市新規亦獲利好 可摘星不摘帽?7.引入中融信託 花樣年加速舊改項目變現奔跑在力爭千億、重回行業50強路上的花樣年控股集團有限公司(股票代碼:01777.HK 以下簡稱「花樣年」)正嘗試各種方式,在規模增長訴求與「三道紅線」的限制之間,取得平衡。
  • 中融信託董事長劉洋:建議信託公司引入ESG理念_銀行業內動態_銀行...
    中融信託董事長劉洋:建議信託公司引入ESG理念 2020
  • 中融信託:「植」已無木
    經歷股權震蕩的中融信託,從2018年開始進入 「滑鐵盧」,罰單、暴雷頻頻出現,市場周知的幾個「大雷」項目,背後都有「中植系」的影子。 規模激增 中融信託資產規模的崛起,靠的是「拼、搶」,頗具有初生牛犢不怕虎的無畏。
  • 都是主動管理類信託,中融信託和四川信託有什麼區別?
    四川信託逾期以來,信託公司主動管理類項目飽受質疑,特別是中融信託。部分認購了中融信託主動管理類項目的委託人,被販賣焦慮的媒體嚇得寢食難安。本文從五個維度對中融信託和四川信託進行比較。3、內部風控中融信託風險管理條線包括7個部門,分別涉及信用風險審查、合規風險審查、法律風險審查、存續項目管理、稽核審計等五個風控維度,同時還專門設立了專職房地產、證券類業務後續管理的兩個部門。目前,中融信託風險管理條線共有員工350餘人,佔公司員工總數四分之一,是行業中風險管理人員總數最多、專業人員佔比最大的信託公司。
  • 當代置業出讓武漢英赫MOMA項目90%股權 引入中融信託
    樂居財經訊 陳晨12月2日,樂居財經獲悉,中融國際信託有限公司對外新增投資企業——武漢原綠英赫置業有限公司,持股90%。其中,武漢原綠英赫置業有限公司為武漢英赫當代城MOMA項目方。
  • 中融信託:家族信託存量管理規模突破百億元
    中證網訊(記者 張玉潔)12月18日,中融信託家族辦公室發布消息稱,截至12月11日,12月家族信託存量管理規模已達到107.63億元,其中家族信託項目共368單,慈善信託5單,家族企業財富管理1單,澤佑、澤陽系列產品共計14單。
  • 年報觀察⑤|花樣年回歸TOP50的夢想與難題
    ━━━━舊改期望2019年被花樣年描述為「蝶變」,拿地步伐的加速和高管團隊的換血,意味其正在改變以往保守風格。走進2020年,花樣年更是以一個「飈」字總攬全年策略。因此,花樣年已經為未來的彎道超車做好了準備,蓄勢待發早在2017年花樣年便提出第二次業務轉型,從輕資產發展路徑重返重資產的房地產開發業務,並給自身定下三年實現千億的增長目標。從目前情況來看,花樣年增速明顯不及預期。為了重回主流房企賽道,最明顯的變動除了人事大換防外,就是花樣年提出的要做「粵港澳大灣區舊改之王」。
  • 中融人眼中的信託文化:從心所欲,不逾矩
    來源:金融界網站 文 中融財富五區無錫分部 蔣紅娟 孔子云「從心所欲,不逾矩」,說人不能使心中的欲望逾越了一定的界限。這句先哲名言我很小的時候就知道,如今作為一名中融信託資深財富顧問,結合自己的工作有了更深的體會。
  • 中融信託榮獲「值得託付信託機構獎」
    憑藉在風險管理、資金安全和投資人回報等方面的出色表現,中融信託再次榮獲「值得託付信託機構獎」。本次評選自4月份開始徵集以來,陸續收到基金、銀行、保險、信託、券商等多金融行業逾百家的踴躍報名,最終中融信託等十多家機構脫穎而出,獲此殊榮。  一直以來,中融信託都以「嚴合規、強風控」為展業準則,不斷發掘產業升級中的機會,助力實體經濟發展,為投資人提供專業的財富管理服務。
  • 中融、萬向等信託公司踩雷白銀第一股
    日前,金凰假黃金事件剛剛「平息」,*ST金貴(股票代碼:002716.SZ)因涉嫌信息披露違法違規,遭證監會立案調查,加速其股價向1元墜落,從而增加觸發麵值退市風險同時,作為該公司股東愛建信託、萬向信託、中融信託等多家金融機構被捲入其中。
  • 中融信託再獲金龍獎「年度最佳財富管理信託公司」
    中融國際信託有限公司憑藉多元化的產品、高質量的客戶服務從眾多參評機構中脫穎而出,再次摘得「年度最佳財富管理信託公司」榮譽。中融信託總裁助理楊莉女士代表公司領獎目前中國經濟規模實現了跨越式發展,國內居民財富逐年增加,對於財富保值、增值和傳承的需求日益增強,也驅動著我國財富管理行業逐步邁向高速發展的軌道,中融信託近年來在標品投資、普惠金融
  • 信託周榜|中融信託、中國外貿信託上演「雙雄爭霸」大戲
    「信託周榜」今日發布第59期,該榜單對上周信託各機構官方微信、官方微博的相關數據進行整合、盤點和排行,包括微信和微博兩類榜單。本期榜單的監測時間為12月6日-12月12日。
  • 2020年集合信託違約超1600億,未來3年還有9.2萬億信託到期
    據第一財經記者統計,2020年全年,集合信託產品共發生310多起違約事件,涉及違約項目金額超過1600億元。業內預計,2021年信託行業日子依然不好過,信託產品2021年到期規模將有3.8萬億元。2020年違約項目金額超1600億一位中型信託公司高管對第一財經記者表示,過去信託什麼業務都可以做,因為制度優勢,牌照比較有價值,行業也得到了快速發展。而當前,在強監管下,信託的牌照優勢減弱,信託行業開始分化。在剛剛過去的2020年,雖然國內疫情得到有效控制,但在經濟下行中,信託行業累積的風險隱患加速暴露。
  • 堅持綜合金融服務路線 中融信託再獲殊榮
    2020年12月2日,在《經濟觀察報》主辦的「2020年中國卓越金融企業盛典」上,中融信託憑藉穩健的業績、專業的綜合金融服務能力和優異的客戶服務體驗,榮膺「年度卓越綜合金融服務信託公司」。此次獲得「卓越綜合金融服務信託公司」獎,是對中融信託轉型發展戰略及階段性成果的肯定。面對金融行業的改革與發展,中融信託於2014年確定了向「私募投行、資產管理及財富管理三位一體的綜合金融服務提供者」轉型戰略。
  • 61家信託多項財務數據排名!中信中融光大三者信託業務收入最高(表)
    數據顯示: 行業龍頭中信信託在營業收入、淨利潤及手續費及佣金收入這三項關鍵指標中均排名第一,其中營業收入高達71.77億元; 素來低調的華能信託憑藉31.75億元的手續費及佣金收入及17.03億元的投資收益躋身行業淨利潤榜單第二;傳統勁旅中融信託在營業收入及手續費及佣金收入兩項關鍵指標中仍然穩居第二
  • 中融信託董事長劉洋:忠實履行受託責任?打造健康投資文化
    中融信託董事長劉洋出席了會議,並發表了主題為《忠實履行受託責任?打造健康投資文化》的演講。他提出,如何從根本上轉變投資者觀念培育良性健康的投資文化,進而實現行業健康可持續發展是當前信託行業面臨的關鍵難題。
  • 中融信託:融資類業務正常進行 未接到要求暫停相關業務通知
    中證網訊(記者 張玉潔)6月18日,中融信託相關人士對中國證券報記者表示,目前中融信託未收到要求暫停融資類業務的通知。公司目前正按照既定戰略部署和工作計劃有序開展各項工作,公司積極主動調整業務結構,回歸信託業務本源,提升主動管理能力。
  • 牽手融創變現50億元 新湖中寶為高科技板塊「蓄能」
    融創將啟隆實業50%股權收入囊中,將共同合作開發亞龍古城國際花園項目。據資料,該項目位於上海市黃浦區中華路以東、方浜中路以南、松雪街以西、復興東路以北處508號街坊地塊,總面積93950平方米,其中舊改面積90916平方米。
  • 中集集團:中信信託·中萃信託項目202001期信託合同 中集集團...
    4.5.3 本信託之預計存續期限(包括依據4.5.1條約定調整後之預計存續期限)屆滿時,如信託財產因證券停牌、限售、受益人大會理事會未及時出具指令或其他原因未能變現,則信託期限應自動延長至信託財產具備變現條件並變現完畢之日(延長期間內受託人仍無義務主動變現信託財產),延長期間內同樣按第10.1.2條計付信託報酬和其他信託費用