近日，多份第三方機構發布的數據稱，包括西安在內，國內多個大城市的租房價格出現下降。其中，西安的出租回報率已降至歷史新低水平。
春節前一般是租房淡季，華商報記者在採訪中發現，為了在淡季攬客，有個別長租公寓甚至推出了「春節免租」活動。
房租漲不動了?機構報告稱西安等城市房租下降
機構數據顯示，國內多個大城市的租房價格正以出乎預料的速度下滑。
易居房地產研究院中國房地產測評中心發布的《中國城市租賃價格指數報告》顯示，2019年12月監控的35個城市中，有20個城市租賃價格指數環比下跌，重慶、廈門跌幅相對較大，分別下降0.31%、0.28%。西安租賃價格指數環比下降0.21%，同比降幅為0.73%。
如果單月數據可以用淡季因素來解釋，有關租房價格的年度統計也已透出更多頹勢。貝殼研究院發布的《2019-2020年住房租賃報告》稱，2019年租賃市場供需趨於緩和，租客議價空間增加。其監測的全國18個重點城市中，僅有合肥、上海、深圳等三個城市租金實現小幅上升，北京、成都、西安等其餘15個城市全年平均租金水平均有所下跌。
諸葛找房數據中心的年報顯示，就不同層級城市來看，依靠龐大人口基數和持續的人口流入，去年一線城市中的北京、上海房租仍然保持上漲;深圳和廣州在「穩租金」政策指導下，租房價格出現下跌。二三線城市房租下降範圍相對較廣，三亞、鄭州、西安、青島、蘇州、濟南、杭州等城市房租去年都出現了下降。其中，西安全年租金累計降幅為3.1%。
上述機構認為，2019年西安房租前漲後跌：受樓市小陽春及畢業季高潮期影響，上半年一度攀升至高點;隨著畢業潮過去，住房租金在三四季度整體呈穩中下行局面。
美好生活文商旅研究院院長夏強認為，其實3%左右的降幅可以算是合理範圍，因為租房市場隨機性和波動性較強，統計樣本的選取也會影響租價核算。整體來看，租房市場與供需兩方面關係密切，人口結構與房源供給都可能帶來房租水平的變化。
租房需求減少，部分長租公寓稱「春節免租金」
春節前一般是租房淡季，許多在外工作的人會選擇在節前退租，加之採暖期存在，供暖費用的分攤和繳納問題也對租房意願形成抑制。作為近兩年住房租賃市場中的新勢力，長租公寓開始出現租金價格調整。為了在淡季攬客，一些長租公寓推出「春節免租」活動。
在西安市勞動南路一處由公寓管理公司招租的房源，工作人員向華商報記者介紹，現在籤合同可以減免春節7天房租，房間月租從700至1200元不同，「最多可以減免大約300元。」
這家公寓管理公司還有多處房源推出「春節免租金」促銷，春節前籤約客戶支付三個月以上房租，就可以享受這個活動。房租裡包含物業費、取暖費、電梯費和上網費等，水電費則由合租者共同承擔。
除了要求三個月以上起租期，華商報記者還發現，竟然還有可以租住一個月的公寓。電子正街某青年公寓推出了「春節7天免費住」的活動，並聲稱合同一個月起籤，長短租都可以。
在一些房產中介人士眼中，春節促銷其實是長租公寓價格戰的縮影，長租公寓將房源整合包裝以後，再以較低價對外租出導致了房租水平下降。「原因很簡單，房子空著，公司還給房東付租金，還不如低價租出去。」
不過在獨立地產評論人李連源看來，長租公寓並沒有佔據西安租房市場主流，其採用的合租模式對房租也很難說是拉低還是推高。他認為，過去一年影響西安房租水平的主要原因可能有三點：一是大量租價較低的城改房交付入市;二是買房業主越來越多，市場上的「房東」不斷增加;三是去年幾起住房租賃中介機構暴雷事件帶來的負面影響。
華商報記者注意到，一些由房東直接出租的房源議價空間增加。長安南路附近一家房產中介的工作人員說，最近房子確實不太好租，這邊整租的一居室，月租在2000元左右，不少業主願意降價、協商。
租金收益率創歷史新低，「以房養房」可能不划算了
有人說，房價代表了城市未來，房租代表了城市今天。對一些買房人來說，今天的變化可能也在「敲打」著明天的預期：與房租下降同步出現的是出租回報率走低。
易居房地產研究院近日發布的《2019年租金收益率研究報告》顯示，2019年四季度全國50城租金收益率為2.4%，最高的錦州3.9%，最低的廈門僅有1.1%。西安租金收益率為2.2%，排在這50個城市的第28位。與一年前相比，西安租金收益率下降了6%。
四大國有銀行公布的一年期定存利率為1.75%，兩年期定存利率為2.25%，對比2.2%的租金收益率，相當於現在買房出租，收益能跑贏一年定存，但不及兩年定存。
有業內人士回憶，西安房租收益的黃金年份是2010年以前，回報率一度達8%-11%，隨後就出現下降，2014年跌至3.8%。2015-2016年，開發商為了去庫存以價換量，出租回報率也回升至4%以上。2017-2018年，伴隨房價上漲，租金回報下降，2019年四季度的2.2%已達可查詢的歷史新低。
出租回報率是指房屋出租後獲得租金與房屋購置價的比值。李連源表示，此前存在不少以房養房的情況，即：不出售舊房再度貸款購置新房，然後出租舊房，用收入和月租來供新房，同時持有兩套房屋，「在出租回報率走低的情況下，以房養房可能已經不划算了。」
據易居方面統計，2019年四季度，全國50個城市中租金收益率同比下降的有37個。而在這一輪出租回報率回落過程中，房租下滑與房價上漲的影響實際上同時存在。
外界對房租的關注不再局限於投資回報層面。面對各大城市傳出的房租下降，有地產類新媒體撰文稱，這不是一個行業問題。房租持續下降，可能意味著不少剛需已經買了房，也與無房人口的流動減少等關係密切。
學校周邊房租價格堅挺，租房市場分化
雖然機構數據顯示西安房租下降，但這一說法難以獲得租房者認同。租住在西灃路附近某小區的秦女士，因為租賃到期面臨房租漲價。「現在同小區三居室基本都在3500元，比2018年貴了三百元左右。」秦女士告訴記者，她租房的小區在中小學附近，這個樓盤後續有新房源交付，房價比以前高了不少。
華商報記者走訪了西安高新、曲江一些小區發現，在租價方面，學校周邊的陪讀房源明顯要高出一籌，近兩年這類房源的租價也持續走高。精裝全配的兩室房源，月租金普遍達到2500-3500元，平均每平方米月租約在35元左右。而根據諸葛找房統計，作為西安租金最高的區域，高新區去年12月的平均租金為33.83元/㎡/月。
瑪雅房屋西安草場坡店負責人李周生表示，西安名校周圍的出租房一直很熱。近兩年隨著新區逐漸成熟，溢出效應正在顯現，不少曾經難以租出去的房也不再是過去無人問津的局面。而在西安滻灞、灃東等區域，伴隨人口流動的加快，房屋租賃周轉也在縮短。
曾經是租賃熱門的老城區，卻出現了房源空置期變長、住房租金滯漲的情況。趙先生在朱雀門外有一套20多年樓齡的兩居室，近幾年對外租金一直是1100元。他說，因為房子時間比較久而且也沒有配備家具家電，如果漲價的話恐怕就不好租出去了。
李連源表示，租房市場正在出現分化。過去不少房東習慣以空房出租，附加值難以得到體現。隨著住房市場的更新和需求迭代，現在租房者對於居住環境和房屋配置的要求不斷提高，「民宿和長租公寓的出現也改變了很多房東的租賃習慣。」
租房市場信息不對等，監管需要長效機制
租房市場是促進梯度住房消費、滿足階段性住房需求的重要方式。
西安經紀人協會會長邵濤表示，租房市場和經濟結構、租賃市場建設水平及人員流動有很大關係。從長遠來看，西安租房市場趕上房屋買賣市場並分庭抗禮，只是時間問題。在租房需求持續增加的前提下，需要鼓勵更多機構參與和疏導，規範經營。
長期以來，以顆粒化散租為主的租賃住房市場存在嚴重的信息不對稱，並受到房地產市場周期變化的影響，呈現出非正常狀態。2019年全國多個城市長租公寓出現資金鍊斷裂、破產甚至跑路的情況，市場出現了一些小問題。
李連源說，房屋租賃在房地產行業中市場化程度最高，也是容易出現監管盲區的領域。西安針對租房市場曾實施過工商、物價及房管聯合執法並取得了不錯的監管成效。建立長效的巡查監管機制，在租房市場是十分必要的。
國家公共信用信息中心此前發布的警示報告建議，針對房屋租賃市場亂象，有關部門需要加強工作，一是進一步規範中介市場，對租房各環節加強監管，嚴格中介機構和中介人員準入機制，嚴厲打擊中介吃差價、發布不實信息等違規行為;二是進一步提高房屋租賃領域失信成本，出臺失信行為認定辦法，對嚴重失信主體列入黑名單管理，實施聯合承接;三是進一步提升租賃市場的信息透明度，有關部門可定期發布房租指導價作為參考。華商報記者 李程
來源：
華商網-華商報編輯：強鑫